Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Делаем замеры квартиры правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значение площади, указанное в проектной документации, может различаться с итоговой. Эта ситуация часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций между застройщиком и покупателем (дольщиком). Решить проблему можно несколькими способами в зависимости от того, на каких условиях заключалась сделка между сторонами.
Замеры комнат и помещений. Какие инструменты вам пригодятся?
Базовые инструменты — это, разумеется, рулетка (измерительная лента), бумага и карандаш. Хотя, как уже было сказано выше, для максимально точных измерений их будет недостаточно.
В принципе, у каждого проектировщика / замерщика / дизайнера есть свой набор инструментов и средств, при помощи которых они делают замеры. Если вы хотите обмерить дом своими силами, мы рекомендуем использовать следующие вещи:
- Лазерный дальномер. Это эффективный и очень точный инструмент для проведения обмеров любой недвижимости. Помимо большей точности, в отличие от рулетки, таким дальномером можно обмерить комнаты самостоятельно, даже большой площади, даже одной рукой, а другой рукой держать блокнот и карандаш. Кроме того, лазер удобен тем, что им можно измерить одно и то же расстояние несколько раз;
- Строительный уровень. Хорошие модели дальномеров часто имеют встроенные измерители уровня, поэтому с ними вы можете заодно проверить, насколько прямые углы и стены в вашем доме. Если же у дальномера такой функции нет, то для обмера комнат рекомендуется приобрести отдельно строительный уровень (лучше тоже лазерный);
- Альбом с листами в клетку А4. Клетка нужна, чтобы было легче начертить и придерживаться прямых линий в чертежах;
- Карандаш и ручка. Карандаш используется для рисования стен, их расположения, ручкой отмечаются где будут установлены розетки, выключатели, иные устройства, а также все размеры;
- Линейка. Лучше всего использовать длинную линейку — от 30 см. С нею проще нарисовать длинные перегородки и стены;
- Камера. Это может быть фотоаппарат или мобильный телефон с хорошей камерой. При измерении комнат важно сфотографировать каждый угол (включая пол и потолок). Это позволит вам, при обсуждении с замерщиками, строителями, производителями мебели или оборудования под заказ, сразу же показать нужное место.
Что не входит в общую площадь?
Общепринятое определение ОП – совокупная квадратура всех помещений в квартире. Но оно не совсем точное. Есть некоторые исключения, которые важно учитывать. При расчете ОП в новостройке метраж некоторых частей жилья во внимание не принимается.
- Лоджии и балконы. Законодательством определено, что площадь этих пристроек не считается при определении ОП. Подробное рассмотрение вопроса читайте ниже.
- Террасы и веранды. Это пристройки, предназначенные для отдыха и расслабления. Здесь можно обустроить живой уголок, выращивать растения. Но при подсчете ОП площадь их не принимается во внимание.
- Ниши, если их высота не превышает 1,8 метра, то есть, низкие стенные шкафы тоже не считаются.
- Место под лестницей. Этот показатель относится к двухуровневым квартирам. Не учитывают его в том случае, если высота пролета до пола составляет менее 1,6 метра. Для проведения замеров используют рулетку. Замеряют высоту под прямым углом до пола.
- Камины, котельное оборудование и отопительные печи внутри квартиры. Место под этими объектами не учитывается при определении общей площади квартиры, даже если они полноценно функционируют.
- Двери и арки шириной до 2 м.
Если цель проведения расчетов – определение суммы платежей за отопление, в ОП не включают также площадь неотапливаемых помещений.
Как производятся замеры квартиры
Если мы обратимся к закону о жилищных отношениях, то увидим определение, что общая площадь жилого здания — это сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений, а также частей жилого дома. А к жилой площади относятся только спальные и гостиные комнаты.
Т.е. в общую площадь входят все закоулки дома, нежилые комнаты, это все, что входит в собственность — балконы, кладовки, санузлы, кухни, коридоры, столовая и т.д. А вот площадь дверных проемов и венткоробок в нее не включается.
