Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При подписании ДДУ обязательно надо внимательно изучить пункт, касающийся возможной оплаты лишних квадратных метров. Если его нет, то и требования доплаты со стороны застройщика будут незаконными. Правда, и рассчитывать на возврат части денег в случае, если застройщик сдал квартиру меньшей площади, не получится.
Так платить или не платить?
Если пункт о дополнительных взаиморасчётах при приёмке квартиры есть, то важно помнить, что 214-ФЗ допускает изменение площади квартиры не более, чем на 5% от проектных показателей. В этом случае доплатить придётся, но только в пределах этих нормативов. Всё, что свыше, оплачивать не надо. А вот получить возврат будет можно, но с большой долей вероятности только через суд.
Особо значительное отклонение фактической площади от проектной — это повод обратиться в суд и потребовать расторжения ДДУ и выплаты неустойки. Но важно помнить: настаивая на расторжении ДДУ, можно больше потерять — ведь за время строительства дома цены на недвижимость выросли, и на полученные деньги вряд ли удастся приобрести новое жильё.
Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке
Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:
- Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
- Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
- Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.
|
В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом. |
Может ли измениться цена ДДУ после заключения
Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.
Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.
Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).
Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.
Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.
Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.
Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.
Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.
Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.
В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.
Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%
Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?
Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.
При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.
Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Доплата за лишние метры после обмеров БТИ в зачет неустойки
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон. В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.
Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают. Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.
Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании. По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант. Особенно это характерно для монолитных домов. Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.
Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:
- Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
- Во время планирования архитектор округляет цифры.
- Ошибки и неточности во время замеров БТИ.
Важно! Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.
Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.
В расчетах учитывается следующее:
- Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.
- Фактическая площадь квартиры.
- Проектная площадь по ДДУ.
Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:
(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв. м. = сумма компенсации
В результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.
Видео сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).
Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.
Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.
- Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.
Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры
В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).
- Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.
Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.
Для этого вам нужны следующие данные:
- проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
- фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
- стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:
Опишите подробно суть жалобы, укажите все возможные данные (пользователь, объект, тип вид нарушения):
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
- При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
- Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
- Татьяна Е.
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Участники долевого строительства часто сталкиваются с тем, что в момент приемки площадь долгожданной квартиры оказывается больше, чем прописано в договоре, и застройщик требует этот излишек оплатить. Однако в некоторых случаях переплаты можно избежать – об этом сайту «РИА Недвижимость» рассказали эксперты.
Покупка квартиры – это серьезные затраты, увеличение которых никого не радует, особенно когда оно происходит в формате сюрприза. При этом долгое время у дольщиков почти отсутствовала возможность отказаться от оплаты незапланированных площадей. Однако такие возможности все-таки есть.
Застройщик требует оплатить дополнительные метры, но у вас нет денег: что делать?
Может ли застройщик требовать доплату за дополнительные квадратные метры, говорится в вашем договоре ДДУ. Нужно открыть документ и внимательно почитать.
Обычно все о цене квартиры и возможных перерасчетах говорится в разделе «Цена договора». Если там нет ни слова о корректировке стоимости, можете вообще не платить за лишние метры. Хотя застройщик наверняка будет навязывать вам дополнительное соглашение. Мол, подпишите, только тогда подпишем акт приема-передачи и получите ключи. Если денег нет, не соглашайтесь подписывать бумаги и не платите.
Вы можете не платить за лишние метры, если об этом письменно не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Нет такой нормы закона, что вы должны доплачивать за превышение площади просто по требованию или настойчивой просьбе застройщика. |
Застройщик продолжает уклоняться от подписания акта и передачи квартиры? Напишите в адрес юр. лица претензию, потом сможете взыскать компенсацию через суд.
Но все же чаще всего застройщик прописывает в договоре условие о денежном возмещении разницы в квадратуре. Тогда платить за лишние метры придется.
Однако есть ли какой-то предел доплаты, чтобы не допускать злоупотреблений со стороны застройщиков? Ведь можно построить квартиры на 5-10 квадратов больше. Тогда придется доплатить несколько миллионов? Откуда взять такие деньги?
Излишки площади в новостройке: сколько придется доплатить
По окончании строительства жилого дома площади квартир в нем зачастую оказываются больше, чем по проекту. В таком случае застройщик требует с дольщиков доплату: стоимость квартиры может увеличиться на несколько десятков, а иногда – и сотен тысяч рублей.
Очень важно, чтобы величина возможной доплаты изначально фиксировалась в договоре – в противном случае ваши расходы на приобретение строящегося жилья могут существенно возрасти.
Строительная погрешность
О том, что квартира станет больше (либо, наоборот, уменьшится), покупатели узнают незадолго до новоселья. По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.
Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи жилья.
Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу – исходя из условий заключенного между сторонами договора.
«Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и покупатель квартиры по результатам государственного технического учета. Соответствующий документ уточняет фактический номер квартиры и размер ее общей площади», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина.
Эксперт поясняет, что размер доплаты не зависит от формы заключаемого с застройщиком договора. Положение о необходимости заплатить за «лишние» квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывают во всех видах договоров между дольщиком и застройщиком – долевого участия, вступления в ЖСК и предварительных купли-продажи.
- Вынужденная необходимость
- Главный вопрос – какую сумму попросит компания за дополнительные «квадраты».
- Как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, в большинстве случаев размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.
