Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры полученной по реновации: налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
- Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
- Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
- Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
- Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
- Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
- Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
- Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
- Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
- Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
- При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.
Стоит ли приватизировать квартиру до сноса?
Таким вопросом задаются многие наниматели, не успевшие оформить в собственность свою аварийную квартиру.
До 2011 года все, кто владел жильём по договору соцнайма, могли при расчёте компенсации на каждого зарегистрированного получить по 18 м2 (действующая социальная норма), а это позволяло существенно улучшить жилищные условия.
У собственников такой привилегии не было, поэтому с приватизацией никто не торопился.
После внесения поправок в закон «О приватизации» это правило упразднили. Сейчас квартиросъёмщикам предоставляют благоустроенные квартиры, равнозначные по количеству комнат и метражу, но не гарантируют при этом, что они будут находиться в том же районе.
Следовательно, прямых выгод от приватизации жилья в доме под снос нет: пользоваться таким имуществом уже не получится, продать – тоже, а сумма компенсации будет невысокой.
Право на участие в приватизации даётся всего один раз, поэтому лучше дождаться получения новой квартиры и оформить её в собственность.
✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Переезд в новый дом по программе реновации в москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Покупка в доме под снос: плюсы и минусы
Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.
- Дом под снос – довольно удобное место для жизни
- Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:
- Процесс получения нового жилья может затянуться надолго
– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.
Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски
С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.
Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.
Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.
Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.
Когда возможен снос дома?
Снос жилого дома – это серьёзный шаг, решение о котором принимают специальная межведомственная комиссия (создаётся согласно Постановлению Правительства № 47 от 28.05.2006) и местные власти. Эксперты выясняют, подлежит ли здание реконструкции, представляет ли историческую или иную ценность.
В нашей стране часто встречается приватизированная квартира в доме под снос.
Люди, не имея возможности купить другое жилье, продолжают жить в ветхих домах, ожидая сноса и расселения.
Представим ситуацию: снос дома, квартира приватизирована, что получат собственники такого имущества?
Расселение жильцов приватизированной квартиры при сносе дома возможно в двух случаях: проживание в нём угрожает здоровью и жизни людей либо участок под ним потребовался для каких-то действительно важных общественных нужд.
Первый вариант потребует внести здание в реестр аварийного жилья – соответствующий акт подписывает комиссия на основании проведённого анализа. Однако само по себе это обстоятельство не означает, что постройку в ближайшее время снесут.
Со вторым вариантом проще: если городу потребовалась земля под зданием, в установленный срок оно будет снесено внепланово.
В обоих случаях решение о сносе и порядке расселения принимают местные власти. Об этом объявляется публично: через СМИ, на городских информационных площадках.
Если дом аварийный, а квартира приватизирована, то каждый владелец или лица проживающее по договору найма должны получить соответствующее уведомление.
Если у вас приватизированное ветхое жилье, расселение разрешается спустя год после получения уведомления. Исключением является ситуация, когда оставаться в нём опасно для жизни.
Целый год выделяется не случайно, так как за это время нужно успеть решить множество важных вопросов, среди которых, к примеру, подбор нового жилья или обращение в суд, когда гражданам и администрации не удаётся найти компромиссное решение.
В ситуации, когда аварийный дом и ваша приватизированная квартира на грани обрушения, тогда администрация обязана предоставить временную жилплощадь из маневренного фонда.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Активизировались и перекупщики. Эксперты не исключают появления мошенников и призывают собственников четко оценивать ситуацию и сохранять здравый смысл. По словам вице-губернатора Николая Линченко, людям стали поступать звонки с предложениями срочно выкупить квартиру за полцены и запугиванием, что при расселении, мол, их все равно обманут. На таких предприимчивых «доброхотов» владельцы хрущевок жалуются в районные администрации и чиновникам в соцсетях. Однако кто-то ведь может поддаться уговорам, испугавшись страшилок о реновации, тем более что владельцы хрущевок нередко – пожилые люди. В юридической службе «Единый центр защиты» также предположили, что за скупщиками квартир в хрущевках в том числе могут стоять и сами девелоперы, заинтересованные в расселении. Делается это, чтобы создать условия для правильного голосования на общем собрании собственников.
С какими рисками могут столкнуться покупатели?
