Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать комнату в аренду по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Приватизация комнаты в коммунальной квартире: с чего начать, необходимые документы
Последние изменения: Январь 2020
Каждый гражданин, зарегистрированный в муниципальном жилье, раз в жизни вправе претендовать на бесплатную приватизацию объекта в частную собственность.
Если в отношении квартир проблем с переоформлением не возникало, то приватизация комнаты в коммунальной квартире прошла через стадию споров и разъяснений, в силу особенностей реализации имущественных прав и определения порядка пользования общим имуществом в квартире.
Чтобы процедура прошла гладко и без последствий, следует подробнее изучить нюансы процесса переоформления коммунальной квартиры. Закон допускает приватизацию всей коммуналки целиком и отдельных ее частей, однако следует учитывать ряд условий, которые делают возможным переоформление муниципальной собственности.
Особенности и важные моменты
Основное отличие коммунальных квартир от обычных – разграничение комнат и мест общего пользования. Если в первом случае помещение полностью принадлежит жильцам, то во втором – комнаты рассматриваются отдельно, места общего пользования (санузел, кухня, коридор, кладовка и прочее) – отдельно.
Поэтому при осуществлении приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать некоторые особенности:
- Вместе с комнатой жильцам достается доля от общего квартирного имущества. За ним сохраняется право на пользование ванной, кухней, коридором и другими объектами. Ограничивать его в этом никто из соседей не вправе.
- Расчет доли от общей собственности осуществляется по следующей формуле: площадь комнаты делится на площадь всей квартиры.
- Распределение общей собственности может быть осуществлено собственниками лично, путем заключения соответствующего добровольного соглашения.
- Законом запрещена приватизация помещений общего пользования и их частей.
Из-за сложной финансовой ситуации многие наниматели не успевают своевременно оплачивать квитанции за ЖКУ, в результате время переоформления жилья сталкиваются с рядом проблем. Сотрудники БТИ и управляющих компаний неохотно выдают справки должникам и чаще всего требуют сначала погасить имеющуюся задолженность.
По закону такие действия сотрудников государственных организаций не правомерны. Нигде не указано, что приватизация с долгами за ЖКУ невозможна и в судебном порядке вы можете отстоять свою правоту. Прежде чем затевать тяжбу подумайте, есть ли в этом смысл?
Во-первых, разбирательство займет как минимум два месяца, во-вторых если долг по квартплате накопился за полгода и более, собственник жилья, то есть местная администрация, имеет право подать встречный иск – на ваше выселение из-за несоблюдения условий договора социального найма.
Что делать, если отказали в приватизации?
Если вам отказали в приватизации неправомерно и вы можете это доказать – необходимо обращаться в суд. И тут не обойтись без опытного юриста, ведь судиться предстоит с собственником квартиры (т.е. муниципалитетом или государством), на стороне которого будут выступать грамотные правозащитники.
Однако прежде чем обращаться к юристу, необходимо понять, стоит ли вообще начинать тяжбу. В каких случаях возможно обжалование принятого решения?
- Дом был признан аварийным только на словах, но документов об утверждении такого статуса не существует.
- Дом является общежитием, но это не закреплено документально.
- Квартира является служебной, но предприятие-собственник не имеет ничего против приватизации.
Преимущественное право соседей
Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.
Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.
И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.
Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
Какие последствия ждут при отказе
Нотариус, прежде чем заверить составленное заявление, должен убедиться, что человек осознает все юридические последствия.
Отказываясь принять часть жилья, гражданин фактически увеличивает доли тех граждан, которые были зарегистрированы на жилплощади в момент приватизации, т.е. отказ всегда происходит в пользу других прописанных лиц с дальнейшим пропорциональным увеличением объема их имущественных прав. Одним из главных последствий отказа от приватизации является невозможность в дальнейшем стать владельцем приватизированной доли в том же жилье.
Закон не разрешает увеличивать долю конкретного жильца – при отказе та доля, на которую мог претендовать человек, распределяется между всеми остальными.