Чтобы сделать замеры самостоятельно, возьмите рулетку и замерьте длину и ширину по плинтусам (периметр внутренних стен), исключив дверные проемы. Перемножьте длину на ширину и получите площадь одной комнаты.
Но это стандартный вариант. Ведь к неотапливаемым помещениям применяются понижающие коэффициенты. К тому же не все комнаты имеют правильную прямоугольную форму.
Замеряем квартиру правильно
В действующем законодательстве чётко указывается, что входит в жилую площадь квартиры, а что – в общую. Также прописывается определение термина общей и жилой площади сданной в эксплуатацию квартиры.
- Когда рассчитывается жилая площадь городской квартиры или дома, то суммируются только размеры гостиных и спален.
- Если в справках указывается только общая квадратура, то важно понимать, что учитываются габариты всех помещений. В этом случае нужно точно знать, входит ли лоджия в общую площадь квартиры и является ли частью жилого дома. Дополнительно измеряются габариты кухни, санузлы, кладовые и гардеробные, балконы и террасы.
Интересно! Выполненный по всем правилам расчет общей площади квартиры исключает площадь вентиляционных коробок и проёмов для установки дверей.
Процедуру замера любой комнаты можно выполнить и самостоятельно. Для этого понадобится строительная рулетка и простой карандаш. Работа выполняется по плинтусу, установленному внутри комнаты. Фактически замеряется периметр каждой внутренней стены помещения без учёта проёмов. Результаты габаритов перемножаются, и получается площадь жилой или глухой комнаты.
Такие расчёты выполняются в стандартных многоквартирных домах. Обязательно учитывается наличие помещений без отопления. Для определения площади таких комнат используется понижающий коэффициент. Также учитываются правильность геометрических форм помещений.
Как замерять вспомогательные помещения
— По закону общая площадь помещения состоит из суммы площадей жилых и нежилых помещений. К вспомогательным помещениям, таким как балкон, лоджия, веранда, террасы и другие, должны применяться понижающие коэффициенты: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд — 1,0. Увы, некоторые застройщики игнорируют эти правила и могут считать вспомогательные помещения с коэффициентом 1.
— Точно определите, балкон у вас или лоджия. Отличительная черта балкона — выступ за пределы фасада здания, а у лоджии — наличие хотя бы с одной стороны капитальной стены. Лучше свериться с приложением к ДДУ — в большинстве случаев там указан проектный план помещения
— Имейте в виду, что если у вас апартаменты, то документально — это нежилое помещение, и применяемость вспомогательных коэффициентов будет неактуальной
Правила при проведении замера площади:
- перед замером распечатайте детальный план ваших апартаментов;
- для измерений используйте лазерный дальномер, именно этот инструмент позволит сделать точные измерения;
- посчитайте площадь вспомогательных помещений, таких как лоджия, балкон, терраса;
- точно определите какой у вас тип вспомогательного помещения, от этого будет зависеть какой понижающий коэффициент будет применяться к вашей площади: для балконов и террас он составляет 0.3, для лоджий 0.5. Характерной чертой балкона является его выступ за пределы фасада здания, у лоджий это наличие капитальной стены хотя бы с одной стороны, за пределы фасада здания она не выступает. Стоит учесть, что некоторые застройщики пренебрегают этим и считают площадь вспомогательных помещений за 1.0;
- из полученных результатов замеров необходимо исключить площади технических шахт, сантехкоробов и инженерных коммуникаций (вентиляция, канализация и трубы водоснабжения);
- начинайте замеры слева направо от входной двери. Дальномер нужно держать строго параллельно полу или под прямым углом относительно стены, на расстоянии 1 метра от пола;
- для замера сложного помещения, разделите его на простые составляющие – прямоугольники, обязательно отметьте их на вашем плане. Сумма площадей полученный прямоугольников и будет площадью помещения;
- овальное или круглое помещение разделите на треугольники и прямоугольник, сложите получившуюся сумму. Погрешности в виде непосчитанных частей не учитывайте, они на результат практически не повлияют;
- если в вашем помещении стены не параллельны друг другу, то есть они неровно расположены, во избежание погрешности в измерениях нужно отдельно замерять каждую стену, сравнивая отличия. В некоторых случаях пользоваться правилом измерения сложных помещений;
- площадь балкона и лоджии замеряется от поверхности наружной стены до ограждения балкона;
- дверные и оконные проемы, арочные и прямоугольные проемы между комнатами размером менее 2 метров, а также проемы оконных блоков в общей площади не учитываются;
- учитывайте, что при проведении отделочных работ стены и перегородки оштукатуриваются, это влияет на конечные замеры площади. Необходимо узнать на какой стадии проводились замеры и учтено ли это в документации;
- межкомнатные перегородки должны быть указаны и обустроены в соответствии с планом помещения, а также указаны их материалы и толщина, проверьте, все ли верно и соответствует ли плану и договору.
