Можно ли продать земельный участок без межевания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать земельный участок без межевания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы планируете продать дачу, неразмежёванный участок или земельный участок, есть риски связанные с отсутствием межевания. Для узаконивания сделки, необходимо провести межевание. Но какие документы нужны и какие изменения в законодательстве влияют на проведение межевания с 2023 года?

Как получить межевой план?

Чтобы установить границы участка, необходимо заказать кадастровый план у межевщика. В этом случае требуется учет всех особенностей участка и установление границ с соседними землевладельцами.

Если участок уже размежеван, то можно запросить у государственных органов копию межевого плана. Такое узаконение границ обойдется дешевле.

При продаже земли покупателю необходимо знать, сколько стоит проведение межевания и установление границ участка, если этого еще не сделано.

Возможны варианты, когда участок уже межевался, но границы были изменены в связи с проведением новых границ муниципалитетов.

• Какие документы нужны для проведения межевания?
• Сколько стоит проведение межевания?
• Что связано с покупкой земли и какие документы понадобятся для совершения сделки?

Можно ли продать участок без межевания

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию участка. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки проходили процедуру кадастрового учета по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года и неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года в обязательном межевании не было необходимости. Земельный участок просто ставился на кадастровый учет в Росреестре с указанием отметки вместо информации о границах «границы не определены».

Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему распоряжаются земельными участками, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно чтобы провести сделки купли-продажи, заключить договор аренды либо дарения.

Продажа доли участка без межевания

Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:

• Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
• Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
• Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
• После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.

Влияние определенных границ на стоимость

Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.

Фактические границы могут сильно отличаться от тех, что показывает Продавец. То есть участок после межевания может уменьшиться. Более важная проблема — это наличие строений на соседских участках.

Например, покупая участок с новой баней, новый собственник может остаться фактически ни с чем после определения границ. Чтобы подстраховаться, покупатель предпочитает заплатить за участок чуть большую сумму, но не получить кота в мешке.

Межевание – это вид кадастровых исследований, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.

То есть, после межевания местоположение земельного участка определяется однозначно. Процедура установления границ должна решать разные задачи:

• Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта Отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными в межевании сторонами относительно земель, их границ.
• Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр дают возможность упорядочить сведения о земельных участках, категориях их использования, собственниках.
• Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.

Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земельного участка межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:

• Однозначно определить местоположение границ и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
• Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
• Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения необходимо внести в Росреестр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
• Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без обязательной процедуры межевания регистрация участка и оформление права собственности невозможны.

В 2018 году ГД РФ разработала и внесла ряд поправок в законодательство, которое регулирует порядок регистрации ЗУ и выдачи свидетельств о собственности. Согласно данным корректировкам и обновлениям, продать участок без межевания в 2023 можно, при выполнении следующих условий:

• В настоящее время действует дачная амнистия, которая подразумевает возможность продажи земельного участка без межевания, но при условии наличия у собственника кадастрового паспорта, что говорит об определении границ с конкретными координатами.
• Стороны сделки могут заключить договор о предварительной покупке земли, покупатель вносит задаток, после чего проводит процедуру межевания и получения кадастрового паспорта. Выполнение данных условий законно и не подразумевает наступление юридических последствий в будущем.

Таким образом, чтобы понять, можно ли продать земельный частик без межевания, новый собственник должен обезопасить себя и исключить сложности, то есть, самостоятельно определить границы, что позволит ему избежать судебных споров с соседями или претензии со стороны третьих лиц, в том числе, от государственных структур.

Разъяснения Росреестра

Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:

• Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
• Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
• Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
• Оплата требуемой государственной пошлины.
• Оформление правоустанавливающей документации.
• Передача полного пакета документов в МФЦ.
• Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.

Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.

Ошибки межевания и смена собственника

Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.

Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.

Основные ошибки при определении координат, границ:

• данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
• иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
• смещение межи на соседний надел.

