Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если договориться владельцам частей не получается, чаще всего обращаются в судебные органы с исковым заявлением о взыскании возмещения за долю в квартире через суд. В судебной инстанции размер компенсационной выплаты, как правило, достигается согласием сторон. Если таковое не было достигнуто, то размер компенсации по иску устанавливается судом, в зависимости от реальной стоимости дома.
Собственник любой из частей в помещении имеет право требовать выделения его доли из состава общего имущества. Суд определяет долю каждого из сособственников и выделяет долю одного из участников в натуре. Если ее невозможно выделить, законом допускается выплата стоимости доли другими сособственниками. То есть, единственным способом защиты малозначительной собственности является выплата возмещения.
При определении компенсации суд учитывает цены на стройматериалы, экспертные заключения и другие доказательства, важные для дела. В рамках судебного разбирательства может быть назначена судебно-оценочная экспертиза.
После оценки всех имеющихся в деле материалов, судом устанавливается рыночная стоимость жилого помещения, из которой и высчитывается искомая часть.
Важно! компенсация взыскивается с ответчиков (участников долевой собственности), как правило, не солидарно, а пропорционально доле каждого.
Предоставить документы в суд можно тремя способами: доставить самостоятельно, через доверенное лицо или заказным письмом с уведомлением о вручении. Основная причина, по которой отказывают в удовлетворении иска — это отсутствие хорошей доказательственной базы, а также за несоблюдение досудебного порядка урегулирования конфликта.
В Российской практике преобладают случаи, когда собственник с большей долей выплачивает компенсацию совладельцу с меньшей долей. Часто это происходит без согласия второго участника. Следствием такого решения является полная потеря собственника меньшей части прав на нее. Об этом свидетельствует статья 252 Гражданского кодекса РФ.
Суд принимает во внимание, является ли доля собственника или данное жилье единственной недвижимостью в собственности. Если является, то решение суда в пользу компенсации доли имеет больше шансов быть положительным. При желании одного из владельцев жилой площади продать свою долю, преимущественное право на покупку получают именно совладельцы. В случае, если они отказываются или не отвечают в течение 30 дней с момента предложения сделки, то собственник доли имеет право продать ее третьим лицам.
Когда должна быть выплачена компенсация за долю в квартире
Возмещение убытков совладельцу жилплощади полагается только тогда, когда квартирой владеет несколько участников долевой собственности, и они не проживают в рассматриваемой квартире или планируют переехать из нее в отдельные квартиры. Вне зависимости от того, какая именно ситуация имеет место, главное, что содольщик использует долю (доли) другого (других) участников в личных интересах.
Одной квартирой могут владеть разные граждане в равных или различных долях с момента ее приватизации. Такое чаще всего случается, когда:
- родственники перестают общаться между собой и разъезжаются;
- родственники продают свою долю третьим лицам;
- разводятся супруги;
- покупатель приобрел только несколько квадратных метров ради регистрации в большом городе;
- долю в квартире покупателю продали мошенники.
Взыскание компенсации за долю в квартире через суд
Если собственник небольшой доли в квартире желает ее продать, преимущественное право покупки получают совладельцы жилья — им дается 1 месяц на то, чтобы выкупить долю, после чего он получает право на продажу ее третьим лицам. Чтобы доказать, что предложение совладельцам было сделано, придется оповестить их о стоимости доли в письменном виде, иначе суд вправе отменить сделку.
Казалось бы, право совладельца жилья на компенсацию за использование его доли жилья представляется очевидным. Однако, зачастую соучастники общей собственности оказываются против выплаты ему компенсации, и он вынужден обращаться в суд за защитой своих прав. Далее приходится действовать по следующей схеме:
- подавать исковое заявление в мировой суд;
- оплачивать государственную пошлину за рассмотрение дела в суде;
- подготовить требуемые документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире;
- подготовить доказательства того, что доля в квартире эксплуатируется другими совладельцами жилья.
В последние годы российские суды практикуют следующее решение возникающего спора — владелец большей доли в квартире обязуется выплатить компенсацию совладельцу недвижимости, в собственности которого находится маленькая доля. При этом согласие владельца меньшей доли не требуется, и чаще всего его доля выкупается против его воли. В результате он утрачивает свои права в отношении небольшой доли в квартире полностью.
Ошибка: Родственники, заключившие соглашение о компенсации за использование доли в квартире, полагают, что его обязательно нужно заверить у нотариуса.
Комментарий: Закон не требует заверять соглашение у нотариуса, тем более, если о компенсации договариваются родственники, не планирующие обманывать друг друга.
