Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?

Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:

• заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
• заявление о регистрации залога;
• паспорт;
• договор участия в долевом строительстве;
• ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
• акт приема-передачи квартиры;
• документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).

Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать хотя бы минимум обязательной информации, чтобы его признали действительным. Конечно, лучше чтобы информация в этом документе была максимально обширной, но не обязательно указывать каждый нюанс. Вполне достаточно, чтобы внести сведения, которые считаются существенными и отказаться от которых невозможно:

• Название документа. Также укажите населенный пункт, где рассматриваемый договор заключается и дату.
• Кто является сторонами. Если это физическое лицо, обязательно указываются их паспортные данные.
• Что собой представляет продаваемая недвижимость. Указать дом это или квартира, адрес и площадь также не нужно забывать.
• Какая у договора суть. Требуется указать, что подразумевается именно продажа.
• Стоимость. Цена, по которой будет проведена сделка с недвижимостью.
• Список людей, которые живут в продаваемой квартире. При условии, что они имеют право пользоваться имуществом даже после того как оно продано.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Документы на оплату услуг ЖКХ

За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.

После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.

Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:

• заявление о смене собственника;
• документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
• паспорт;
• выписку из ЕГРН.

Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.

Смена собственника
Как заявить	Куда заявить	Тонкости при переоформлении
Подать заявление	ТСЖ или УК	Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом
Перезаключить договор	Водоканал	Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность
Перезаключить договор	Энергосбытовая компания	Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно
Написать заявление	Горгаз	Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор
Написать заявление	Ростелеком	Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника
Перезаключить договор	Интернет-провайдер	Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества).
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов.
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка.
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях.
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Льготные условия покупки квартиры

В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.

Особенность при покупке квартиры	Перечень документов	Краткое описание
Материнский капитал	Сертификат о праве на материнский капитал и выписка из ПФР об остатке средств на счете.	Материнский капитал используется для внесения первоначального взноса по ипотеке, уплаты по нему процентов или для прямого перевода продавцу. Чтобы получить сертификат, потребуется предоставить в отделение ПФР заявление и паспорт
Молодая семья	Необходимо подать документы на участие в программе «Молодая семья», написав заявление и приложив к нему свидетельства о заключении брака и рождении детей	Возможность купить квартиру на льготных условиях (возраст супругов не должен превышать 35 лет). Количество детей в семье для участия в программе определяется на региональном уровне
Военнослужащие	Для покупки квартиры на льготных условиях необходимо предоставить свидетельство участника НИС	Субсидии от государства на покупку квартиры предоставляются гражданам, проходящим военную службу по контракту с ВС РФ. Условие: они должны являться участниками накопительно-ипотечной системы. Свидетельство об участии выдается военному на основании заявления и рапорта руководства военной части
Для ребенка	Если ребенку от 14 до 18 лет необходимо согласие одного из родителей на покупку недвижимости. До 14 лет договор купли-продажи подписывается родителем, но от имени и в интересах ребенка. Дополнительно предъявляется свидетельство о рождении ребенка	Перечень документов на квартиру, приобретаемую для ребенка, аналогичен основному перечню, но имеет небольшое отличие в зависимости от его возраста

Как подать документы?

После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:

1. Личный визит в регистрирующий орган.

   Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.

2. Обращение в МФЦ.

   Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра. Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки документов).

3. Отправление заявления и документов по почте.

   Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.

4. Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».

   Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.

5. Через представителей.

   От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой — нотариально заверенная копия паспорта).

Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

• действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
• проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
• если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
• если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Особенности покупки жилья с использованием сертификата

Как известно, за рождение первого (с 01.01.2020), второго и последующих детей выплачивается материнский капитал. Реализовать его можно для улучшения жилищных условий семьи. Главное правило – это выделение долей, где ребёнок также получит свою часть. Поэтому документы для покупки жилья под материнский капитал в первую очередь включают в себя сертификат, дающий право на финансовую поддержку.

Потребуются и другие условия:

• Согласие органов опеки и попечительства (в случае параллельной продажи объекта, где зарегистрирован ребёнок);
• Отражение в договоре факта перехода доли каждому ребёнку, на которого получен капитал, с последующей регистрацией.

Сначала необходимо обратиться в Пенсионный фонд (в территориальное отделение или через портал Госуслуг). Выданный сертификат подходит для оплаты сделки полностью или частично как на первичном, так и на вторичном рынке. Участия ПФР не избежать, ведь деньги на счёт продавца недвижимости будут переводиться указанным ведомством.

Для оформления сделки потребуются документы, подтверждающие наличие детей: свидетельства о рождении. Покупатель не должен быть лишён родительских прав в отношении сына или дочери. За правильностью сделки следят надзорные органы. Однако, если присутствуют ошибки они будут оспаривать не сам договор, а только правомерность перевода средств по сертификату.

Что будет на руках после оформления сделки

Результат – это государственная регистрация соглашения, на основании которого право собственности переходит приобретателю. Получаемые на руки документы при покупке квартиры – это выписка из ЕГРН, техпаспорт, а также договор, который подписан сторонами. Стороны вправе изготовить копии бумаг, использованных во время процедуры, для себя. Продавец в полном объёме получает деньги, предусмотренные соглашением.

Документы, выданные при покупке квартиры в долевом строительстве, будут содержать справку о том, что пайщик в полном объёме исполнил обязанность перед застройщиком. Обязательно сохраните эту бумагу на будущее (иногда компании банкротятся).

Многие из полученных документов понадобятся чтобы оформит имущественный вычет.

Идеальный продавец — кто он?

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

Похожие записи:

• Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться
• Как получить налоговый вычет на детей?
• Сроки оказания услуги