Можно ли подарить участок без межевания

Благодаря действию дачной амнистии, если земельный участок стоит на кадастровом госучете, чтобы его подарить не нужно проводить межевание. Чтобы оформить договор дарения не обязательно устанавливать точные границы земельного надела. Но вы должны помнить, если сосед внесет сведения в ЕГРН раньше вас, и незаконно прибавит к своим владениям лишние сотки с вашего земельного надела, придется долго доказывать свою правоту в суде.

С юридической точки зрения процедура дарения практически ничем не отличается от продажи или отчуждения. И в том, и другом случае передача прав собственности осуществляется от одной стороны другой. Но в случае дарственной, новый владелец получает земельный участок безвозмездно.

Чтобы оформить сделку, даритель и дарополучатель должны подписать договор дарения. На его основании будет производиться регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Нюансы при самостоятельной продаже земли

---

После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.

Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.

В текст предварительного договора следует включать:

1. Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
2. Информацию о продаваемом объекте недвижимости:

• кадастровый номер;
• площадь землевладения;
• определяющие его местоположение координаты;
• земельная категория;
• вид разрешенного использования;
• ссылки на правоустанавливающие документы.

1. Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
2. Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
3. Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
4. Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
5. Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.

При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:

• в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
• в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
• перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

В 2023 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:

• документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
• межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.

Найти покупателя будет сложно

Как правило, редко можно приобрести дом с участком, границы которого четко не определены. Покупатели с ипотекой или материнским капиталом быстро отворачиваются. Банки не выдают кредиты на покупку такой недвижимости, а ПФР не признает материнский капитал. Такая недвижимость обычно продается со скидкой или родственникам, друзьям или знакомым.

На мой взгляд, целесообразно сначала определить границы земельного участка с помощью геодезической съемки. Таким образом, вы сможете продать его быстрее и за большую сумму вместе с домом.

Понравилась ли вам эта статья. Вы знаете, что делать?

У вас есть вопросы? Вы можете связаться с нами для получения бесплатной консультации. Используйте окно онлайн-консультации, форму ниже или номер телефона (24/7).

Порядок продажи участка без установления границ

Сегодня землю, используемую для садоводства, часто продают. За некоторыми исключениями, он не зарегистрирован в земельном кадастре и формально не принадлежит садоводу. Поэтому перед тем, как выставить его на продажу, он должен быть зарегистрирован как собственность.

Дакка Действующая упрощенная система регистрации участков включает следующие шаги

1. Обратитесь в Земельный кадастр и представьте копию муниципального подзаконного акта о предоставлении участка.
2. Заказать в Росреестре регистрационный паспорт на землю. Он содержит основные данные об участке, включая

• Диапазон,.
• Объем; Цена,.
• Разрешенные виды использования; Площадь; Цена;.
• Номер земельного кадастра,.
• Адрес сайта,.
• Примечание об отсутствии границ участка.

1. Составляется предварительный договор и вносится авансовый платеж.
2. Договор заключен. Он содержит важные условия сделки и должен быть заверен нотариально или нотариусом. Необходимые документы проверяются перед подписанием и скреплением печатью.
3. Производится окончательная оплата. В большинстве случаев это делается в банке.
4. Регистрация договора. Необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и представить следующие документы

• договор купли-продажи земли; и
• Заявление сторон. Заполняется службой
• Правоустанавливающие документы — ,.
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) участника процедуры; и
• получение платежа, подтверждающего уплату государственных налогов.

Сколько стоит межевание земельного участка

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.

Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).

В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.

Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.

Как провести межевание земельного участка

1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

• заявление, составленное в свободной форме;
• паспорт собственника;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
• правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
• кадастровая выписка на земельный участок;
• кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

Законы о земельных участках

[ads-pc-1][ads-mob-1]

Все землевладельцы, не прошедшие межевание, стали простыми пользователями своего куска земли. Продавцом, дарителем, наследодателем участка такой гражданин стать не может, пока не зарегистрируется в соответствующем госоргане. И получить кредит с залогом земельной собственности он не сможет, пока она не подвергнется межеванию.

Более того, при отсутствии регистрации надела гражданина в Госреестре более чем 60 месяцев вместо него хозяином земли станет государство.

