Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности при ипотеке: всё, что нужно знать покупателю недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры в нашей стране по-прежнему является волнующей и затратной процедурой. На рынке вторичного жилья, квартиры часто не находятся в собственности у продавцов. Один из наиболее распространенных вариантов приобретения квартиры — это оформление ипотеки. После погашения кредита документы необходимо зарегистрировать на покупателя, чтобы получить права на квартиру.
Оформление квартиры в собственность по ипотеке
Для оформления прав на квартиру необходим список документов, которые должны быть предоставлены регистрационным органам. Это могут быть паспортные данные и иные государственные документы, подтверждающие личность, а также документы о покупке жилья и основаниях его нахождения в собственности и т.д.
На рынке вторичного жилья оформление прав на квартиру тоже является значимой процедурой. В этом случае регистрация жилья у государственных органов обязательна, что позволяет продавцу выслать документы на то, что основания нахождения квартиры в собственности действительны, а также предоставить все необходимые документы для регистрации прав на покупателя.
Одним из основных этапов процедуры оформления квартиры в собственность является регистрация прав на недвижимость. Это может быть сделано в регистрационных органах, которые подтвердят, что права на квартиру существуют в первую очередь. После этого покупатель по факту становится новым владельцем данной недвижимости.
Что такое закладная? В каких случаях она оформляется?
Закладная — это документ, который наряду с ипотечным договором обеспечивает залог. Она дает банку право распоряжаться имуществом собственника квартиры, если он не может обеспечить выплату кредита.
Закладная оформляется не всегда, а только по желанию клиента. Для банка она дает дополнительные гарантии возврата средств, а для заемщика — возможность получить кредит на более выгодных условиях.
Возвращаем закладную и снимаем обременение с квартиры
Если гражданин приобретает помещение в ипотеку, на недвижимость оформляется закладная. Такое название носит ценная бумага, регламентирующая правоотношения между заемщиком и кредитором в сфере наложения обременения на объект. Закладная содержит ключевые условия ипотеки, определяет ситуации, в которых помещение могут изъять за неуплату. Поэтому бумагу оформляют максимально ответственно. Такой документ в первую очередь необходим банку.
После выполнения обязательств перед банком заемщик имеет право получить закладную обратно. При этом на бумаге должна быть проставлена отметка о том, что все обязательства перед компанией были исполнены. Обращаться за закладной необходимо в банк, который выдал ипотеку. Дополнительно в бумаге проставляют дату внесения последнего платежа и фиксируют точную сумму по кредиту.
Когда закладная получена, считается, что ипотека закончилась. Заемщик может снять с объекта обременение. Пока оно присутствует, гражданин не может свободно распоряжаться имуществом. Чтобы погасить регистрационную запись, предстоит обратиться в Росреестр. Снятие обременения происходит в соответствии с положениями статьи 25 ФЗ «Об ипотеке». В некоторых населенных пунктах обращаться непосредственно в сам Росреестр необязательно. Соответствующую услугу предоставляет МФЦ.
К посещению Росреестра необходимо подготовиться. Гражданин, который закрыл ипотеку, должен предоставить пакет документов. Для осуществления процедуры потребуют:
- удостоверение личности заявителя;
- закладная с отметкой о погашении ипотечного кредита;
- заполненные заявления с просьбой о снятии обременения, которые заемщик оформил от своего имени;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- письмо из банка, подтверждающее, что задолженность погашена;
- доверенность на снятие обременения, которую предоставил банк.
Необходимые документы для оформления квартиры в собственность
К покупке квартиры на первичном или вторичном рынке необходимы определенные документы для получения права собственности.
- Документы на квартиру: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилое помещение и документы на земельный участок, если он принадлежит квартире.
- Документы на ипотеку: договор займа, расчетный лист и справку о задолженности по кредиту.
- Паспорта и СНИЛСы всех лиц, принимающих участие в сделке, в том числе супруги.
После погашения кредита и получения права собственности на квартиру, необходимо пройти этапы регистрации собственности в органах Росреестра. Для этого требуется предоставить:
- Заявление на регистрацию права собственности.
- Паспорт гражданина РФ и СНИЛС.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру и документы на земельный участок, если он есть.
- Документы на кадастровый план и технический план.
Созаемщики по ипотеке: кто это и зачем они нужны
Многие знают, что человека, который берет кредит в банке, называют заемщиком. Если заемщик привлекает к сделке одного или более участников, то таких людей будут называть созаемщиками.
Часто заемщики привлекают дополнительных участников при оформлении ипотеки для покупки квартиры, дома или другого объекта недвижимости. Рассматривая заявку, банк учитывает платежеспособность созаемщика, а также их общий доход с заемщиком.
