Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Техплан: что это, зачем нужен, где и как получить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Технический план разрабатывают не только на все здание целиком, но и на его отдельные части, например, если вводится в эксплуатацию не весь объект целиком. Если их ставят на учет одновременно, то техплан оформляют в форме единого документа, если отдельно – его необходимо заказывать дополнительно. В первую очередь техплан создается на здания – наземные постройки, предназначенные для работы и жизни людей. Сюда относятся жилые дома, административные и производственные здания.
Технический план: что это?
Техническим планом называют документ, в котором отражается вся основная информация, касающаяся объекта недвижимости. Там находится сведения о площади, количестве комнат, положения относительно остальных сооружений, кадастровый номер, а также другая информация. В техническом плане находится как графическое, так и текстовое описание недвижимого имущества. В текстовой части можно найти такую информацию:
- Исходную информацию.
- Описание того места, где именно располагается данный объект.
- Все требуемые расчёты и измерения.
- Технические характеристики данного объекта.
- Заключение от кадастрового инженера.
Этапы подготовки техплана
Техплан оформляется в несколько основных этапов:
- Для начала подается заявка, а также составляется смета. После всего этого, заказчик обращается в юридическую компанию, в ней определяют точную стоимость работы.
- Подписывается договор. После того, как будет оформлен договор, кадастровый инженер проверит все документы, которые у него есть. Если некоторые документы отсутствуют, сотрудники «ГеоЗемКадастр» помогут скоро их оформить. При заключении договора может быть внесена задаток.
- Делаются замеры. Данный этап будет проведён если необходимо, в том случае, если нет технической документации на данный объект, если, предположим, в ней были ошибки, либо была проведена перепланировка.
- Составляется план. Кадастровый инженер обрабатывает все полученные данные, составляет чертеж в электронном формате специальной программы. В текстовой части эксперт укажет все технические параметры данного объекта, оформит заключение, а также приложение.
- Документация предоставляется заказчику. Технический план может быть предоставлен в электронном виде, однако, по желанию заказчика ему может быть предоставлен второй экземпляр технического плана в на бумаге. Технический план не может считаться реальным без его заверения с помощью электронной цифровой подписи, либо подписи и личной печати кадастрового инженера.
- Затем технический план будет зарегистрирован в Росреестре, туда его надо предоставить на электронном носителе.
Причины для отказов и приостановок
Иногда бывают ситуации, когда из Росреестра приходят отказы из-за определённой ошибки. Из оснований для отказа можно обозначить последующие причины:
- Неправильно определены координаты расположения объекта.
- Отсутствие сведений о геодезических сетях.
- Документ не заверен ЭЦП кадастрового инженера.
- Несоответствие фактических данных сведениях, отображенным в схеме.
- Отсутствует разрешение на перепланировку помещения.
- Нарушение порядка оформления, установленного законом.
- Заказчик отказывается оплачивать государственную пошлину или работы.
- Предоставление устаревших документов или с ошибками.
- Доверенность, выданная для получения документов третьим лицом, оформлена неправильно или просрочена.
Подготовка технического плана здания – важный этап ввода объекта в эксплуатацию и его регистрации в реестре недвижимости. Но этим возможности документа не ограничиваются. Он необходим при внесении любых изменений в объект, заключения сделок по купле, продаже, обмену, проведения инвентаризации и пр.
Разработка техплана имеет много нюансов, поэтому ее лучше доверить специалистам, имеющим опыт в выполнении этих видов работ. Нужно обратиться к кадастровому инженеру или в компанию, которая предоставляет подобные услуги. Ей на рассмотрение передается весь пакетов документов. Специалисты проводят проверку, при необходимости запрашивают дополнительные справки в соответствующих инстанциях и осуществляют оформление в соответствии с требованиями к техническому плану дома. В результате заказчик получает готовый документ, заверенный личной печатью кадастрового инженера.
Причины для отказа и приостановлений
Среди типичных основных причин для отказа в постановке объекта на учет:
- неверно уточненные координаты;
- поданные в цифровом виде заявления и документы — в неустановленном формате. Например, когда во время сохранения технического плана не применяется XML-схема;
- отсутствие данных о съемочной геодезической основе (геодезических сетях (триангуляция, полигонометрия и др.));
- неисполнение продиктованного положениями закона порядка оформления;
- отсутствие допуска на перепланировку;
- противоречие фактической информации данным, изображенным на схеме;
- план не скреплен ЭЦП кадастрового инженера;
- установленная отметка об ограничении сделок с недвижимостью в ЕГРН;
- неверно оформлена/просрочена доверенность;
- документы не позволяют однозначно их прочитать;
- отказ клиента оплачивать госпошлину или строительно-монтажные работы и т.д.
Сроки и стоимость технического плана
За технический план цена определяется по договору с кадастровым инженером. О том, как определяются примерные сроки производства кадастровых работ, мы рассказали выше. Примерные цены на услуги и документы нашей компании можно посмотреть ниже.