Важно понимать, что отказ не является утратой права на участие в приватизации впоследствии и дает право продолжать использовать жилье на прежних условиях найма, а в дальнейшем претендовать на улучшение жилищных условий и получать другое жилье от муниципалитета по договору соцнайма.
После того, как жилплощадь приватизируется другими жильцами, лицо, отказавшееся от участия, не вправе претендовать на долю в той же квартире, однако, право на бесплатную приватизацию сохраняется. Реализовать его можно при выписке из приватизированной жилплощади и прописке в другом жилье, предоставленном муниципалитетом.
Нужно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?
В первую очередь при решении вопроса о целесообразности приватизации жилого помещения в коммунальной квартире необходимо задуматься о том, что участвовать в указанном процессе можно лишь один раз. Приватизация квартиры представляется намного более выгодной, чем приватизация лишь одного помещения в ней.
При этом в случае продажи комнаты необходимо будет предложить приобрести ее соседям по коммунальной квартире, что называется преимущественным правом покупки. Если имеется официальный отказ или ответ от них не получен в течение 1 месяца, такое помещение можно будет продать другому лицу.
Также стоит учитывать, что при расселении жильцов из коммунальной квартиры, в случае большого количества зарегистрированных в комнате жильцов, есть шанс получить жилье с большей площадью. Если она будет в собственности, то о расселение в этом случае невозможно.
Таким образом, в целом выгоднее не переводить в собственность лишь комнату, а попытаться заключить договор социального найма отдельной квартиры и впоследствии оформить ее в собственность.
Как приватизировать две комнаты в коммуналке
Возможны случаи, когда один из жильцов съезжает из коммунальной квартиры, освобождая одну из комнат. В этом случае освободившаяся комната предоставляется для пользования тем гражданам, которые проживают в указанном жилище и признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если такая категория граждан отсутствует, то жилое помещение предоставляется тем, кто занимает жилое помещение в квартире менее установленной нормы предоставления (на одного человека). В случае отсутствия такой категории лиц комната реализуется по рыночной цене.
Пример
Семья Золовых проживает в коммунальной квартире. В связи с переездом их соседа и освобождением комнаты, а также в связи с заниманием ими жилого помещения менее установленной нормы предоставления на одного человека, Золовым была предоставлена освободившаяся комната. В последствие Золовы подали заявление на приватизацию двух комнат сразу.
При этом не стоит забывать о том, что преимуществом обладают пользователи (или собственники) комнат в указанном жилище. В случае их отказа от приобретения, комната реализуется любому лицу.
То есть, в таком случае, появляется возможность перевести в собственность сразу две комнаты в одной квартире. Для этого важно добиться перехода права пользования на освободившееся помещение, а затем начать процесс приватизации двух комнат сразу. Приватизация коммунальной квартиры целиком не запрещена законом. Пользователи отдельных комнат могут договориться о переводе в собственность всего жилища, также существует возможность перехода всех комнат к одному пользователю в случае освобождения таких жилых помещений.
Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.
Пошаговая инструкция приватизации
Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешена только при согласии всех лиц, проживающих и зарегистрированных на соответствующей площади. Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз. Он может отказаться в этот раз, но получить объект недвижимости в собственность от государства в будущем.
Дополнительно надо учитывать следующие факты при подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире:
- согласия в письменном виде выражаются в заявлении на приватизацию;
- допустимо оформление отказа с заверением в нотариальной конторе либо сотрудником администрации при личном визите на стадии подачи документов;
- доли делятся поровну между всеми участниками;
- особый порядок применяют, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети. Родители не имеют права составить отказ от имени ребенка без разрешения органов опеки. Подробнее о приватизации с несовершеннолетними читайте здесь.
Процессом приватизации может заниматься лицо, достигшее совершеннолетия.
