Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить несколько земельных участков в один?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Особенности объединения земельных участков в 2023 году
Объединение земельных участков. Пошаговая инструкция
- При возникновении необходимости объединить смежные земельные участки (примыкающие друг к другу), в первую очередь обратитесь к кадастровому инженеру за консультацией. В зависимости от того, какие требования предъявляются к объединяемым земельным участкам, кадастровый инженер поможет собрать пакет документации для оформления межевого дела, и подскажет, можно ли объединить земельные участки в вашем случае, или есть какие-то законные ограничения (например, соединение земель, находящихся в бессрочном владении, возможно только в случае принадлежности их одному лицу).
- Вторым шагом объединения двух земельных участков в один будет заключение договора на межевание с кадастровой организацией. Это может быть как государственная, так и коммерческая компания или индивидуальный предприниматель. Результатом межевания будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Прежде чем вы получите на руки межевой план, кадастровая компания сделает необходимые измерения при помощи геодезического оборудования, определит координаты объединенного участка, далее кадастровый инженер, используя специальную программу подготовит в электронном виде межевой план и подпишет его своей электронной подписью. Стоит учесть, что при межевании границы согласовываются с соседями прилегающих участков. Узнать и рассчитать цену объединения земельных участков, а также выбрать кадастровую компанию в вашем регионе можно при помощи бесплатного калькулятора расчета стоимости объединения земельных участков.
Получение межевого плана
Для постановки нового участка на кадастровый учёт и последующей его регистрации в Росреестре предварительно необходимо получить новый межевой план, определяющий границы объединённой территории.
Данный документ предоставляется заинтересованному лицу после осуществления соответствующих работ на местности кадастровым инженером.
С этой целью совладельцы (или единоличный хозяин) объекта обращаются в межевую компанию.
В организацию важно предъявить определённую документацию:
- паспорта всех будущих совладельцев;
- акт согласования границ соседних территорий (если смежные участки принадлежат нескольким лицам);
- решение об объединении земельных участков, образец которого можно бесплатно скачать на сайте (в бланке расписываются все участники процедуры);
- правоустанавливающие документы на исходные объекты;
- кадастровые паспорта земель;
- заявление об объединении земельных участков(каждый собственник предоставляет по одному экземпляру запроса, составленному в свободной форме;от единоличного владельца требуется один заполненный бланк).
Инженер изготовит необходимый межевой план и передаст его совладельцам объекта недвижимости.
Нормативные акты по формированию земельного участка
Что касается нормативных актов, которые устанавливают порядок формирования земельного участка, то, разумеется, без них не обойтись. Регламент будет в таких делах совершенно необходим.
В перечне таких актов будут:
- Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (ред. От 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
- Поскольку формирование любого участка подразумевает постановку на кадастровый учет, тут же будет и «Закон о кадастре», полностью — Федеральный закон от 24. 07. 2007 №221-ФЗ.
- Федеральный закон от 29. 12. 2004 №191-ФЗ.
- Постановление Правительства РФ №576 от 07. 08. 2002 г.
- Постановление Правительства РФ № 1223 от 26. 09. 1997 г. (с изменениями от 21.08.2000 г.).
- Приказ Министерства Юстиции РФ №29 от 14. 02. 2007 г.
Процедура объединения
Как правильно провести процедуру по объединению образец плана можно получить в местной администрации или другом органе, занимающимся землеуправлением. Существуют определенные требования к процедуре, условия, установленные земельным правом.
- На объединение требуется согласие всех собственников, если участками владеют разные люди.
- Обязательно проведение профессиональных кадастровых работ, межевания для оформления новой самостоятельной единицы. Такие работы выполняет кадастровый инженер, имеющий соответствующую подготовку. Он выполнит и формирование документации на объект.
- Новый участок должен получить кадастровый паспорт, пройти регистрацию в Кадастровом реестре и государственной регистрационной палате.
При регистрации новообразованного участка в государственном кадастре объектов недвижимости подаются такие документы, как кадастровый паспорт на новую территорию, постановление об объединении участков, документацию на те участки, которые объединились.
