Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что является правоустанавливающим документом на земельный участок и их перечень». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.
Правоустанавливающие документы, составленные на земельный участок – это доказательство установленного имущественного права на землю. В его качестве может выступить, например, договор мены или покупки земли. Он является основанием для внесения записи в Россрестр об изменении собственника, согласно которой гражданин получает правоподтверждающее свидетельство, указывающее на его права.
Важно: документы как правоустанавливающие, так и правоподтверждающие дополняют друг друга и обязательно хранятся собственником для использования в соответствующих ситуациях.
Требуется документальное подтверждение установления права в государственных ведомствах в таких случаях:
- с целью составления завещания, дарственной для подтверждения права собственника;
- в процессе продажи имущества и для корректировки технической, кадастровой документации;
- чтобы доказать свою правомочность при попытке рейдеров / мошенников лишить собственника земли.
Важно, чтобы бумаги соответствовали нормативным и правовым требованиям, действующим на момент их составления. Собственнику следует уяснить, что пpaвoycтaнaвливaющие документы и правоyдocтoвepяющие не взаимозаменяемые, они имеют разную правовую силу, но их полный комплект важен для защиты собственных прав.
Перечень бумаг, устанавливающих право собственника, приведен в ФЗ-122. В их число включены:
- договор купли-продажи, дарения, мены, указывающий на проведение сделки с согласия собственника в гражданско-правовой форме;
- постановление суда, вступившее в силу, если были имущественные споры с прочими претендентами на землю или органами самоуправления;
- свидетельство о вступлении в наследство на основании завещания, составленного собственником, как волеизъявление;
- постановление (приказ) органов местного самоуправления о принадлежности / выделении участка конкретному человеку. Также это может быть выписка из актов колхозов и прочих организаций.
Только этот вид документации позволяет участвовать в сделке или передавать недвижимость по наследству. Он определяет важные характеристики участка, позволяет определить чистоту сделки. Официально получить документацию этой категории можно:
- в администрации;
- органах судебной системы.
С регистрации в Росреестре вступает в юридическую силу правоустанавливающий документ, что отмечено в ст. 131 ГК РФ. Без регистрационных действий сведения о покупке объекта не вносят в кадастр.
Это вид документов не имеет срока действия. Информация обновляется через замену выписок из кадастровых записей, кадастровых паспортов. Многие акты, выданные гражданам во времена СССР, действительны и сегодня. Прекращение действия таких бумаг допускается:
- при переходе права по сделке;
- передаче объекта наследникам;
- экспроприации, конфискации;
- изъятии.
Документы для продажи участка (сделка купли-продажи)
- Правоустанавливающий документ (договор, Постановление, свидетельство о праве на наследство, решение суда, иное);
- Свидетельство о праве собственности (обязательно для документов, оформленных после января 1998 года);
- Кадастровый паспорт земельного участка (не всегда обязателен);
- Согласие супругов продавца и покупателя (если при покупке граждане находилисьи находятся в браке) или заявление о том, что в брачных отношениях не состоял/не состоит;
- Паспорта участников сделки или документы юридических лиц, в т.ч. протоколы;
- Отчет об оценке рыночной стоимости ( не всегда нужен);
- Доверенности, если стороны сделки не могут самостоятельно принимать участие в купле-продаже;
- Иное (в разных сделках может быть разный дополнительный пакет документов). При наличии строений на земельном участке возникает несколько вариантов оформления сделки.
Список правоудостоверяющих актов на землю
В действующем законодательстве установлены следующие правоудостоверяющие акты:
- Акт, подтверждающий право собственности владельца на земельный участок. Данный документ оформляется и выдается государственными органами при передаче земли в бессрочное пользование.
- Свидетельство, удостоверяющее право собственности владельца на территорию. Этот документ нужен для осуществления сделок по передаче прав собственности. При его отсутствии любые операции с участком земли невозможны.
- Свидетельство наследника на право пожизненно владеть участком земли. Его нельзя отнести к правоустанавливающим документам, но он обязательно потребуется при оформлении сделки с участком. Такое условие связано с тем, что в Росреестре все участки с правом на пользование в течение всей жизни зарегистрированы на собственников.
- Свидетельство о праве бессрочного использования территории. Фактически этот документ идентичен бессрочному договору ренты. Согласно договору земля передается безвозмездно либо предусматривается оплата ренты. В отдельных случаях право использования территории предоставляет государство.
- Свидетельство о праве аренды, на основании которого возможно осуществлять правовые операции с землей и использовать ее по целевому назначению.
Что делать, если официальное подтверждение утрачено?
Чтобы восстановить справку на земельный участок старого образца, необходимо обратиться в органы, которые их выдавали (архивы). Т.к. Росреестр существует относительно недавно, документы в большинстве случаев восстанавливаются через суд по запросу, имеющему юридическую силу.