Возможно, лицу, мало заинтересованному в этом владении, этот факт и не очень интересен. Но какой-либо агроном-любитель, страстно желающий повозиться на своем участке, обретший по наследству или получивший в дар сад-огород, тоже может оказаться «не хозяином», если даритель или наследодатель вовремя не побеспокоился о межевании и регистрации своей собственности.

Надо сказать, что этой проблемой озаботились не сегодня. А сегодня в парламенте планируется узаконить категорическое запрещение владеть немежеванной землей, вплоть до ее изъятия.

Слишком много в стране «ничейной» земли, которая, кстати, не всегда является бесхозной. Получается, что не с кого собирать налоги, если не известен собственник.

Законы, направленные на наведение порядка с землёй, принимались и в 1997 году (№122-ФЗ), и в 2006 (№ 93-ФЗ – «О дачной амнистии»), и в 2007 (№ 221-ФЗ – «О госкадастре»).

Устанавливаем причину кадастровых ошибок. Это может быть как намеренный захват чужих соток, так и использование соседкой земли по незнанию. Некоторые собственники, проводя межевание, не обращают внимание на профессионализм кадастровых инженеров, не знают, состоит ли он в СРО и впоследствии сталкиваются с претензиями соседей. Есть и такие случаи, когда собственник одного участка подписал акт согласования границ соседнего надела, веря соседу. Но в результате выясняется, что координаты установлены неверно и необходимо защищать свои права в суде.

Для этого наши юристы оформляют исковое заявление в суд. В документе прописываем обстоятельства: месторасположение земельного участка, дата и описание подробностей проведения спорных мероприятий по установлению границ (например, доказать акт использования неисправного оборудования). При разъяснении позиции собственника ссылаемся на те правовые акты, которые были нарушены в ходе межевания и могут послужить доказательством того, что действия второй стороны неправомерными. В судебном порядке разрешают несколько видов спорных ситуаций:

• Проведение межевания без участия соседей, отсутствие подписи в акте согласования;
• Постановка на кадастровый учёт вновь образованного объекта после перераспределения без межевания;
• Строительство дома с нарушением отступов от границ соседнего участка;
• Заступ объекта на земли общего пользования;
• Несоблюдение порядка межевания и подделка документов и подписей.

Что произойдет в следующем году?

Действующий Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ объединил ведение кадастрового учета и регистрацию прав.

Поэтому со дня его введения земельным участкам больше не присваивают статус «временный». А вот что касается тех объектов, которые уже стояли на тот момент на учете как «временные», для их существования отведен конкретный срок — до 1 марта 2022 года.

После этой даты записи о таких земельных участках будут аннулированы. Тогда их владельцам придется заново выделять свои участки (если это удастся, конечно), ставить их на кадастровый учет и оформлять свои права на них.

А до тех пор они не смогут заявить, что этот земельный участок им принадлежит.

Например, мужчина получил участок от администрации в аренду для строительства жилого дома. Участок был со «временным» статусом. В течение отведенных законом пяти лет мужчина не успел закончить строительство дома, и данные об участке исчезли из ЕГРН.

Ему пришлось в судебном порядке доказывать свое право собственности на дом и восстанавливать сведения об участке в базе кадастрового учета (Гаврилов-Ямский р-й суд Ярославской обл. — решение № 2-147/2020).

Чтобы не доводить свой участок до «полного исчезновения», владельцам настоятельно рекомендуется в срок до 1 марта 2022 г. подать документы в МФЦ для государственной регистрации своих прав на участок.

Например, садовый участок, выделенный до 2001 года, можно сейчас оформить в собственность бесплатно, на основании справки СНТ о его выделении.

Оповещение соседей о проведении межевания земли

Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.

Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:

— Напишите уведомление от руки или распечатайте;

— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.

Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.

Похожие записи:

• Как быстро приходит пенсия по инвалидности
• Как развестись с мужем без его согласия: пошаговая инструкция 2023
• Как поменять водительские права по истечении 10 лет в 2023 году