Ошибка: Совладелец квартиры, в собственности которого находятся 6 кв.м. жилой площади, продает ее третьим лицам, не оповестив других участников общей собственности.
Комментарий: В первую очередь доля предлагается к покупке совладельцам квартиры. Если в течение месяца они не примут решение о выкупе доли, ее можно предлагать третьим лицам.
Ответы на распространенные вопросы о том, когда выплачивается компенсация за долю в квартире
Вопрос №1: Мой бывший супруг является владельцем нескольких квадратных метров в квартире, в которой я проживаю с детьми. Он хочет продать ее третьему лицу, имеет ли он на это право?
Ответ: Во-первых, сперва он обязан оповестить Вас в письменном виде о продаже своей доли и ее стоимости — у Вас будет месяц на то, чтобы выкупить долю. Если бывший супруг не предлагал Вам купить его долю, обратитесь в суд — сделка купли-продажи будет признана недействительной. во-вторых, к делу должны быть привлечены органы опеки и попечительства, которые убедят суд в том, что вселение в квартиру третьих лиц навредит интересам ребенка.
Вопрос №2: Может ли суд принудить моего брата продать мне его долю в квартире, если он давно не интересовался ей, не оплачивает ЖКУ и проживает в другом городе? К тому же, его доля не позволяет выделить ее в натуре, тех квадратных метров недостаточно для проживания.
Ответ: Да, в таком случае суд может встать на Вашу сторону, поскольку главное назначение квартиры — проживание в ней.
Получение выплаты через суд
Урегулирование конфликтов по выплате компенсации за пользование долей в добровольном порядке чрезвычайно редки. Преимущественно вопрос урегулируется в судебном порядке.
Предварительно гражданину необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жильем. Как правило, суда отказывают, если в квартире недостаточно площади.
Альтернативным предложением суда может быть принудительный выкуп доли собственником, проживающим в квартире.
С 2013 года Верховный суд предусмотрел возможность принудить владельца к продаже доли, если он ей фактически не пользуется и имеет другое место проживания. Однако такая практика применяется в отношении незначительных долей.
Необходимо обратить внимание, что назначение компенсации за пользование долей в квартире применяется в случае, если других вариантов для разрешения ситуации нет.
О компенсации стоимости доли
В действующем законодательстве имеется такое понятие как «компенсация стоимости доли». То есть, живущий в квартире собственник имеет право выкупить долю у того дольщика, который не пользуется общим жильем. В результате сделки второй собственник получает компенсацию и передает свою часть покупателю.
Чтобы заключить такую сделку, стороны должны составить договор купли-продажи. Условия могут быть любыми – все решается в ходе переговоров между участниками. Если же договориться не удалось, то один собственник имеет право заставить другого продать долю через суд. Однако для этого должны быть соблюдены три условия:
- доля является незначительной;
- ее невозможно выделить без ущерба;
- второй дольщик не заинтересован в использовании общего имущества.
Теперь рассмотрим, как это все работает. Допустим, у Сергея имеется доля, соответствующая 2 м2 площади. Игорь владеет остальной площадью общей квартиры. Ввиду незначительности доли Сергея, ее не представляется возможным выделить без ущерба для соседей. И действительно, не будет же он жить на территории в 2 квадратных метра.
Чтобы решить вопрос с дележкой квартиры, Игорь решает подать в суд, чтобы выкупить долю Сергея. И в данном случае несложно будет доказать тот факт, что ответчик не заинтересован в использовании доли, ведь вряд ли Сергей часто появляется в квартире и хранит там личные вещи. Такой иск суд одобрит.
Но возможна и обратная ситуация. Например, Сергей хочет продать свою небольшую долю в общем жилье, но Игорь не желает ее покупать. Тогда заставить человека выкупить часть имущества не представляется возможным.
✅ Что такое компенсация за пользование долей в квартире?
Общность имущества делится между совладельцами. Каждый владелец кондоминиума имеет право распоряжаться своей долей, не затрагивая права собственности других. Если один собственник не может использовать свою долю, а другой пользуется чужой без компенсации, это явно несправедливо. Согласно закону, вы можете потребовать разумную выплату — компенсацию.
Компенсация за пользование долей в квартире считается компенсацией за утрату имущества сособственника (статья 247.2 Гражданского кодекса РФ).
Выплаты производятся в следующих случаях: — Невозможность использования акции:
- Невозможность использования доли по общинному праву (например, у вас всего 2 м² в однокомнатной квартире).
- Фактическое использование доли другими участниками .
Таким образом, потери дольщика компенсируются жильцами квартиры. О цели использования акции мы поговорим ниже.
