Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решил, когда пристройку можно признать самовольной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если здание запланировано, но еще не построено, во избежание проблем в будущем следует запросить мнение юридического лица. Для обеспечения соответствия здания всем необходимым требованиям и стандартам следует обратиться за дополнительной консультацией в проектную организацию.
Этапы проектирования пристройки при реконструкции
Основанием для разработки проекта на реконструкцию является техническое задание собственника, результаты инженерных изыскания и обследований. При подготовке проекта заполняются следующие данные:
- исходные данные на объект, соответствующие технической документации и результатам обследования;
- архитектурные, планировочные, конструктивные, инженерные и иные решения, их обоснование;
- текстовое описание по всем выбранным решениям, усилениям существующих конструкций;
- информация о технических условиях на подключение энергоресурсов, лимиты потребления и точки присоединения к сетям здания, либо коммуникациям общего назначения;
- ситуационный план участка с отражением места пристройки и исходного объекта;
- блок с мероприятиями пожарной безопасности для пристройки и на период проведения работ;
- проект организации строительства, т.е. последовательность процессов и этапов работ для подрядчика;
- иные данные, в зависимости от особенностей здания, характеристик и параметров пристройки.
К проекту прилагается рабочая документация, схемы и чертежи, иные графические материалы. После утверждения документов заказчиков и проектировщиков, они направляются на экспертизу. При наличии положительного экспертного заключения можно обращаться в органы стройнадзора для получения разрешения на строительство.
Важность и необходимость данного процесса
Многие люди ошибочно полагают, что поскольку участок находится в частной собственности, им не нужно получать разрешение на строительство пристройки к существующему дому.
Необходимость в этом процессе заключается в следующем
- После строительства пристройки общая площадь помещения изменится. Если дом находится в совместной собственности, размер собственного капитала также изменится.
- Строительство может затронуть интересы ваших соседей, поэтому необходимо получить их письменное согласие.
- Если расширение будет построено, это может затронуть объекты общественного пользования и строительство зданий, а также негативно сказаться на безопасности жильцов существующего здания.
- Если нет разрешения на возведенное сооружение, последующие операции (продажа, обмен, дарение) запрещены.
Легализация строительства должна быть проведена заранее, на ранней стадии строительства, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем.
Как узаконить пристройку к дому?
Существует два законных способа легализации строительных работ.
- Во-первых, до начала строительства необходимо разработать и согласовать с компетентными органами планы и
- завершение строительства, а затем получение разрешения.
Конечно, второй метод более сложный, трудоемкий и трудный. Разумеется, это связано с тем, что владелец должен доказать, что работы были проведены в соответствии с правилами и требованиями.
Важно! Легализация требуется только для пристроек, признанных постоянными зданиями.
Учет некапитальных зданий ведется следующими способами
- импортирование данных в план дома или квартиры, и
- отображение информации в техническом паспорте.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Различия между работами по перепланировке и реконструкции
Сложнее всего узаконить незаконную пристройку владельцу коммерческой недвижимости, планирующему возвести пристройку (в виде нового корпуса или настраивания одного этажа и более) и тем самым увеличить площадь здания.
Подобного типа работы в сравнении с обычной перепланировкой осуществить намного сложнее, поскольку они более похожи на реконструкцию здания капитального типа.
При проведении таких работ необходимо будет направить обращение в Москомархитектуру и получить Градостроительный план земельного участка, который включается в пакет обязательных проектных и других документов.
После утверждения проектной документации в установленных законом инстанциях документация направляется в Мосгосстройнадзор.
После проверки документов получение одобрения будет оформлено согласие на возведение пристройки.
При этом потребуются не только временные и денежные затраты, а также знание многочисленных и постоянно меняющихся норм законодательства. На основании необходимости внесения корректировок при проведении работ может потребоваться вмешательство в общую несущую структуру капитального строения.
И с учетом этого, представители контролирующих органов как можно тщательнее проверяют полученную от заявителя информацию.