То есть если ваш созаемщик имеет достаточно высокую зарплату, то это станет веским аргументом для увеличения суммы кредита. Благодаря привлеченным участникам с хорошими доходами банк может заметно снизить процентную ставку по ипотеке.
Если у вас были серьезные задолженности по старым кредитам, то созаемщик с хорошей кредитной историей повысит шансы на одобрение вашей заявки. Банк рассчитывает на то, что привлеченный участник проследит за исполнением обязательств по договору. Иначе кредитная история испортится и у созаемщика.
Внимание! Заемщик не может привлечь большое количество дополнительных участников сделки в надежде получить низкий процент или как можно большую сумму займа. Созаемщиками по ипотеке могут выступать не более трех физлиц.
Созаемщик по ипотеке — кто это
Oбычнo coзaeмщики пo ипoтeчнoмy кpeдитy пpивлeкaютcя, ecли paзмep дoxoдoв зaeмщикa cлишкoм мaл, чтoбы пoлyчить дocтaтoчнo бoльшyю cyммy нa длитeльный cpoк. Пpи этoм coзaeмщик мoжeт cтaть coвлaдeльцeм жилья, пpиoбpeтaeмoгo в кpeдит.
Ecли зaeмщик cocтoит в бpaкe, eгo cyпpyг мoжeт cтaть coзaeмщикoм. Дaжe ecли мyж или жeнa oфициaльнo нe paбoтaют и пoдтвepждeннoгo дoxoдa y ниx нeт (cт. 45 Ceмeйнoгo кoдeкca PФ).
Пoэтoмy бaнки, кaк пpaвилo, тpeбyют oт клиeнтoв, cocтoящиx в бpaкe, нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги.
Cyпpyги мoгyт зaключить бpaчный дoгoвop, ecли нe xoтят нecти paвнyю oтвeтcтвeннocть пo ипoтeчнoмy кpeдитy или имeть oдинaкoвыe пpaвa нa пpиoбpeтaeмoe в кpeдит жильe. B этoм cлyчae в бaнк cлeдyeт пpeдocтaвить кoпию бpaчнoгo кoнтpaктa, и тoгдa бyдeт oфopмлeнa ипoтeкa бeз coзaeмщикa-cyпpyгa.
B нeкoтopыx cлyчaяx peaльными плaтeльщикaм кpeдитa выcтyпaют poдитeли, нo oфopмляeтcя нeдвижимocть нa coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт выcтyпить coзaeмщикaми, кoтopыe, пo cyти, бyдyт caми выплaчивaть кpeдит.
Бaнк caм oпpeдeляeт, ктo мoжeт выcтyпить coзaeмщикoм. Oбычнo этo poдcтвeнники, нo в нeкoтopыx cлyчaяx бaнки coглaшaютcя пpинять в кaчecтвe coзaeмщикa гpaждaнcкoгo cyпpyгa, a инoгдa и вoвce кaкoe-либo тpeтьe лицo.
Бaнк вceгдa xoтят мaкcимaльнo oбeзoпacить cвoи дeньги и oбecпeчить вoзвpaщeниe кpeдитa пoлнocтью и в cpoк, a в нeкoтopыx cлyчaяx гpaждaнcкий cyпpyг мoжeт oкaзaтьcя eдинcтвeнным вapиaнтoм.
Taкжe бaнк caм oпpeдeлит, cкoлькo coзaeмщикoв мoжeт быть пo дoгoвopy – oбычнo иx чиcлo нe пpeвышaeт чeтыpex чeлoвeк.
Meтoдикa oбщeгo yчeтa дoxoдoв в paзныx бaнкax paзнитcя, нo чaщe вceгo зaвиcит oт кoличecтвa coзaeмщикoв, cooтнoшeния иx дoxoдoв и cтeпeни poдcтвa c ocнoвным дoлжникoм.
Для пoлyчeния кpeдитa пaкeт дoкyмeнтoв oт coзaeмщикa нyжeн пpaктичecки в тoм жe oбъeмe, чтo и oт caмoгo зaeмщикa.
B дoгoвope oбязaтeльнo фикcиpyютcя вce взaимooтнoшeния yчacтникoв кpeдитoвaния: ктo, кoгдa и в кaкoй cтeпeни oтвeчaeт пo cвoим oбязaтeльcтвaм.
Нaпpимep, oбa лицa мoгyт плaтить взнocы вмecтe или coзaeмщик мoжeт внocить дeньги тoлькo в тoм cлyчae, ecли дoлжник пepecтaл пoгaшaть кpeдит.