Понятие компенсации за долю в квартире
Под компенсацией за пользование долей в квартире понимается принудительная выплата денежных средств за использование доли в квартире без согласия собственника. Рассмотрим ситуацию:
Супруги в период брака на общие средства приобрели однокомнатную квартиру. При разводе, каждый из них получил по ½ доле жилого помещения. Но фактически в квартире проживает мужчина и его подруга. Бывшая жена не имеет возможности вселиться, так как у нее нет ключей. А бывший муж чинит ей всевозможные препятствия.
Таким образом, мужчина использует долю бывшей супруги для собственного проживания, но не дает возможности ей самой пользоваться свой собственностью.
Ситуация не предусматривает возможности выкупа доли, так как женщина зарегистрирована на данной территории и не имеет другого жилья в собственности. Принудить в выплате компенсации за долю также невозможно. Доли у супругов равные. Признать часть бывшей жены незначительной невозможно.
В такой ситуации женщина может взыскать с бывшего мужа денежные средства за пользование ее долей. Сумма частично компенсирует ее расходы на съем жилья. Так как ей приходится снимать квартиру для проживания.
Основания для взыскания компенсации
Формально, даже за то, что доля используется для жилья другими собственниками можно попробовать истребовать компенсацию. Но доказать факт использования этой частью достаточно сложно (если не сказать – невозможно).
Исключение составляют ситуации с выделенной долей, когда владельцу доли принадлежит отдельное помещение, куда никто из других собственников заходить не может. Но, как правило, в такой ситуации они и пользоваться этим помещением тоже не могут.
Таким образом, истребовать компенсацию можно лишь в тех случаях, когда:
- Жилье целиком или частично сдается в аренду (главное, чтобы в аренду сдавалась и доля владельца).
- Квартиру планируют продать. В такой ситуации владелец доли имеет право на часть выручки, но в обход него договор купли-продажи все равно не смогут заключить, так что процедуру можно контролировать.
- Когда принудительно выкупается доля в квартире. Актуально только для редких ситуаций, когда у владельца есть другое жилье, он не живет в своей доле и не заинтересован в ней, а также, если эту долю невозможно выделить в натуре.
На практике, истребовать компенсацию за пользование долей можно только тогда, когда квартира сдается в аренду вместе с долей владельца и последнего об этом не уведомили. Все остальные ситуации так или иначе поддаются контролю, потому сделать что-то в обход собственника практически невозможно.
НЕОСНОВАТЕЛЬНО ОБОГАТИЛСЯ?
По делу N А08-1354/08-29 предприниматель Б. обратился в АС Белгородской области с иском к предпринимателю К. о взыскании в виде убытков в качестве упущенной выгоды компенсации в сумме 402656 рублей.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил свои требования и просил суд взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения, полученного за пользование нежилым помещением площадью 32,1 кв. м, принадлежащим истцу на праве собственности с августа 2006 г., в размере 1258300 рублей (с учетом ее корректировки на дату вынесения решения) и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с августа 2006 г. в размере 138413 рублей (с учетом их корректировки на дату вынесения решения).
Истец и ответчик в период брака для осуществления предпринимательской деятельности приобрели в общую собственность в равных долях (по 1/2 доли) нежилое помещение площадью 100,4 кв. м на совместные денежные средства.
Брак граждан Б. и К. расторгнут 05.06.2007.
Полагая, что ответчик безвозмездно использует в своих предпринимательских целях имущество, являющееся общей долевой собственностью, в результате чего неосновательно обогащается за счет истца, последний обратился в арбитражный суд с перечисленными требованиями.
Решением АС Белгородской области от 02.03.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого ААС от 30.04.2009 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением ФАС ЦО от 12.08.2009 указанные судебные акты также оставлены без изменения.
Определением ВАС РФ от 26.11.2009 в передаче дела N А08-1354/08-29 в Президиум ВАС РФ для пересмотра вышеназванных судебных актов отказано.
Почему судебные инстанции пришли к подобному выводу?
Согласно ст. 1102, ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести, обязано возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательное обогащение), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В обоснование исковых требований предприниматель Б. отмечал, что он, являясь собственником 1/2 доли (50,2 кв. м) в праве общей собственности на спорное нежилое помещение, был лишен возможности использовать принадлежащую ему часть общего имущества лично либо путем сдачи его в аренду. Поскольку он использует 18,1 кв. м общего имущества, а общим имуществом площадью 32,1 кв. м без законных оснований пользуется ответчик, им за счет истца неосновательно сбережены денежные средства, которые он должен был бы затратить за аренду этого имущества или какого-либо иного помещения данной площади.