Но еще несколько лет назад некоторые застройщики прописывали в соглашениях с покупателями пункт, по которому доплату надлежит производить по рыночной цене жилья в доме на момент его сдачи госкомиссии. Тем не менее сейчас такую невыгодную для дольщиков формулировку практически не используют.
В некоторых договорах указано, что если после обмера БТИ площадь квартиры окажется в пределах 1-2% от первоначально планируемой, стороны не будут производить перерасчет. Гораздо реже в договоре указывают максимальный размер доплаты.
Положение договора о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика дает повод насторожиться. Компания может намеренно включить данный пункт, если уже знает, что площади у части квартир будут отличаться от проектной. И тогда покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные «квадраты».
Может ли измениться цена ДДУ после заключения
Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.
Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.
Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).
Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.
Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.
Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.
Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.
Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.
Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.
При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.
Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.
Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.
Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.
Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.
Возможно ли изменение площади квартиры застройщиком?
- Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
- Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
- На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.
Создаем идеальные условия
Чтобы в квартире не было холодно, лоджию необходимо обязательно утеплить. Если вы откажетесь от этого, проект не будет согласован. Изменение средней температуры наносит вред всему зданию, а значит важно соблюдать это условие. Для утепления используют стандартные материалы, а установка двойных окон обеспечит дополнительную защиту от минусовых температур. Также нужно провести электричество и выровнять пол.
Если для вас важно сэкономить время и деньги, лучше обратиться в специализированную компанию, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Так у вас будет гарантия того, что все работы по демонтажу, утеплению и отделке бывшей лоджии выполнены на совесть. В случае мелких недоработок специалисты непременно устранят их. При этом нет необходимости платить нескольким подрядчикам: итоговая стоимость работ уже прописана в договоре.
Если вы твердо решили присоединить лоджию к жилой площади, важно убедиться, что для вашей квартиры такой вариант возможен. После чего понадобится собрать документы и получить разрешение в БТИ на перепланировку. Доверьте ремонтные работы компании с хорошей репутацией и штатом квалифицированных рабочих, и ваша лоджия станет полноценным жилым пространством.
Почему предпочтительней ставить на учет квартиру в БТИ до ремонта
Этому есть несколько причин.
Во первых: по закону каждая квартира должна быть инвентаризирована и стоять на учете в БТИ. (В Москве это ГБУ «МосгорБТИ)
Во вторых: если квартиру не поставить на учет в БТИ и выполнить ремонт, то согласовать перепланировку можно будет только «постфактум».
То есть фактически, даже если вы только начали ремонт первоначальной планировки квартиры уже нет и инвентаризировать уже нечего.
Поэтому если перепланировку необходимо согласовать полностью в законодательном поле (с получением разрешения на перепланировку), то инвентаризировать необходимо до начатого ремонта.
В третьих, первоначальная инвентаризация квартиры дает возможность сразу выявить все ошибки в учете элементов квартиры которые потом крайне сложно доказать. На данном этапе значительно легче «свести один в один» планировку квартиры и документы в базе БТИ.
Пример: Техник БТИ выходит на квартиру обмеряет ее и комментирует, что в данной квартире снесен/выстроен лишний короб, неверно указан выход на балкон или лоджию, не соответствую какие либо иные элементы квартиры документации переданной им.
В этот момент значительно проще решить все вопросы отклонений, так как есть управляющая компания которая при не начатом ремонте готова подтвердить что собственник никакие короба допустим не сносил, есть застройщик, который может оперативно выдать план застройщика и т.д.
То есть собственнику на данном этапе легко связать все необходимые службы, получить документы и доказать свою правоту.
После же выполненного ремонта, доказать что то крайне затруднительно, на все обращения отвечают в контексте «ошибок не видим, нет оснований для корректировок документации». И на словах расшифровывают данную короткую фразу «Если бы были первоначальные обмеры можно было бы дискутировать, вы не поставили квартиру на учет в БТИ, незаконно начали ремонт, демонтировали «это это и это» и теперь хотите «выкрутиться» что бы ремонт не переделывать»
В четвертых: Согласование перепланировки «постфактум» получается далеко не во всех случаях.
Собственник квартиры не поставивший на учет квартиру в БТИ, не знает всех нюансов планировки его квартиры, так как у него собственно нет на руках документов БТИ.
Даже если он ориентируется на ЕГРН, то в данном случае сложно представить
Помещения являются самостоятельной обособленной единицей строения. Поэтому при вводе здания или сооружения в эксплуатацию замеры помещения проводятся в рамках первичной инвентаризации. Информация о местоположении и размерах отдельных помещений отражается на поэтажном плане сооружения. В отношении выделенных помещений дополнительно оформляется или корректируется экспликация. Чтобы сделать замер, цена определяется после предварительного изучения сведений об объекте. Обмерочные работы и обследование зданий проводятся с выездом на место, с использованием высокоточного оборудования. После завершения работ оформляется акт замера помещения.
В случае, если в ходе эксплуатации строения происходит выделение изолированных и обособленных помещений, проводятся работы по формированию нового объекта недвижимости. В этом случае обмер помещения происходит по внутренним границам помещения. Специалисты осуществляют замер всех конструкций, делают расчеты площади. Итоговым документом, необходимым для постановки объекта на кадастровый учет, будет являться технический план. Его может изготовить только кадастровый инженер. а не БТИ. Итоги обмеров, сделанных БТИ, отражаются в технических паспортах.