В чем различия между лоджией и балконом? Лоджия обладает потолком и боковыми стенками, она как бы «утоплена» в постройке, а балкон «выглядывает» за границы дома, поэтому их расчёт совершается по-разному.
Эти отличия на первый взгляд малопонятны и излишни, однако не стоит оставлять их без внимания, они имеют юридические последствия.
Какие документы нужны для возврата налога при покупке квартиры? Описание этой процедуры вы найдёте в данной публикации.
Существует еще несколько значительных моментов, которые затрагивают балкон. Распоряжаться вы имеете право только внутренней стороной балкона, наружная часть является общей собственностью всех жителей здания. Здесь можно найти как плюсы, так и минусы.
Например, объединившись жители дома имеют возможность передать наружную часть всех балконов в пользование под рекламную натяжку и зарабатывать на этом приличные деньги.
Аналогично работает закон, если кто-то из жильцов решил посадить вьющийся куст, для того чтобы он мог «переползать» по стене дома, в этом случае ему будет нужно письменное разрешение остальных владельцев балконов.
Как получить сведения через портал Госуслуг
Чтобы получить подробные сведения об объекте недвижимости, в том числе о площади отдельных помещений, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Для этого нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг и подтвердить свою учетную запись в одном из подтверждающих центров вашего города. Сделать это можно на почте или в МФЦ. Процедура занимает не более 3 минут и производится бесплатно.
После этого нужно войти в личный кабинет на сайте Росреестра. Вход туда будет произведен через портал Госуслуг. Такая схема идентифицирует пользователя. После этого из личного кабинета можно заказать любую выписку из ЕГРН, которая вас интересует. Если вы желаете узнать площадь помещения в квартире, то вам понадобится ее расширенный вариант с кадастровым планом.
Такая важная характеристика объекта недвижимости, как его площадь, представляет огромный интерес для покупателя. Чтобы быстро проанализировать по этому параметру несколько квартир, достаточно знать их адреса. Получить сведения о площади всего дома и помещений в нем можно разными способами, но все они не требуют больших усилий, так как все можно сделать в режиме онлайн.
Измерения нестандартных комнат
Нередко дома имеют помещения с выступами, углублениями. Если посмотреть план, то можно увидеть несколько прямоугольников. Условно выделяют простые геометрические фигуры. Затем по отдельности вычисляется поверхность каждой из них.
К обычным размерам добавляется еще несколько – длина, ширина углублений, выступов. После квадратные метры простых фигур складываются. Получается общая площадь.
Встречаются не только четырехугольники. Бывают треугольные, ромбовидные, закругленные формы. Если это выступ, то его квадратуру нужно вычесть из большего значения. Углубление же прибавляют.
Комнаты со скошенными стенами делят на прямоугольники, треугольники. Получают несколько измерений, далее высчитывают квадратуры фигур независимо друг от друга. После их складывают. Для прямоугольных треугольников вычисляют произведение катетов (сторон, на стыке которых располагается угол 90°). Это значение делят пополам.