При фиксации сделки у нотариуса, восстановить документ получится быстрее всего с гарантированным результатом. Также можно попробовать связаться с органом или лицом, наименование или имя которых фигурировали в договоре. Это поможет восстановить утерю правовым путем через органы правопорядка.
При утрате документа с правами пользования, который был выдан после 1998 г., обращаются в Росреестр или органы местного самоуправления, которые ответственны за хранение кадастрового архива и документов, связанных с ним (из-за чего может возникнуть утрата прав пользования ЗУ?).
На нашем сайте вы также можете ознакомиться со всеми нюансами и правилами предоставления земельных участков, а именно: куда обращаться с заявлением, где закреплено право льготного предоставления земли, как производится взимание платы за фактическое пользование землей, как правильно составить иск на устранение препятствий в пользовании ЗУ, что делать, если администрация дала отказ в предоставлении земельного надела.
Права пользования ЗУ имеют ограничения в плане распоряжения землей. Тем не менее, документы, их подтверждающие, требуют особого внимания к хранению, в особенности, в случае со старыми документами, подлинник или копию которых достать практически невозможно. В любом случае, государство всячески поспособствует в решении проблемы, каким бы долгим этот процесс ни был.
Если кто-либо пользуется земельным участком, не имея на него правоустанавливающих документов, его могут обвинить в самовольном захвате территории. Наказание за такое деяние устанавливается в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.
Если кадастровая стоимость определена:
- физическое лицо оштрафуют на сумму 1-1,5% от кадастровой стоимости. Минимальный размер наказания — 5000 рублей;
- должностное лицо перечислит в бюджет уже 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей;
- юридические лица штрафуют на сумму в пределах 2-3% от кадастровой стоимости (от 100 000 рублей).
Если кадастровая стоимость не определена:
- физическое лицо могут наказать на 5-10 000 рублей;
- должностное лицо уплатит в соответствии с протоколом 20-50 000 рублей;
- штрафы для юридических лиц составляют не менее 100 000, но не более 200 000 рублей.
Избежать наказания нарушитель может только в случае малозначительности нарушения. В этом случае проверяющие могут ограничиться замечанием. Основание — ст.
2.9 КоАП РФ. Во всех остальных ситуациях представителям Росреестра придется доказывать, что пользователь земельного участка является его собственником, но не оформил необходимые правоустанавливающие документы. Либо нарушитель самовольно занял объект, не заручившись согласием законного владельца.
При проведении любых операций с недвижимым имуществом, в первую очередь выясняют вопрос: есть ли на данное имущество право собственности? Получить его каждый владелец может в силу различных причин: получения по наследству, какой-то сделки, вклада в долевое строительство, в процессе приватизации и т.п. Поэтому к возникновению его права собственности приводят такие основания:
- сделка купли-продажи;
- наследование;
- приватизация объекта государственного жилого фонда;
- долевое участие в строительстве (инвестирование средств);
- признание судом права на объект недвижимости;
- дарение;
- обмен и другие.
Сроки действия документов на земельный участок
Срока действия правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов нет. Все договора и свидетельства оформляются бессрочно.
Замена документов требуется только в том случае, если они были ранее утеряны или повреждены.
Для этого необходимо обратиться в общий реестр, составить письменное заявление и оплатить госпошлину в размере 200 рублей (за один экземпляр). Срок действия может меняться только у договора ренты, договора социального найма, свидетельства о праве бессрочного пользования землей, а также при отчуждении земельного участка, при оформлении наследственного договора или сделки дарения.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы – это важные бумаги, которые необходимы как для проведения различных манипуляций с земельным участком, так и для свободного пользования личной территорией. Благодаря таким документам вы являетесь собственником своей земли на законных основаниях, а это значит, что владелец вправе продавать, сдавать в аренду или застраивать территорию любыми объектами, а также вести хозяйственную, сельскую, дачную, огородную или фермерскую деятельность.
Когда бумаги теряются, можно восстановить из в законном порядке, особенно при наличии документации, выданной в 80-90-е гг. Обычно свидетельство о собственности изготавливается повторно в Управлении Росреестра по месту расположения надела. Получение в бессрочное пользование, наследование на основании Указов Президента, Постановлений Правительства позволяет правообладателям подать соответствующее заявление о выдаче копии.
Важно: При купле-продаже земли происходит регистрация в Росреестре, куда предъявляются 3 экземпляра договора. Один остается в ведомстве. Поэтому при запросе выдачи копии можно рассчитывать на получение правоудостоверяющей документации.
Написать заявление могут доверенные лица, полномочия которых заверены печатью нотариуса. Для подачи обращения допускается подойти в отделения Росреестра или направить запрос через МФЦ.