Учет перепланировки на основании технического плана осуществляется бесплатно. Поэтому при обращении в Росреестр или МФЦ не придется платить дополнительную пошлину. Также не нужно платить сборы и пошлины при согласованиях перепланировки через Мосжилинспекцию.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
Документы для подготовки технического плана в 2023 году
Технический план изготавливается на основании следующих документов, копии которых впоследствии становятся приложениями к нему:
- проектной документации на строение, при её отсутствии — декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости или надела, на котором он расположен (только для земель ЛПХ, ИЖС, садоводства);
- уведомление о планируемом строительстве от застройщика;
- уведомление о соответствии жилого дома параметрам и нормам размещения на участке земли, декларация на земельный участок под домом.
Дополнительно необходимы:
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- правоподтверждающие документы собственности земельного участка;
- справка о присвоении почтового адреса (для нового объекта);
- паспортные данные необходимы для составления договора на оказание услуг по исполнению техплана. Обязательны они также при оформлении акта согласования границ участка земли, если производятся комплексные работы, включающие межевание.
- СНИЛС.
Кадастровый инженер вправе запросить иные уточняющие документы.
Зачем нужно оформлять техплан
Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки, ее требуется поставить на кадастровый учет. Первое, что оформляется для легализации объекта, – техплан. После его получения вносятся сведения в ЕГРН. При наличии кадастровой документации возможно распоряжаться объектами недвижимости, поставленными на кадастровый учет: продавать, обменивать, дарить, завещать и т.д.
Также не получился совершать большинство сделок, если своевременно не обновлять технический план. Это связано с тем, что собственник объекта обязан регистрировать существенные изменения. Например, осуществление перепланировки, реконструкции, проведение капремонта или возведение пристройки. Регистрация подобных изменений осуществляется также посредством внесения соответствующих записей в Росреестр.
Таким образом, технический план на дом и другие объекты недвижимости нужен для решения следующих задач:
- ввод здания в эксплуатацию;
- оформление первичных документов на объекты капитального строительства, например на дом, для кадастрового учета и присвоения уникального кадастрового номера;
- регистрация изменений, произошедших с объектом.
Декларация об объекте недвижимости
Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства. В отношении единого недвижимого комплекса Декларация составляется и заверяется правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
При этом Декларация о созданных объектах недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства.
Декларация о бесхозяйных объектах недвижимости составляется и заверяется органом местного самоуправления (уполномоченным органом исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на территории которого находится такой объект недвижимости.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2010 г
План составляется кадастровым инженером и включает текстовую и графическую части. К первой относятся исходные данные; характеристики здания; описание его местоположения на земельном участке; сведения о выполненных измерениях и расчетах; данные об образуемых частях здания; заключение кадастрового инженера. Графическая часть включает схемы геодезических построений и расположения здания на участке, а также чертеж контура здания. Конкретная структура плана зависит от вида кадастровых работ.
В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017; 2008, N 30, ст. 3597, ст. 3616; 2009, N 1, ст. 19; N 19, ст. 2283; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6410, ст. 6419) и пунктом 5.2.22 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст. 2867; N 46, ст. 5337; 2009, N 3, ст. 378; N 18, ст. 2257; N 19, ст. 2344; N 25, ст. 3052; N 26, ст. 3190; N 38, ст. 4500; N 41, ст. 4777; N 46, ст. 5488; 2010, N 5, ст. 532; N 9, ст. 960; N 10, 1085; N 19, ст. 2324; N 21, ст. 2602; N 26, ст. 3350), приказываю:
Технический план: основные понятия и особенности оформления
Начнем с того, что все, что касается недвижимости: приобретение квартиры, строительство дома или реконструкция уже имеющегося сооружения — однозначно связано с дальнейшей регистрацией своего права на данный объект. Часто возникают вопросы о том, что нужно для того чтобы право зарегистрировать?
Технический документ для квартир производиться в каждом случае индивидуально. Если жилье расположено в новом многоэтажном доме, владелец должен иметь договор с компанией-застройщиком либо другой документ, подтверждающий право собственности. Техплан оформляется после постановки всего дома на государственный кадастровый учет в ЕГРН. Если производиться перепланировка имеющейся квартиры, то потребуется поэтажная схема дома, с отметкой о положении квартиры и полные сведения о произведенных изменениях. Возможно, потребуется заказать измерения по-новому.
• выписка из ЕГРН на земельный участок, на котором расположен необходимый объект;
• проектная документация и разрешения на строительство, или разрешение на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, или технический паспорт на здание выданный БТИ до 1 января 2013 года;
• декларация об объекте недвижимости (при отсутствии документов);
• уведомления о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального и садового дома, строения, а также уведомления о соответствии требованиям градостроительного регламента;
• документа о присвоении адреса объекту недвижимости (акт органа государственной власти или местного самоуправления);
• сведения о заказчике работ (ФИО, адрес постоянного места жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность, СНИЛС).
1. Сбор, изучение и анализ исходных документов;
2. Проведение геодезической съемки здания или сооружения, обмер;
3. Обработка данных, которые были получены в результате обмера объекта капитального строительства;
4. Подготовка самого технического плана кадастровым инженером.