Главный риск покупателя жилья в доме под реновацию заключается в том, что никаких гарантий на переезд в новое жилье нет. Например, дом могут исключить из программы реновации. Либо возникнут проблемы с финансированием программы, что приведет к ее остановке. В условиях пандемии коронавируса и нарастающих экономических сложностей полностью такой вариант исключать нельзя. Если это произойдет, то получится, что гражданин просто заморозит свои деньги на непонятный срок. И не факт, что он сможет пользоваться или сдавать в аренду старое жилье. Комфорта там мало, поэтому без перспективы реновации такое жилье даже продать будет сложно.
Есть риск, связанный с качеством нового жилья. Сможет ли покупатель выгодно продать полученную квартиру, если вдруг на форумах все жильцы начнут жаловаться на многочисленные недоработки, плохую шумоизоляцию и т.д.? Скорее всего, нет.
Кроме того, никто не может гарантировать, что местоположение нового дома будет идеально отвечать запросам пользователей. Да, программа реновации обещает гражданам переселение в районе проживания. Но даже в рамках одного района могут быть дома, которые стоят в уютном, тихом месте и дома, расположенные вблизи железной дороги, либо рядом с промзоной.
И, наконец, соседи. Если гражданин собирается продать полученную новую квартиру, то для него этот фактор будет иметь незначительное значение, а вот для людей, которые планируют там жить, все совсем наоборот. Никому не хочется очутиться на одной площадке с соседями, которые ведут асоциальный образ жизни. При покупке жилья на вторичном рынке это легко проверить, просто постучавшись в двери будущих соседей и перекинувшись парой фраз. А вот по программе переселения придется рассчитывать только на удачу.
ДНИ.РУ – Реновация в Москве: от идеи до реализации
Год назад в Москве стартовала масштабная программа реновации, аналогов которой, по утверждению экспертов, не существует в мире.
Сотни тысяч москвичей, живущих в морально устаревших домах, построенных 50-60 лет назад, в скором времени переедут в комфортные квартиры, получив при этом многочисленные бонусы. Dni.
Ru напоминают о том, что сделано за этот год строителями, законодателями, представителями исполнительной власти и всеми, кто причастен к воплощению программы реновации в жизнь.
С ЧЕГО ВСЕ НАЧАЛОСЬ
О старте нового этапа реновации в Москве мэр Сергей Собянин объявил после встречи с президентом 21 февраля 2017 года.
Градоначальник рассказал Владимиру Путину о том, что за последние годы 160 тысяч жителей хрущевок смогли переехать в новые квартиры, но в городе остаются еще несколько тысяч домов, ресурс которых находится на пределе.
В них проживает 1,6 миллиона москвичей, а площадь ветхих и изношенных зданий – 25 миллионов квадратных метров.
Мэр попросил главу государства оказать содействие в инициировании внесения необходимых изменений в законодательную базу для того, чтобы у жителей, власти и девелоперов не было проблем при реализации программы реновации. В свою очередь, Владимир Путин попросил сделать так, чтобы людей все устраивало и реновация стала прозрачной и понятной для всех.
Владимир Путин, президент России:
Я знаю настроения и ожидания москвичей. Они связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением.
Московские власти так и поступили, они сделали реализацию программы реновации максимально прозрачной. Началась серьезная работа по подготовке переселения жителей из ветхого жилья – за дело взялись эксперты, законодатели и чиновники.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА
Юридическим сопровождением беспрецедентной программы переселения из ветхого жилья занялись депутаты Госдумы и Мосгордумы: парламентарии обсудили с экспертным сообществом необходимые поправки к федеральным и региональным законам, которые необходимо принять для того, чтобы программа не забуксовала. Помимо этого, депутаты провели ни один десяток встреч с экспертами в области градостроения, девелоперами и архитекторами.
В начале марта 2017 года спикер Госдумы Вячеслав Володин встретился с мэром Москвы Сергеем Собяниным для того, чтобы обсудить законодательное сопровождение программы реновации.
“Необходимо подготовить пакет поправок, который будет призван решить задачу обеспечения новым, современным и комфортабельным жильем тех, кто проживал в старых пятиэтажках”, – заявил политик.
Вячеслав Володин, спикер Госдумы:
Будет создано новое городское и общественное пространство, а также удовлетворяющий требованиям современного горожанина удобный, функциональный и красивый мегаполис.
Было решено, что до принятия закона о реновации депутаты обсудят с экспертным сообществом и самими жителями сносимых пятиэтажек широкий круг вопросов: где и в какие сроки будет построено новое жилье, что делать с деньгами, уже внесенными на капитальный ремонт. Для взаимодействия властей и населения в Госдуме была создана специальная рабочая группа.