Нepeдкo дoлжник, дoгoвapивaющийcя oб yчacтии coзaeмщикa, нe пoнимaeт, нyжнo ли cтpaxoвaть coзaeмщикa пpи ипoтeкe. Cпeциaлиcты бaнкa дoлжны в этoм cлyчae oбъяcнить, чтo пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитoвaния дoгoвopы cтpaxoвaния мoгyт пoдпиcывaтьcя и зaeмщикoм, и coзaeмщикoм.
Cyммa cтpaxoвки paccчитывaeтcя индивидyaльнo, в зaвиcимocти oт cтeпeни oтвeтcтвeннocти лиц пo пoгaшeнию кpeдитa. Ecли cтpaxoвoй cлyчaй нacтyпит, кoмпaния пoгacит чacть дoлгa пocтpaдaвшeгo, a втopoe лицo бyдeт и дaльшe выплaчивaть cвoю чacть в пoлнoм oбъeмe.
Нeкoтopыe бaнки дoпycкaют oтcyтcтвиe cтpaxoвaния y coзaeмщикa, cocpeдoтoчивaяcь тoлькo нa ocнoвнoм зaeмщикe.
Обращение в Госреестр
Выполнение кредитных обязательств делает заемщика полноправным хозяином квартиры. Все обременения с его недвижимости снимаются. И об этом нужно оповестить вышестоящие инстанции — управление Госреестра. Направить письменное заявление можно несколькими способами:
- обратиться самостоятельно;
- попросить банк оповестить Госреестр;
- составить совместное заявление.
Первые 2 варианта допустимы лишь тогда, когда кредитный договор заверяется у нотариуса. В противном случае бывший заемщик обязан составить совместное заявление. Альтернатив этому у него нет.
Если заемщик решает обратиться в Госреестр самостоятельно, то ему нужно перед походом собрать определенный перечень документов:
- российский паспорт;
- свидетельство о госрегистрации прав собственности на квартиру;
- кредитный договор (нужен оригинал, копия не подойдет);
- закладная (ее предварительно придется получить в банке, важно в момент получения убедиться, что в документе есть пометка о выполнении всех обязательств перед финансовым учреждением).
Оформление приобретаемой квартиры в залог осуществляется с помощью закладной. Это документ, представляющий собой именную ценную бумагу и регламентирующий отношения между банком и заемщиком по поводу залоговых отношений и ликвидации задолженности.
Закладная является основанием для наложения обременения на заложенную недвижимость. Ее наличие исключает возможность совершения юридических сделок с находящейся в обременении квартирой (дарение, продажа и пр.) без согласования с кредитором.
Поэтому после погашения задолженности банк обязан вернуть заемщику данный документ с отметкой об исполнении обязательств и полном отсутствии претензий.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Использование материнского капитала и выделение долей детям
Материнский капитал может служить для погашения ипотеки. Банки разрешают использовать эти средства, при этом не взыскивая штрафные санкции и не выставляя дополнительные условия.
Для начала владелец сертификата должен обратиться в Пенсионный фонд и написать заявление о том, куда он хочет направить средства. Для согласования сделки с кредитором нужно уведомить банк о своем намерении погасить ипотеку. В некоторых организациях можно сделать это без предварительного уведомления. Для оплаты долга нужно предоставить сертификат, справку из ПФР о сумме средств на счете. После этого банк сделает выписку с остатком ипотеки.
Затем можно приступать к собственно погашению. Для этого нужно собрать необходимые для использования материнского капитала документы, написать заявление и отправить весь пакет на рассмотрения. После положительного решения и подтверждения со стороны банка деньги будут перечислены на счет долга.
Вся процедура занимает достаточно длительное время. Заявление об использовании маткапитала рассматривается в течение 30 дней, а перечисляются еще через 10 дней. Это нужно учитывать при подготовке документов. Облегчает ситуацию то, что часть услуг можно получить в электронном виде. Для этого нужно иметь подтвержденную запись на Госуслугах.
Какие документы нужны для снятия обременения
Часть важнейших документов, которые пригодятся в Росреестре при снятии обременений, уже получена в банке, однако, список бумаг значительно шире.
Понятие обременения и порядок его снятия с ипотечной квартиры
Под обременением понимается процесс оформления залога на покупаемую в кредит квартиру. Такая процедура считается гарантией дальнейших выплат со стороны заемщика. Без нее оформление ипотеки на приобретение жилища невозможно.
Закладная – ценная бумага (именная), регулирующая залоговые отношения, а также вопросы погашения долга между кредитодателем и кредитополучателем. В документе указываются основные условия ипотеки, являющиеся существенными. При несоответствии положений, закладная считается более весомой юридической бумагой по сравнению с ипотечным договором.