Самостоятельное узаконивание незаконной пристройки
При необходимости после обращения в гос. органы и сбора необходимых документов возможно самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки). При этом заявителю необходимо учитывать значительные временные затраты (что связано с множество инстанций, согласующих объект), необходимость знания норм Законодательства РФ и строительных нормативов, необходимость самостоятельной подготовки пакета документов для создания проекта.
По мнению экспертов, при самостоятельном прохождении рассмотренного выше процесса очень важно придерживаться буквы закона, в противном случае на владельца недвижимого имущества могут налагаться санкции (что будет серьезной помехой при оформлении прав на недвижимость в последующем).
Заказать проведение узаконивания всегда можно в компании АБ «МБР», сотрудничество с которой гарантирует вам высокое качество подготовки проектной документации и выполнения всех процессов по легализации незаконной пристройки.
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Была осуществлена пристройка к нежилому помещению как ее узаконить
Далее со всеми документами идете в местную администрацию (префектуру и т.п.) в соответствующую комиссию. Комиссия рассматривает ваши документы и дает свое заключение. Чаще всего отказывает. Ну а дальше, по результатам всей этой процедуры либо вы идете регистрировать объект, либо идете в суд признавать право собственности на самострой. Все. Ответить с цитированием Вверх ▲ 13.01.2012, 11:24 #3 как сегодня выяснилось, это не самострой, есть разрешение на реконструкцию.значит, сейчас нужно получить в администрации разрешение на ввод в эксплуатацию и идти в регпалату регистрировать право собственности? Ответить с цитированием Вверх ▲ 15.01.2012, 18:45 #4 Напишите об итогах Ответить с цитированием Вверх ▲ 07.09.2013, 22:13 #5 как выкупить муниципальное нежилое помещение со своим пристроем? Подскажите мои действия…Являюсь арендатором нежилого муниципального помещения более 10 лет.
Узаконить самовольную пристройку к частному дому — порядок действий
- госпошлина – 500 р.;
- сбор, оформление всех имеющихся сведений об объекте – около 10000 р.;
- услуги по внесению данных в кадастр – от 20000 р.;
- доверенность, заверенная в нотариальной конторе – от 1000 р.;
- согласование и регистрация пристройки и основного дома – 20000 р.
судебная экспертиза – от 20000 р.;
- При возведении пристройки происходит изменение общей площади помещения. Если в доме долевая собственность, то размер долей также изменяется.
- Строительство может затронуть интересы соседей, поэтому нужно получить их письменное согласие.
- При возведении пристройки, могут быть затронуты коммуникации и конструкции дома, это может отрицательно отразиться на безопасности жильцов имеющегося строения.
- Если нет разрешения на возведенное сооружение, то впоследствии все манипуляции с ним (продажа, обмен, дарение) будут запрещены.
Как узаконить антресоль?
Антресоль — это конструкция, расположенная между этажами и установленная на опорных колонах, которые крепятся к несущим элементам, если это предусмотрено проектом. Ошибочно считать, что процесс по устройству антресоли относится к перепланировке. Контролирующие службы считают это реконструкцией с увеличением площади.
Как узаконить антресоль в нежилом помещении? Проектные бумаги нуждаются в обязательном согласовании. Строительные работы проводятся только после утверждения, иначе все внесенные изменения будут считаться самостроем, что потребует существенных затрат для их легализации.
На первом этапе составляется проектная документация. Дальше бумаги нужно согласовать в СЭС, МЧС и Префектуре округа, где расположено здание. Готовые документы передаются в МВК, которая оформляет разрешение на устройство антресолей.
Можно ли узаконить пристроенный балкон?
Узаконение пристроенного балкона в многоквартирном доме еще более сложный процесс, чем узаконение пристроя к нежилому зданию.
Сложность ситуации заключается в том, что пристрой балкона – это реконструкция многоквартирного дома. На реконструкцию многоквартирного дома требуется согласие собственников помещений в таком доме. Кроме того, также необходимо изначально готовить проектную документацию, получать разрешение на строительство, а затем на ввод в эксплуатацию.