В советские времена организации, уполномоченные на техническую инвентаризацию и/или гостехучет, не были уполномочены на государственный, в т. ч. кадастровый учет земельных участков.
Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие постановлением ВЦИК от 30.10.1922 (далее – ЗК РСФСР 1922 г.), предусматривал (ст. 194) земельную регистрацию. Она заключалась в сборе и хранении верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований.
Статья 196 ЗК РСФСР 1922 г. устанавливала, что в процессе земельной регистрации составляют следующие акты:
- общая волостная карта землепользований;
- карты отдельных селений;
- общий волостной реестр (список) землепользований;
- реестры усадебных участков всех селений волости;
- реестр земельных обществ волости.
Постановлением Совмина СССР от 31 декабря 1954 года № 2529 «О едином государственном учете земельного фонда СССР» с 1955 года вводились:
- обязательный государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям;
- государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе.
Учету подлежали все земли, находящиеся в пользовании колхозов, совхозов, городов и поселков, государственных, кооперативных и общественных учреждений, организаций и предприятий, единоличных крестьянских хозяйств и отдельных граждан, а также земли государственного земельного фонда (запаса) и государственного лесного фонда.
Учет земель каждого землепользователя был сосредоточен в государственной книге регистрации землепользований.
Земельным кодексом РСФСР, утвержденным Законом РСФСР от 1 июля 1970 г., предусматривалось (ст. 118 и 119) в целях обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведение государственного земельного кадастра. Он включал данные регистрации землепользований, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.
Постановлением Совмина СССР от 10 июня 1977 года № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» было предусмотрено осуществление необходимых мероприятий по обеспечению ведения начиная с 1977 года государственного земельного кадастра. Также были установлены формы кадастровой документации:
- земельнокадастровая книга предприятия, организации и учреждения, которым земля предоставлена в постоянное или долгосрочное пользование;
- государственная земельнокадастровая книга района (города);
- государственный земельный кадастр области, края, автономной и союзной республики;
- государственный земельный кадастр СССР.
Таким образом, государственный (кадастровый) учет земель был предусмотрен и прпоисходил в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
Кроме того, в законодательстве СССР отсутствовало понятие «имущественный комплекс», а применялись такие понятия как «землепользование» – в настоящее время земельный участок и «домовладение».
Правоустанавливающий документ, который выдается на земельный участок, начинает набирать юридическую силу только после того, как проходит полностью государственную регистрацию. Обязательным условием принятия этого документа является отсутствие исправлений и ошибок, в любом другом случае государство может отказать в принятии.
Чтобы правильно оформить любую сделку со своим владением, необходимо предоставить все документы, которые будут подтверждать право на него. Рассмотрим все правоустанавливающие документы на земельные участки, а также отдельно коснемся всех требований, существующих в законодательстве. Только когда владелец будет иметь все документы на руках, можно будет говорить об операциях, которые могут проводиться с земельным участком.
Удаленные способы ознакомления с информацией
Необходимость получения сведений о недвижимом объекте может возникнуть не только у собственника, но также у физического лица, претендующего на покупку конкретного земельного участка. В таком случае, зная кадастровый номер недвижимости, человек может ознакомиться с общими техническими данными о наделе.
Для этого придется пройти следующую процедуру:
- переход на официальный сайт ЕГРН;
- поиск меню получения данных о земельных участках;
- внесение в строку поиска кадастрового номера объекта;
- выбор из предложенного списка интересуемой недвижимости;
- заказ письменной выписки об объекте собственности;
- оплата государственной пошлины;
- получение ответа письмом в личном кабинете пользователя (занимает, как правило, до пяти рабочих дней).
Если информации об объекте недвижимой собственности нет, то значит земля – не приватизирована. Отсутствие кадастрового номера свидетельствует о том, что объект все еще используется на правах аренды.
Такая выписка будет содержать только общие данные о земельном участке. А именно:
- расположение и площадь;
- целевое назначение;
- приватизирован или нет;
- в частном, долевом или общем владении находится;
- основания перехода имущественных прав к текущему собственнику;
- наличие финансовых обязательств;
- действие других обременений.
18.04.2018
Правоустанавливающие документы на земельный участок- это документы, на основании которых возникают права на земельный участок. Правоустанавливающие документы необходимы для госрегистрации прав.
В большинстве случаев таким документом является договор. В зависимости от ситуации это также может быть решение суда, акты органов власти и так далее.
Для представления на госрегистрацию правоустанавливающие документы должны соответствовать установленным требованиям.
Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости. Исходя из этого перечня правоустанавливающими документами на земельный участок являются, в частности:
договор в отношении земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона). В большинстве случаев это договор купли-продажи. Он будет правоустанавливающим документом, если вы приобрели частный земельный участок или участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
·акт органа госвласти или местного самоуправления, если участок из государственных или муниципальных земель предоставлен бесплатно (пп. 1, 6 ч. 2 ст. 14 указанного Закона);
·решение суда, вступившее в законную силу, если право собственности на земельный участок установлено в суде (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
·правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка — при образовании земельного участка, если исходный участок принадлежит нескольким лицам, а новый участок образуется путем раздела исходного (п. 8 ч. 2 ст. 14, ч. 8, 11 ст. 41 названного Закона);
·решение о реорганизации организации и передаточный акт, если организация реорганизуется в форме разделения или выделения (п. 9 ч. 2 ст. 14 указанного Закона, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).
Перед тем как представить комплект документов на госрегистрацию, рекомендуем проверить, соответствуют ли правоустанавливающие документы необходимым требованиям. По общему правилу они должны содержать описание земельного участка и вид регистрируемого права. Также они должны быть (ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости);
1) нотариально удостоверены в установленных законом случаях. Например, это обязательно:
— для договора, по которому продается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Это правило не применяется, если продается земельная доля, или в случае, когда сделка связана с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд или приобретается для включения в его состав (ч. 1 ст. 42 названного Закона);
— для договора, если документы направляются на госрегистрацию почтой (пп. 2 ч. 12 ст. 18 указанного Закона);
2) заверены печатями (при их наличии — п. 7 ст. 2 Закона об АО, п. 5 ст. 2 Закона об ООО);
3) подписаны сторонами или должностными лицами, определенными законодательством.
На что обратить внимание
Сотрудники агентств недвижимости советуют не пренебрегать проверкой документов, даже если для сделки какие-то свидетельства не требуются.
Свидетельство о праве собственности может отсутствовать, если сделка была совершена до 1997 г. (до появления регистрационных палат). Однако в этом случае на самом правоустанавливающем документе должен быть штамп о регистрации.
Всегда сравнивайте сведения в документах и фактическое положение дел: например, если продавец снёс дом, не получив разрешение на реконструкцию дома и не прекратив право собственности на строение, сделку осуществить не удастся, потому что документы к сделке не готовы
Обратите внимание на совпадение данных, указанных в правоустанавливающем документе и удостоверении личности. Например, часто путают имена Наталия и Наталья, Даниил может превратиться в Данилу, а точки над буквой «ё» надо писать или не писать именно так, как указано в паспорте, — Фёдор и Федор с одинаковыми фамилиями могут быть двумя разными людьми.
Если вы обнаружили разночтения, ориентируйтесь на написание в паспорте. Все изменения необходимо вносить в правоустанавливающие документы.
Второе, что необходимо проверить, — это отсутствие обременений права пользования и ограничений по расчётам (когда недвижимость находится в залоге у банка или у физического лица или не произведены окончательные расчёты с продавцом как при рассрочке платежа).
Обременения можно (и нужно) снять, для чего необходимо обратиться в региональные органы юстиции с документами, подтверждающими отсутствие обременений. Это может быть, например, акт о взаиморасчётах.
Третье, что необходимо сравнить, это цифры — площадь жилья или участка, количество комнат, номера дома и квартиры. Если цифры не совпадают, смотрите на самый новый по дате выдачи документ. В случае, если в квартире была перепланировка или новый владелец земельного участка после процедуры межевания обнаружил, что его площадь отличается от указанной в документах, требуется внести изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, обратившись в регистрирующий орган с документом, в котором отражены последние технические характеристики жилья.
Четвёртый документ, который надо изучить, это выписка из домовой книги (форма 9), в которой указано, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади, их возраст. Если вы покупаете или продаёте земельный участок, на котором есть только остов дома, необходимо получить архивную выписку той же формы.
Основным видом правоустанавливающих документов является договор, заключенный между двумя сторонами, будь то это покупатель и продавец, или заемщик и финансовая организация. Такие документы не существуют в устной форме.
Распространенные виды правоустанавливающих документов:
- купля-продажа. Отчуждение объекта происходит за оплату, установленную продавцом;
- дарение. Даритель передает право пользования земельным участком на безвозмездной основе. Объект переходит к новому владельцу сразу же после заключения договора;
- мена. Обмен земельного участка на другой тип имущества или товар. Предусматривается доплата;
- наследственный договор. Собственник передает право пользования участком безвозмездно. Территория переходит наследнику после смерти собственника;
- рента. Выплата рентных платежей происходит в течение установленного сторонами срока. Несмотря на это арендатор вправе использовать территорию для ведения сельскохозяйственной или подсобной деятельности.
Существуют и другие виды правоустанавливающих документов. Например, акт на земельный участок (предоставляется государством), договор ипотеки, управления имуществом, пожизненного использования земли, решение суда.