При этом у него должна быть прописка в этой комнате и договор с муниципалитетом, который подтверждает, что данное лицо осуществляет социальный поднаем этой жилой площади.
Если его нет, то в том же муниципалитете нужно его получить.
Если в комнате прописаны еще какие-либо жильцы, требуется получить их согласие, которое нужно оформить в письменном виде. Не путайте с жильцами в квартире, которые к приватизации вашей комнаты не имею никакого отношения.
В тех случаях, когда остальные жильцы в комнате отказываются от своих прав на долю в комнате в пользу одного человека, то такой отказ оформляется нотариально.
Далее, нужны технический план и паспорт приватизируемой комнаты, которые получаются в таком учреждении, как БТИ, а в Едином расчетно-информационном центре справку с данными о всех жильцах, проживающих в ней.
Как только все документы получены, обращайтесь в Департамент жилищной политики. На саму подачу заявления требуется привести всех тех, кто на законных основаниях проживает в комнате. В этом учреждении с вами составят договор о приватизации комнаты в коммунальной квартире.
После момента обращения в Департамент может пройти несколько недель. Как только договор получен, следует посетить Управление регистрационной службы. В этом учреждении вы получите документ, который будет удостоверять ваше право собственности.
Заканчивается приватизация тем, что уже собственное жилье ставиться на технический учет в БТИ, где оно будет зарегистрировано как частная собственность. Описанная процедура длиться от месяца и больше.
Но так гладко всегда получается только на бумаге. В реальной жизни вы можете услышать отказ в своем праве приватизировать комнату. Если так случилось, то независимо от причин отказа, потребуйте оформить его в письменной форме с указанием тех положений законодательства, которыми руководствуется чиновник.
Этот отказ можно потребовать, обратившись в учреждение с письменным заявлением, но как это правильно сделать, предмет другого обсуждения.
Как только вы получите письменный ответ на свое обращение, если чиновник руководствуется устаревшими нормами права, смело можете обжаловать его решение либо в вышестоящей организации, либо через суд.
Как может быть расторгнут?
Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.
Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.
- Обратиться в местный муниципалитет с письменным заявлением на имя главы этого органа, в котором в свободной форме написать о своем желании расторгнуть соглашение по найму.
- В заявлении необходимо указать свои данные – ФИО, серия и номер паспорта, а также адрес жилья, о котором идет речь. Необходимо правильно заполнить «шапку» заявления в правом верхнем углу, где должно быть указано к кому вы обращаетесь, в какую организацию и от чьего имени.
- Если наниматель заключал договор соцнайма вместе с другими родственниками, он должен приложить к заявлению их письменное согласие на свои действия (о том, где и как происходит заключение договора, читайте здесь).
- К заявлению прилагаются копии удостоверяющих документов всех жильцов, а также документы, подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии документов на жилье – договор соцнайма, ордер и технический паспорт.
- Подписывают заявление все члены семьи нанимателя.
- При получении положительного ответа, может быть назначена передача жилья собственнику.
- При передаче жилья составляют акт в присутствии представителей сторон, где фиксируют, в каком состоянии наниматель возвращает квартиру собственнику, факт передачи ключей.
- Если при составлении акта будет обнаружено причинение ущерба имуществу собственника, он вправе подать в суд о взыскании суммы ущерба с бывшего нанимателя.
- Если на момент прекращения договора за нанимателем числится долг по коммунальным платежам, то его также будут взыскивать. К тому же могут назначить пени за просрочку.
- Акт передачи – необязательная процедура, собственник может просто составить с жильцом соглашение о прекращении договора, где и будет указана дата и факт его окончания.
- После этого гражданин перестает быть нанимателем и утрачивает все права и обязанности, кроме уплаты долга и возмещения ущерба, если таковые имели место быть.
- Скачать бланк заявления о расторжении договора социального найма
- Скачать образец заявления о расторжении договора социального найма
- Скачать бланк соглашения о расторжении договора социального найма
- Скачать образец соглашения о расторжении договора социального найма