Если клиент злостно уклоняется от оплаты взносов, банковская организация, на основе закладной вправе конфисковать ипотечную квартиру и в дальнейшем реализовать (перезаложить, продать) ее для уплаты задолженности.
Выполнив обязательства по выплатам владельцу следует преступить к снятию с квартиры бремени. Процедура сводится к следующим действиям:
- Получение от сотрудников банка оригинал закладной. Документ должен содержать информацию:
- о выполнении клиентом всех обязательств перед кредитором;
- об отсутствии претензий к заемщику (пометка делается на обороте закладного документа);
- о дате последней выплаты.
Закладная заверяется подписью уполномоченного сотрудника банка.
- Обращение в локальное отделение Росреестра либо МФЦ. В орган должны обратиться все владельцы квартиры, предварительно собрав пакет нужных бумаг.
Оформление собственности на новое жилище
Если для покупки посредством ипотеки гражданин выбирает первичное жилье, ему следует быть готовым к некоторым нюансам. Для приобретения «первички» необходимо заключить ДДУ (договор долевого участия).
Первичное жилье – квартира, право собственности на которую еще не оформлялось (всевозможные новостройки).
Нередко граждане приобретают жилища, которые существуют только на плане, а вместо самой квартиры имеется котлован. В таком случае у покупателей возникает вопрос как можно оформить квартиру в собственность? Приобретать собственнические права на такую недвижимость разрешается только после сдачи всего дома.
Заняться оформлением можно как самостоятельно, так поручить процесс застройщику. Так как строительная компания занимается оформлением документации сразу на всех обратившихся участников строительства, оформление документации может сильно затянуться.
Если же приобретатель собирается оформлять собственнические права самостоятельно, он должен запросить у застройщика пакет документов, в который входят:
- Протокол распределения жилых и нежилых объектов, находящихся в строящемся здании.
- Паспорта новостройки (технический, кадастровый).
- Подтверждение о назначении зданию индекса и адреса.
- Передаточный акт.
Вышеперечисленная документация также передается в регистрационную службу для устранения обременения.
Шаг 1. Обращаемся в банк
Совершенно не важно, как происходила выплата ипотечного кредита – по графику или досрочно; после оплаты последнего рубля по договору квартира по-прежнему остается в залоге банка. Для того чтобы доказать государству полную выплату основного долга и процентов по нему, необходимо обратиться в банк, который предоставлял вам кредит на покупку жилья, для оформления «погашения» закладной по квартире.
На обратной стороне данного документа уполномоченный сотрудник банковского отделения должен прописать, что все обязательства по ипотечному договору выполнены в полном объеме, а у заемщика и залогодержателя претензий друг к другу нет. Здесь также должна быть указана дата совершения вами последнего платежа по оплате кредита. Документ подписывается представителем кредитора.
Будьте внимательны: на лицевой и оборотной сторонах закладной должен быть указан один и тот же сотрудник отделения.
Дополнительно к закладной необходимо потребовать нотариально заверенную копию доверенности на специалиста банка, подписывающего документ.
Также вам необходимо заполнить совместное с банком заявление на снятие ограничений с объекта недвижимости. Образец такого заявления предоставят банковские работники либо специалисты Росреестра.
Погашение ипотечного кредита
Оплата ипотечного кредита происходит строго графику. Но у заемщика также есть возможность досрочно погасить взятые в кредит денежные средства. Для того, чтобы совершить досрочное погашение, необходимо сообщить о своем намерении банку, посредством написанного заявления.
Но перед тем, как совершать оплату, стоит узнать окончательную сумму, которая нужна для погашения кредитного долга. Для этого нужно пойти в банк и запросить выписку. Сделать это, также можно не выходя из дома, при помощи звонка в финансовое учреждение, где был взят ипотечный кредит.
Когда был совершен последний взнос, клиенту необходимо взять справку, которая будет подтверждать отсутствие долга. Данный документ не является обязательным, поэтому не все его берут. Но случается, когда такая справка может понадобиться, поэтому лучше перестраховаться. В зависимости от банка, они могут выдавать ее платно или же бесплатно.
Мы ответили на вопрос, что делать после закрытия ипотеки. Для начала заемщик должен убедиться, что он не имеет задолженности перед банком. Затем, ему следует подать письменное или устное заявление кредитору о получение документа, подтверждающего окончание долговых обязательств по ипотечному займу.
Некоторые банки подготавливают документы заблаговременно. Клиенту остается лишь обратиться в отделение и получить закладную. Не следует затягивать этот процесс, чтобы в будущем избежать каких-либо юридических последствий. После того как в Росреестре аннулируется запись о закладной, следует попросить выписку ЕГРП, в которой вы сможете убедиться в снятии обременения.