Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раскрываем информацию об объектах учета аренды в бухгалтерской отчетности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
3.1. В общем случае подходы к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:
- позиция арендатора (доходный подход, методы №1-№4);
- позиция арендодателя (затратный подход, метод №5);
- позиция рынка (сравнительный подход, методы №6-8).
3.2. В анализе должны быть учтены существенные условия договора аренды по рассматриваемому объекту недвижимости, в т.ч.:
- характеристики объекта недвижимости (функциональное назначение, площадь, месторасположение и пр.);
- наличие коммунальных и иных платежей в величине арендной платы;
- наличие НДС в величине арендной платы;
- срок действия договора аренды;
- иные существенные условия, например, возможность перепрофилирования объекта недвижимости, условия / режим доступа в объект недвижимости, инвестиционные условия.
3.3. Выбор метода расчета зависит от следующих основных факторов:
- функционального назначения рассматриваемого объекта недвижимости;
- вида деятельности арендатора;
- ограничений на использование рассматриваемого объекта недвижимости в период пандемии;
- наличия существенной и достоверной информации для применения конкретного метода;
- наличия согласованной позиции между арендатором и арендодателем в части подходов к моделированию рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?
Процедура начинается с переговоров между заказчиком и специалистом. Если начальные переговоры проходят успешно, то между сторонами заключается соглашение о предоставлении услуг по оценке.
Далее следуют:
- переговоры – на этом этапе происходит детальное обсуждение условий сделки и критериев принятия. От этого этапа зависит успешность всей процедуры, ведь именно здесь выявляются проблемные моменты и происходит формулирование четких задач для оценщика;
- оформление договора – этот этап подразумевает заключение письменного договора в полном соответствии с действующим законодательством. Нотариальное заверение является необязательным;
- предоставление документов – после того, как было подписано соглашение между сторонами, специалист должен получить всю необходимую документацию, чтобы приступить к процедуре оценки;
- изучение объекта недвижимости – если со стороны владельца нет запрета на посещение территории, или не идёт процесс судопроизводства, оценщик должен лично ознакомиться с объектом. Назначается встреча с заказчиком и производится визуальный осмотр, в ходе которого специалист должен сфотографировать объект и составить акт;
- составление отчёта об оценке – перед тем, как процедура вступит в свою финальную часть, составленный оценщиком отчёт должен тщательно изучить и одобрить руководитель отдела. Документ также проверяет сотрудник, который регламентирует деятельность оценщика. Отчёт об оценке является официальным документом, в котором должны указываться только точные факты, дата оценки, применяемые стандарты и методы, поставленные цели.
Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания.
При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:
- определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;
- расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;
- определение износа и факторов, обесценивающих объект;
- расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.
Новые работы в рамках коммерческой публикации
11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.
ВС: Росимущество может увеличить арендную плату на основании отчета оценщика без допсоглашения с арендатором
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.
Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него право собственности.
По условиям договора размер арендной платы определялся на основе рыночной стоимости права аренды. Согласно п. 5.3 договора указанный показатель пересматривался при изменении рыночной стоимости земельного участка или арендной платы за него, но не чаще одного раза в год. В дальнейшем арендатором земельного участка стало ООО «ТехПромАльянс».
Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.
Как пояснил ВС РФ, в рассматриваемом деле спорный договор был заключен обществом после введения в действие Земельного кодекса РФ не по результатам торгов. Следовательно, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может меняться в связи с изменением рыночной стоимости права аренды. Таким образом, действия арендодателя по направлению арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 20 декабря 2022 г., только 31 мая 2022 г. не могут быть квалифицированы как содержащие признаки злоупотребления правом. Ведь перерасчет арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости был произведен арендодателем с даты направления уведомления, а не за прошедший период.
Оценка нежилого помещения
Рынок недвижимости наиболее популизирован объектами жилого фонда, поскольку именно квартиры и дома чаще остальной недвижимости становятся предметом различных гражданско-правовых сделок, например, купли-продажи. В свою очередь нежилые объекты недвижимости чаще используются в коммерческих целях, в силу чего они отличаются от жилой более высокой рентабельностью и быстрой окупаемостью.
Однако лицо, купив или взяв в аренду такие помещения, может как заработать достаточное количество денег, так и прогореть. Как раз для этого важно знать реальную цену такой недвижимости, т.к. подобные знания помогут уберечься от серьезных финансовых потерь. Поэтому оценка рыночной стоимости нежилого помещения являйся очень популярной услугой.
Нежилые помещения – это объекты недвижимости, которые подходят для применения во многих целях, кроме проживания в них людей. Такими помещениями могут быть офисы, гаражи, склады, магазины, общепиты и т.д. Нередко оценка арендной платы нежилого помещения так же важна, как и оценка всего объекта в целом. Все дело в том, что многие люди предпочитают арендовать подобную недвижимость во избежание крупных финансовых вложений, связанных с покупкой нежилого помещения.