Обычно квадратура пола соответствует поверхности потолка. Но иногда могут быть полуколонны или другие элементы декора. Они уменьшают величину поверхности. Их обязательно учитывают при расчете. Например, для пола из квадратных метров потолка вычитают квадратуру полуколонн.
Как правильно замерять площадь квартиры
На то, чтобы выполнить все необходимые измерения и расчёты, вам потребуется не более часа. А вот сэкономить собственноручный обмер может вам, например, недельную зарплату. И в конце концов, это просто обидно однажды узнать, что фактическая площадь квартиры меньше той, за которую вы заплатили.
Для того чтобы выполнить собственный замер, потребуется рулетка и копия плана квартиры. Желательно заранее отметить на плане то, что нужно измерять, чтобы оставалось только вписывать цифры на свои места.
Для начала, давайте разберёмся, что же мы должны измерить. Нас интересует сумма площадей жилых и вспомогательных помещений.
Особо стоит упомянуть о балконах и лоджиях. Их площадь умножается на специальный коэффициент и только после этого прибавляется к общей площади квартиры. Для балкона – это 0,3, а для лоджии – 0,5. Главное отличие балкона от лоджии в том, что балкон выступает из фасада здания.
На этом момент стоит остановиться подробнее. Основанием для использования понижающего коэффициента является принятый в 2005-ом году Жилищный кодекс. Но всё еще можно найти квартиры, продаваемые в долгостроях, строительство которых началось раньше 2005 года. На тот момент этот вопрос не был чётко оговорен в законодательстве, и это позволяет застройщикам игнорировать понижающий коэффициент.
Правила замеров площади БТИ
На данный момент, практически каждого человека интересует, как же правильно производить замеры площади и как это должно делать БТИ. Если так судить, то не каждый человек знает, как на самом деле это происходит, а если так, то как они это делают и не обманывают ли нас.
Сравнительно недавно вышел закон о том, какие именно должны быть соблюдены требования и какие есть правила проведения замеров БТИ. Если говорить о самой площади помещения или здания, о его должны измерять, как геометрическую фигуру, то есть, это может быть прямоугольник, трапеция или же прямоугольный треугольник и т.д. Либо, чтобы было немного легче, можно разбить каждую часть, на отдельные геометрические фигуры, после чего просто суммировать все параметры и все. Значение каждой площади, по закону, нужно определять в квадратных метрах и при этом округлять до 0,1 квадратного метра.
Для тех помещений, которые были построены по типовым проектам, допустимо рассчитывать вместе с подвальными помещениями, либо по первому этажа или типовому этажу. И тогда уже следующие этажи, можно считать по типовому этажу, за исключением того, что может, были изменены некоторые помещения, после ремонта.
Если же говорить о здании, то здесь площадь нужно измерять как надземные, так и подземные помещения, включая сюда мансардный этаж, цокольный и даже технический. Все эти этажи должны быть суммированы и включены в площадь замеров. Площадь этажа измеряется по внутренним поверхностям на наружных стенах и также, здесь стоит учитывать высоту, на которую есть ограничения, то есть, она не должна превышать больше чем 1,1-1,3 метра от пола. Кроме того, если стены наклонного типа, то здесь нужно все мерить только на уровне пола.
Важно то, что в площадь здания входит также и антресоль, и галерея, и балкон и т.д. То есть, можно сделать только один вывод о том, что замеры нужно производить правильно и аккуратно, чтобы не было допущено никаких ошибок. Ведь очень часто правила обмера БТИ допускают определенные ошибки, что приводит к тому, что будущие жители квартиры или покупатели здания, жалуются на то, что замеры были произведены не правильно. Потому, строго следуя закону, нужно все выполнять с точностью, лучше несколько раз проверить, чтобы потом не возникало никаких проблем.
Помните о том, что законы для всех одинаковые и их нужно придерживаться, иначе это влечет за собой непредсказуемые последствия.