В соответствии с Законом № 221-ФЗ, технический план — документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки на учет такого здания или сооружения, сведения о части или частях, либо новые (измененные) необходимые для внесения в ЕГРН сведения о таком объекте, которому присвоен кадастровый номер.
Акт технического осмотра зданий и сооружений
- состав комиссии: сначала здесь указываются названия предприятий, представители которых участвовали в осмотре, затем – должности и ФИО этих специалистов. Среди членов комиссии выделяется председатель, на котором лежит большая часть ответственность за осмотр здания/сооружение и составление акта;
- адрес объекта и его индивидуальные характеристики (здесь можно отразить этажность объекта, материал стен и т.п.);
- полный перечень мероприятий, проведенных в ходе технического осмотра (их можно оформить как списком, так и в виде таблицы), условиях их проведения;
- если обнаруживаются какие-то недостатки, повреждения, неисправности, их нужно описать либо в самом акте, либо в отдельном приложении к нему;
- если члены комиссии готовы сходу обозначить пути устранения выявленных недочетов, то они подробно описываются в акте;
- в конце подводится итог работы комиссии.
С 2013 года законом отменено требование по обязательному применению унифицированных форм первичных документов. Обозначает это то, что на сегодняшний день каждое предприятие имеет право разрабатывать собственный бланк документа или формировать акт в произвольном виде. Важно учесть лишь некоторые основные условия.
Технический план дома: особенности, документы и требования
В данном случае основная часть исходных данных берется из кадастровой выписки об участке, на котором находится здание. Также может быть взят кадастровый план территории с картографическими материалами. Основу графического раздела формирует схема, на которой отображается объект и его контуры. Чертеж представляет границы участка, а также его части. Коммуникационные инженерные сети тоже наносятся на графические документы в виде специальных обозначений. Но и это не вся информация, которую содержат документы технического плана. Дом и его инфраструктура могут быть тесно взаимосвязаны с улицами и другими объектами, которые позволяют определить положение основного здания. Соответственно, план включает и дорожные развязки с прилегающими объектами местной инфраструктуры.
Разработкой плана занимается кадастровый инженер. Владельцу здания документ может потребоваться при постановке объекта на учет в рамках общего оформления права на собственность. Начать процедуру можно с составления договора с инженером, оказывающим подобные услуги. Если же необходим технический план многоквартирного дома, то процесс оформления должен быть инициирован жильцами. Далее обслуживающая организация подает документы на разработку плана тем же специалистам из кадастра. Это может быть инженер или специальная комиссия, которая поможет провести и дальнейшее оформление документации при постановке здания на учет.
Документы для технического плана на дом
Независимо от того, какой жилой дом предстоит поставить на кадастровый учет, обязательным документом для подготовки и составления техплана будет декларация (ее форма и порядок заполнения утверждена приказом Минэкономразвития № 953).
Помимо декларации, требуется предоставить сведения из ЕГРН о земельном участке, на котором расположен жилой дом (либо документ, подтверждающий право собственности), также, в зависимости от вида недвижимости, предоставляется следующая документация:
При составлении техплана многоквартирного дома (МКД) заказчик предъявляет:
- выписки из ЕГРН о жилых и нежилых помещениях, машино-местах, расположенных в МКД;
- проектная документация.
Для подготовки техплана жилого дома (или садового) на землях ИЖС (предназначенных для индивидуального жилого строительства) или ЛПХ (для личного подсобного хозяйства):
- Уведомление о планируемом строительстве жилого или садового дома;
- Уведомление о соответствии допустимым параметрам (получается в местной администрации);
- Проектная документация и разрешения на строительство, (если разрешение было получено до 4 августа 2022 г.) – при наличии;
- Заявление о выдаче разрешения на строительство — при наличии.
Если вы готовите техплан на жилой дом или садовый дом, расположенный на территории садоводства:
- До 1 марта 2022 года — упрощенный порядок, техплан делают на основании Декларации.
Если техплан готовится на часть дома (на квартиру):
- Разрешение на ввод в эксплуатацию;
- Проектная документации МКД;
- Проект перепланировки и акт приемочной комиссии, (при перепланировке).
Стоимость оформления на объекты недвижимости
Стоимость и сроки технических планов в первую очередь зависят от площади рассматриваемого объекта, жилого дома или земельного участка.
Примерные расценки и сроки на составления технических планов приведены в таблице ниже:
| Вид недвижимости | Цена, руб | Сроки, дн |
| Нежилое помещение | от 10 000 до 30 000* | 5 – 7 |
| Нежилое здание | от 20 000 до 70 000* | 5 – 10 |
| Многоквартирный дом** | договорная | до месяца |
| Линейные сооружения | 20 000*** | 10 – 20 |
| Квартира | от 10 000 до 22 000 | 2 – 10 |
| Комната | 5 000 | 2 |
| ИЖС | 20 000**** | 10 – 14 |
| Дачный дом | 20 000**** | 10 – 14 |
| Земельный участок | 12 000 | 10 |
| Объект незавершенного строительства | от 15 000***** | 10 |
| Гараж | от 10 000****** | 10 |
| Машиноместо | от 10 000 до 15 000 | 2 – 10 |