Объект оценки — арендная плата и ставка аренды
Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.
В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.
То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.
Офисный рынок: драмы больше нет
Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).
Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.
Низкий уровень ввода новых офисов
В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.
Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.
Спрос на офисы сокращается
В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.
За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Вакантность офисных площадей растет
Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.
К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.
В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.
Арендные ставки на офисы идут на снижение
Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.
На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).
Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.
В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.
Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты
Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в приложении № 5:
Определение накопленного износа объекта оценки представлено в таблице 3.2.:
Таблица 3.2.
|
Вид износа |
Процент износа |
Стоимостное значение износа, руб. |
|
Физический износ |
5% |
26 225 338 |
|
Функциональный износ |
0% |
— |
|
Внешний (экономический) износ |
0% |
— |
|
Итого накопленный износ |
5% |
26 225 338 |
Расчет стоимости доходным подходом представлен в приложении № 8.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе доходного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов), составляет, округлено: 511 564 000 (Пятьсот одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Оценка объекта сравнительным подходом
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Москвы. Были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в приложении № 9.
Обоснование корректировок:
Объем передаваемых прав на здание
В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости и право аренды на земельный участок.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%.
Корректировка на площадь объекта
Определение величины корректировки проводилось методом парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 4,01, оцениваемого объекта и объекта-аналога № 2 — 2,88; площади объектов №2 и №3 отличаются незначительно, корректировкой между данными объектами можно пренебречь. Объект № 2 принимаем в качестве базового при расчете поправок. Соотношение цен за 1 га между объектами №2 и №1 составляет 0,97, то есть уменьшение площади объекта в 4 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 3%. С учетом того, что площадь объекта — аналога №2 меньше оцениваемого объекта в 3 раза, поправка к стоимости объекта-аналога №2 равна 3%, №3 — 2,15%, №1 — 6%.
Веса аналогов
Объект-аналог №3 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому
объекту, вследствие чего данному аналогу присвоен наибольший удельный вес — 50%, объекту-аналогу №2 присваивается вес равный 30%, а объекту-аналогу №1 — 20%.
Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различие, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированный цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Как принимаются арендные платежи при упрощёнке?
Затраты по аренде принимаются только при УСН с объектом «Доходы минус расходы». При УСН с объектом «Доходы» затраты не признаются.
Порядок признания затрат прямо зависит от того, каким образом были перечислены арендные платежи. Это следует из нормы п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Итак:
— если арендный платёж перечисляется авансом, в состав расходов он принимается на последний день каждого месяца;
— при последующей оплате платёж принимается в расходах в день фактического перечисления арендодателю.
Таким образом, арендные затраты по офису арендатор-упрощенец принимает при расчёте упрощённого налога по мере оказания ему услуг на последний день месяца, за который они перечислены.
Соответственно, арендные платежи, перечисленные заранее за несколько месяцев вперёд, при исчислении налоговой базы по УСНО не принимаются (Письмо Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801). Эти расходы будут признаваться при расчёте налога после оказания услуг (то есть частями на последний день месяца, за который перечислена плата).
Пример. ООО «Цветок» перечислило в августе 2021 года аренду офиса 48 000 рублей за предстоящие два месяца — сентябрь и октябрь. Ежемесячный арендный платёж — 24 000 рублей.
В августе 2021 года компания не должна принимать в состав затрат 48 000 рублей, так как эта сумма считается авансовым платежом.
Этот авансовый платёж компания примет в составе расходов на последний день месяца, за который она внесена. То есть поставит в графу 5 КУДиР частями по 24 000 рублей — на 31 сентября и на 30 октября.
Как принимается коммуналка при исчислении налога на прибыль?
Самый распространённый вариант — арендаторы перечисляют компенсацию арендодателям по оплате коммуналки.
Возмещение коммуналки может быть:
— включено в арендный платёж как её переменная часть;
— уплачиваться отдельно от арендных платежей.
Также арендатор может оплачивать коммуналку напрямую ресурсоснабжающим компаниям. Но это самый редкий вариант.
Вариант 1. Коммуналка согласована как переменная часть арендного платежа
В этом случае арендный платёж будет состоять из постоянной основной и переменной дополнительной частей.
Постоянная часть — платёж за использование офиса, а переменная часть — затраты на коммуналку.
Плата за коммуналку в таком случае рассчитывается на основе, например, показаний счётчиков (обычно так поступают с расходами на холодную и горячую воду). Также такие расходы могут исчисляться пропорционально арендуемой площади (если счётчиков нет).
Такой вариант с отдельной переменной частью очень удобен: стороны видят, кто сколько потребил и сумма оплаты зависит от потребленных объёмов.
В налоговом учёте при ОСНО переменная часть арендного платежа за офис принимается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (так же, как и постоянная её часть).