Постановка объединенного участка на кадастровый учет
Межевой план является основой для регистрации и постановки на кадастровый учет нового соединенного участка. Напомним, что перед соединением все ЗУ, входящие в состав нового участка, были сняты с учета и исключили свои личные кадастровые номера. Теперь же новый ЗУ будет иметь личный отдельный номер.
Сам процесс постановки на кадастровый учет сравнимо прост и не требует много времени. Выполнить это может сам клиент или обратиться в определенную фирму, занимающуюся подобными вопросами и сопровождением клиентов.
Процедура производится таким образом: заявление надо будет подать в Росреестр. Бланк на совмещения надо подать совместно с заявлением, заполнить его можно через МФЦ. Вместе с заявлением и бланком надо подать документы на объединяемые ЗУ и межевой план, который приготовляется в порядке, описанном в предыдущем разделе.
Пристально следите за тем, чтобы пакет документов был полным, ведь если не будет хватать каких — либо бумаг, то в объединении вам будет отказано. Для чистоты процедуры и положительного финального результата можно обратиться к специалистам, которые помогут правильно заполнить формы и собрать весь нужный пакет документов.
Документы подлежат рассмотрению на протяжении 7 дней с даты фиксирования заявления в Росреестре. К этому времени надо еще прибавить время регистрации заявления в МФЦ — это 2-3 дня. Время на межведомственное взаимодействие не является задержкой в предоставлении ответа заявителю.
Если все будет сделано четко и все документы будут отправлены в соответствии с законом, то предыдущие участки будут сняты с учета, а новый совмещенный будет поставлен на учет. Регистрация права обладания происходит сразу. Все хозяева получат пропорциональные части.
После завершения всей процедуры клиент получает выписку из ЕГРН со всеми важными данными на новейший земельный участок.
Требования к землевладениям: всегда ли получится их объединить
Рассудительный гражданин обязательно задумается, всегда ли можно объединить два участка в один или, если перефразировать, какие из них можно объединять, а какие – нет. Процесс формирования нового надела регулируется не только Земельным кодексом. Регулированием занимается Лесной и Градостроительный кодекс, а также федеральное законодательство.
Основные критерии перечислены в статье 11.6 Земельного кодекса РФ; объединение возможно со следующими уточнениями:
- Землевладения должны быть соседними (смежными). Если это главное условие не выполняется, слиться в единый объект они не смогут.
- Укрупнение территориальных единиц, независимо от права собственности (одно или два лица), проходит только с привлечением профильных специалистов.
- Кроме права собственности существуют другие формы права. К ним относится пожизненное наследуемое владение, безвозмездное или постоянное (бессрочное) пользование. Если хотя бы один из исходных наделов находится под таким правом, слияние возможно, только если все они являются собственностью одного лица.
Анализ судебной практики
Судебная практика по вопросу объединения государственных и частных земельных участков представлена весьма скромно. Нам удалось обнаружить только два судебных дела, в которых достаточно глубоко исследуется данная тема. В одном из них суд пришел к выводу, что положения ЗК РФ допускают возможность объединения земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, в том числе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Кроме того, суд развернуто пояснил, что к продаже доли в объединенном участке не подлежат применению нормы о приватизации государственного и муниципального имущества в силу прямого указания на это в подп. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Нормы земельного законодательства о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам также не применяются, поскольку земельный участок уже находится в собственности (общей долевой) частного лица. Применению в данной ситуации, по мнению суда, подлежат только нормы гражданского законодательства, касающиеся права преимущественной покупки доли участником долевой собственности .
См.: решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2013 по делу N А56-41591/2013.
Как было отмечено выше, для применения ст. 15 Закона о защите конкуренции в законодательстве должна отсутствовать норма, которая бы прямо позволяла осуществить государственному органу спорное действие. В рассматриваемом деле суд указал, что имеются положения федерального законодательства, разрешившие органам государственной власти Санкт-Петербурга принять оспариваемое решение об объединении земельных участков, но не указал на конкретную норму закона. По всей видимости, такой нормой является ст. 11.6 ЗК РФ, которая допускает объединение участков, принадлежащих разным лицам, и не содержит ограничения относительно субъектного состава собственников таких участков. Рассмотрение дела в вышестоящих судах закончилось признанием правильности вынесенного судебного акта .