В кассационной инстанции истец обосновывал свои доводы тем, что своим решением суд первой инстанции фактически ограничил правоспособность истца.
Окончательное решение принимается с учетом многих факторов. Особое внимание уделяется назначению жилья – проживание людей.
Критерии оценки характера спора:
- можно ли использовать долю в квартире с целью проживания;
- если доля не выделяется в натуре, заинтересован ли собственник в ее продаже (см. «Принудительный выкуп доли в квартире через суд«);
- использует ли совладелец долю для постоянного/временного проживания;
- нет ли ограничения доступа к жилому помещению;
- заключалось ли соглашение о порядке пользования квартирой;
- распределяются ли доходы от сдачи в аренду между всеми совладельцами;
- порядок расчета компенсаций и др.
Внимания заслуживает любая мелочь. Однако суд учитывает прежде всего финансовую сторону вопроса и соответствие ст. 247 ГК РФ. Не исключено, что стороны придут к примирению, или ответчик подаст встречный иск.
Пример:
Городской суд г. Подольска рассматривал иск А. Соловейчук против С. Добрыниной. Истец заявил, что ему принадлежит ¼ доля в 4-комнатной квартире, но он в ней не проживает. Соловейчук уверил, что исправно оплачивает коммунальные услуги, приложив выписки из ЕИРЦ об отсутствии долгов. Оказалось, что в квартире живет бывшая жена с сожителем. Ключи от квартиры находятся только у них, а истца даже не пускают на порог. Соловейчук хотел взыскать компенсацию за пользование его долей в квартире + часть суммы за ЖКУ. Однако суд отказал в удовлетворении требований, посчитав их неправомерными. Судья разъяснила, что истцу необходимо вселиться в жилое помещение. Затем нужно составить соглашение об определении порядка пользования квартирой: добровольно или в судебном порядке. Истцу также сообщили, что он не сможет требовать компенсацию, не имея действующего соглашения. Только в случае ущемления права пользования жильем соразмерно доле можно подавать такой иск.
Таким образом, компенсация положена тем, кто не пользуется своей долей в квартире (фактически не живет по месту регистрации). Остальные совладельцы обязаны возместить расходы. Однако на практике возникают сложности. Далеко не все знают, как доказать факт неиспользования доли жилплощади. Многие путают получение компенсации с принудительным выкупом малых долей в квартире – это разные понятия и случаи.
Если дело идет к суду или вы уже стали участником судебных баталий, обратитесь к юристу. Отложив решение вопроса, вы теряете время на сбор доказательств. Помните, что требование компенсации – это серьезное заявление. Если доказательств не будет, суд попросту откажет в рассмотрении дела. Юридическая консультация позволит определиться с позицией, аргументами, расчетом и сроками. Участие грамотного юриста увеличивает ваши шансы на успех в предстоящем споре.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Судебная практика по взысканию компенсации
Поскольку ситуации с компенсацией за пользование долей неоднозначны, не существует единой судебной практики по этому вопросу. Большое значение для удовлетворения требований истца играет правильная аргументация в суде и готовность к отстаиванию интересов в процессе заседаний. При определении размера компенсации суд будет исходить из проведенной независимой оценки.
Если нет возможности согласовать выкуп доли в судебном порядке, собственник может предложить свою часть имущества другим покупателям вместо взыскания компенсации.
По искам признания доли незначительной обычно судья прислушивается к позиции владельцев больших долей. Суд исходит из того, что основное назначение жилья – проживание, а в квартире, как правило, проживают владельцы самой крупной доли.
Решением Волжского городского суда № 2-4600/2018 2-86/2019 2-86/2019(2-4600/2018;)~М-4085/2018 М-4085/2018 от 29 января 2019 г. по делу № 2-4600/2018 назначена компенсация за 7/8 долю на основании расчетов, проведенных по инициативе суда независимым экспертным бюро. Выплата была определена на основании текущей стоимости аренды с учетом размера доли, которой пользуется собственник.
Решение Красносельского районного суда Костромской области № 2-273/2020 2-273/2020~М-247/2020 М-247/2020 от 30 июля 2021 г. по делу № 2-273/2020 урегулировало споры в отношении компенсации за 1/16, поскольку судом установлено, что реальный выдел невозможен, а собственник имеет другое место для постоянного проживания.
Решение Сызранского городского суда Самарской области № 2-1774/2020 2-1774/2020~М-1596/2020 М-1596/2020 от 30 июля 2021 г. по делу № 2-1774/2020 удовлетворило требование истца о разделе имущества с последующим прекращением долевой собственности согласно предложенного варианта.