Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее и лучше: договор дарения или купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.
По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.
Конечно, к купле — продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители. Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель. А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.
А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:
- дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
- стороны — коммерческие организации;
- дарят что-то медработнику или учителю;
- дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками?
Продажа квартиры близким родственникам может быть более выгодной сделкой, чем продажа недвижимости незнакомым людям. Однако родственники, как правило, не готовы покупать и очень любят напоминать о семейных связях и настаивать на оформлении дарственной.
Отсюда и возникает интересный вопрос: что же все-таки лучше и безопаснее всего для всех: дарственная или оформление договора купли-продажи? На эти вопросы отвечу в моей сегодняшней статье.
Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и “подводных камней” здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан — дарственная.
Выбор договора с точки зрения уплаты налога продавцом/дарителем
Даритель передает автомобиль безвозмездно, то есть он не получает дохода. Соответственно, даритель не уплачивает НДФЛ.
Продавец получает доход и в некоторых случаях должен заплатить налог НДФЛ в размере 13 процентов от стоимости автомобиля. При этом нужно дополнительно учитывать следующие факторы:
- Если автомобиль находился в собственности продавца более 3-х лет, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дешевле, чем ранее куплен, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дороже, чем ранее куплен, то можно воспользоваться одним из вычетов (в размере 250 000 рублей или в размере стоимости покупки автомобиля), чтобы уменьшить размер налога.
Пример 3. Продажа автомобиля за минимальную сумму
В данном случае речь идет о ситуации, с которой зачастую можно столкнуться на практике. Речь идет о щедром родственнике, который слабо разбирается в налогообложении.
Денис — очень щедрый владелец автомобиля. Он предлагает продать его своей дочери Елене за любую сумму, хоть за 1 рубль. Фактическая стоимость автомобиля при этом составляет 600 000 рублей. В итоге заключается договор купли-продажи с суммой 1 рубль.
| Фактор | Результат |
| Подача декларации | возможна, если автомобиль находился в собственности менее 3-х лет |
| Уплата налога покупателем/одаряемым | не требуется |
| Уплата налога продавцом/дарителем | не требуется |
| Уплата налога в случае последующей продажи | возможна |
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.
Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:
- Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
- Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
- Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
- Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.
Понятие и особенности купли-продажи
Договор купли-продажи — это документ, в соответствии с которым собственник имущества передает его в собственность другому лицу на постоянной основе и за определенную плату. Этим имуществом может выступать недвижимость (дом, квартира, комната, их доля), земельные участки, транспортные средства и многие другие объекты. Однако чаще всего эта сделка используется именно в отношении недвижимости.
Договор купли-продажи, наряду с дарственной, также предусматривает наличие определенных существенных условий. В частности, в нем также должны содержаться данные относительно характеристик продаваемого имущества, а также сторон сделки.
Однако для договора купли-продажи есть еще одно существенное условие — включение в него цены имущества. Без указания точной стоимости сделка будет признана недействительной.
При этом цена на имущество определяется собственником, однако не должна быть меньше некоторых пределов, установленных законом. Если при проверке договора в государственном органе его представители усомнятся в размере стоимости, который будет указан, они могут инициировать проведение дополнительной оценки имущества.
Особенности составления ДД
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.
Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».
Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).
Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»
Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.
Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.
Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.
Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.
Если выбрано дарение: какие преимущества имеет дарственная на недвижимость?
Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.
Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.
Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.
Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.
Плюсы дарственной:
- быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
- По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего. ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
- При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
- Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.
Минусы дарственной:
- если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
- Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
- Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
- даритель – престарелый человек;
- были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
- у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
- одариваемый умер раньше дарителя;
- использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками
Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:
- При дарении.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Что лучше: дарственная или договор купли-продажи
Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.
Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.
Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.
Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:
- Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя одаряемому совершается между родственниками (при условии, что она происходит с близкими родственниками), независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
- Заключение договоров во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это и не является обязательным условием.
Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:
- При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
- Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной придется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.
Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако, оформив выдел своей доли в квартире, он уже может разрешения у других совладельцев не спрашивать.
Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.
После подписания дарственной собственность надо обязательно перерегистрировать в Росрестре на нового владельца.