Зачем проводится объединение земельных участков
Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.
К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.
В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.
Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:
- С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
- Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
- Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.
Согласно статье 11.2 пункт 5 Земельного Кодекса на соединение участков разных собственников требуется заключенное между ними соглашение в письменном виде.
Составление и подписание такого соглашения – первый этап на пути к объединению. Владельцам следует подумать, надо ли объединять им земли, какую выгоду они получат от операции.
Составляется документ по установленному образцу, обязательно к нему прикладывается выписка из Росреестра. Понадобятся и копии стандартных страниц паспорт. Каждый из участников процесса должен лично заполнить бланк соглашения.
Если при образуются в один земли нескольких владельцев, в дальнейшем участок будет управляться на праве долевой собственности. Каждый из собственников получает определенный размер доли, она должна быть указана в свидетельстве на землю.
Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.
Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.
После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.
Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.
Понятие объединения земельных участков
Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.
Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.
Решение собственника о соединении земельных участков в один
Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.
Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.
По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.
Процедура объединения
Как правильно провести процедуру по объединению образец плана можно получить в местной администрации или другом органе, занимающимся землеуправлением. Существуют определенные требования к процедуре, условия, установленные земельным правом.
- На объединение требуется согласие всех собственников, если участками владеют разные люди.
- Обязательно проведение профессиональных кадастровых работ, межевания для оформления новой самостоятельной единицы. Такие работы выполняет кадастровый инженер, имеющий соответствующую подготовку. Он выполнит и формирование документации на объект.
- Новый участок должен получить кадастровый паспорт, пройти регистрацию в Кадастровом реестре и государственной регистрационной палате.
При регистрации новообразованного участка в государственном кадастре объектов недвижимости подаются такие документы, как кадастровый паспорт на новую территорию, постановление об объединении участков, документацию на те участки, которые объединились.
На регистрацию дается большой срок – до пяти лет. Если не пройти процедуру регистрации, с участком нельзя будет проводить никаких действий – продавать его, обменивать, завещать, передавать по дарственной. После регистрации новообразованной территории присваивается индивидуальный номер. Одновременно аннулируются номера тех площадей, которые были объединены.
Объединение земельных участков в 2019 году: решение собственника, порядок проведения
Объединение земельных участков (далее – ЗУ) – процедура, которая заключается в соединении двух и более смежных участков в один. Такая процедура проводится для расширения площади участка, увеличения его кадастровой стоимости и др. Право на объединение земельных участков предусмотрено Земельным кодексом РФ (ст. 11.6).
Не все земельные участки можно объединять. Законодательно установлена возможность объединения только смежных земельных участков, т. е. таких, которые имеют одну границу. Необходимым условием объединения участков является проведение межевания. Кадастровый инженер обязан составить межевой план и направить его в Росреестр.
В том случае, если не проводилось межевание присоединяемых участков, его необходимо осуществить. Межевание заключается в проведении геодезических работ на земельном участке, с помощью которых определяются его границы.
Объединение земельных участков в 2019 году: образец соглашения, проведение кадастровых работ, условия и порядок объединения земли, документы / Земельный эксперт
Земельные участки, смежные друг с другом, можно объединить в один новый участок. Сделать это по общему правилу могут только их собственники. Если обоими наделами владеет один гражданин, то он становится единоличным собственником созданной им недвижимости.
Если наделы принадлежали нескольким субъектам, объединение земельных участков может происходить в режиме общей собственности. Глава 16 Гражданского Кодекса РФ разрешает общий земельный участок делить на доли. Каждая из них будет принадлежать гражданам на правомочиях собственников.
В ходе объединения им понадобится образец решения собственника об объединении земельных участков (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец решения собственника об объединении земельных участков]).