С учетом этого, узаконить пристроенный балкон в административном порядке точно не получится. Необходимо обращаться в суд для узаконения пристроенного балкона.
Однако, стоит отметить, что при рассмотрении подобных дел суды, как правило, отказывают в удовлетворении исков. Поэтому, если Вы решили пристроить балкон, мы рекомендуем придерживаться порядка, предусмотренного для реконструкции многоквартирных домов.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Одна из причин, по которой владельцы не решаются начать строительство с обращения в администрацию – это попытка сэкономить. Между тем, легализация строения по факту может обойтись значительно дороже!
Если идти законным путём (уведомлять администрацию), расходы будут включать:
- Стоимость составления технического плана, который потом нужно будет приложить к заявлению;
- Пошлину за регистрацию в ЕГРН внесённых изменений.
Путь легализации постфактум через суд включает:
- Госпошлину за судебный процесс. Её размер высчитывается как процент от стоимости готовой постройки. Чтобы подать в суд, на руках у заявителя должно быть заключение эксперта о цене пристройки.
- Стоимость заключения о цене пристройки.
- Оплату технической экспертизы, которая выдаст заключение о безопасности и пригодности жилья к эксплуатации.
- Оплату юридических услуг, если вы решили прибегнуть к помощи юриста при обращении в суд.
- Сопутствующие расходы, если суд потребует дополнительные экспертизы и документы.
В итоге, стоимость легализации не порадует. Вот почему лучше всё делать сразу по закону.
Узаконивание пристройки к дому
Если под новую пристройку требуется использовать дополнительный участок земли, будет изменена техническая характеристика и инфраструктура домостроения, на новой площади планируется проживание людей, то ее относят к категории капитальной.
Провести узаконивание пристройки капитального типа можно как до, так и после выполнения строительных работ.
На этапе подготовки к реконструкции требуется иметь на руках следующие документы для узаконивания пристройки к частному дому:
- правоустанавливающие документы на дом (часть дома) и земельный участок, где планируется расположить пристройку;
- техническая документация на домовладение;
- кадастровый план участка;
- проект перепланировки жилья с учетом пристройки;
- выписка из домовой книги;
- письменное согласие соседей (если в домостроении проживает несколько хозяев, или если пристройка граничит с соседским участком);
- если к пристройке планируется подвод газовых, энергетических, водно-канализационных, тепловых и других коммуникаций, следует получить заключение соответствующих служб, обеспечивающих поставку ресурса.
Может также потребоваться согласование реконструкции с СЭС, пожарной службой, архитектурным отделом и другими службами.
Для получения согласия на возведение капитальной пристройки подготовленный пакет документов должен быть предоставлен в орган местного самоуправления. Как правило, для этого следует обратиться в архитектурное бюро или отдел муниципалитета.
Полученное согласие дает право на начало строительных работ, после окончания которых госкомиссия должна будет составить акт приемки пристройки. На его основании в органах БТИ следует заказать и получить измененную техническую документацию на домовладение, по которой после оплаты госпошлины Росреестр сможет произвести перерегистрацию недвижимости с учетом реконструкции.
Узаконивание пристройки через суд
Если по какой-либо причине на капитальную пристройку не были оформлены документы до начала строительства, то единственным способом легализовать ее после постройки будет соответствующее решение суда.
Владельцу не остается другого выхода, кроме как зарегистрировать самострой в судебном порядке, выступая в качестве истца. К исковому заявлению прикладывается такой же пакет документов, как и на узаконивание пристройки, иногда он дополняется фотографиями объекта, земельного участка.
В результате, в случае принятия судом положительного решения о признании пристройки законной, можно будет на основании этого решения зарегистрировать ее в Росреестре.
Однако суд примет решение в пользу истца лишь в том случае, если удостоверится, что им предоставлены все полагающиеся согласования, разрешения и другие документы. Если судом, по каким либо причинам, не будет вынесено решение в пользу истца, то в соответствии с законодательными актами РФ пристройка должна подлежать сносу за счет застройщика.