Особенности измерений нестандартных комнат
Для расчета размеров нестандартных помещений обычной формулы будет недостаточно. Комната будет иметь неправильную форму, если в ней есть такие элементы:
- эркеры;
- ниши;
- углы между смежными стенами больше или меньше прямого угла;
- срезанные углы;
- выступающие углы или другие элементы;
- скошенные стены.
То есть если одна стена будет длиннее противоположной на несколько сантиметров, то форма помещения будет неправильной, что повлечет изменения в расчетах. Для таких расчетов применяется простой метод:
- все помещение делится на несколько правильных фигур: трапецию, круг, треугольник;
- рассчитывается размер каждой фигуры в отдельности;
- полученные величины складываются между собой;
- величина переводится из квадратных сантиметров в квадратные метры.
Обман при расчете площади квартиры
Застройщик, составляя договор долевого участия и приложения к нему, продает квартиры с запроектированной площадью. Эта предварительная площадь квартиры на практике зачастую имеет расхождение с площадью уже построенной квартиры.
После окончания строительных работ и сдаче новостройки площадь квартиры обмеряется работниками бюро технической инвентаризации. И если проектная площадь квартиры отличается от реальной, (при вводе дома в эксплуатацию) то реальная площадь корректируется в планах БТИ.
На основании замерянных БТИ планов и производится окончательный расчет площади квартиры. И если площадь квартиры увеличивается, то за излишнюю площадь застройщик всегда получает деньги с участника долевого строительства.
Если площадь квартиры из- за каких- то строительных нюансов уменьшается, на практике застройщик пытается всячески замять или умолчать об этом, а когда все раскрывается, застройщик всеми правдами и не правдами пытается уйти от возврата денег за не полученные дольщиком метры.
Основные правила процедуры
Осуществление замеров БТИ производится с учетом следующих особенностей:
- При определении размера жилой площади, из нее исключаются помещения, у которых ширина менее двух метров.
- Расчет площадей БТИ производится с округлением до одного знака после запятой.
- Правилами по обмеру помещений предусмотрено округление линейных размеров до третьего знака после запятой.
- Различные встроенные архитектурные элементы и мебель, а также вернады учитываются при определении размеров жилой площади.
- Наличие стен, перегородок, арок и других подобных конструктивных элементов должно указываться на чертежах нежилых и жилых помещений, которые изготавливаются в процессе подготовки технических паспортов.
- При наличии в здании нескольких этажей, должен составляться план каждого этажа, а значит, производиться его обмеры.
- Площадь балконного блока учитывается при подготовке документов БТИ с коэффициентом 0,3, а лоджии – с коэффициентом 0,5 (суть отличия балкона от лоджии заключается в том, что лоджия не выступает за пределы фасада строения).
- Учитывая качество строительства зданий, редко можно встретить идеально прямоугольные помещения, гораздо чаще встречаются трапециевидные, поэтому рекомендуется осуществлять замеры всех четырех стен и затем уже вычислять площадь.
- Если помещение построено сложной формы, инструкция по определению его площади требует сначала разбить его на прямоугольники, а затем произвести суммирование полученных данных.
Что такое общая квартирная площадь и что входит в неё?
Общая площадь – это количество метров всех помещений, находящихся в квартире, не зависимо, подсобные они или жилые, применяемые для расчёта коммунальных платежей, в соглашениях о купле-продаже жилья, в объявлениях о реализации.
В общий метраж квартирного помещения входят:
- жилые комнаты;
- детские комнаты, комнаты для гостей и спальни;
- кухни;
- коридоры;
- встроенные в стену шкафы;
- ниши в стенах, так называемые «хрущевские холодильники.
Что такое право пожизненного наследуемого владения участком? Особенности такого вида права собственности описаны здесь.
В общую площадь не входят:
- балконы и лоджии;
- террасы и веранды;
- ниши, которые высотой меньше 1,80 метров;
- площадь под лестницей, если её высота меньше 1,60 метров (измеряется по перпендикуляру к полу);
- каминные печи;
- арки и дверные проёмы шириной менее 2-х метров;
- помещения без отопления.