Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности переуступки права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Регистрация уступки аренды
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:
- сведения паспортов обеих сторон;
- информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
- условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
- точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
- основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
- справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
- сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
- срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
- данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
- дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
- дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.
Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок
В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.
Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.
Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:
- Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
- Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.
Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:
- Заявление на переуступку;
- Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
- Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
- Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
- Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.
Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.
Права и обязанности сторон договора
Договор переуступки прав аренды земли, равно как и любой аналогичный документ, наделяет стороны сделки как определенными полномочиями, так и некоторыми обязанностями. С перечнем действий, доступных и недоступных арендатору, вы можете ознакомиться в приведенной далее таблице.
Таблица. Права и обязанности арендатора участка
| Арендатору разрешается | Арендатору запрещается |
|---|---|
| Пользоваться участком на протяжении периода, определенного пунктами договора. | Строить что-либо на арендуемой земле без предварительного получения разрешения со стороны арендодателя. |
| Использовать разного рода полезные ископаемые, самостоятельно добытые на арендуемом земельном участке. | Передавать участок в субаренду либо переуступать права аренды, не получив предварительного разрешения со стороны наймодателя. |
| Пользоваться правом преимущественного заключения договора аренды земли по завершению срока действия старой сделки. | Загрязнять участок и наносить любой другой вред земле. |
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Государственная регистрация
По общим правилам, все договора аренды, предметом которых является жилое или нежилое помещение, подлежат государственной регистрации. Такое условие касается и сделок с земельными участками. Передача права, по сути своей, также является договором указанного характера, поскольку, после его заключения, новый пользователь обретает арендные права.
Чтобы зарегистрировать соглашение, инициатор должен будет составить письменное заявление в произвольной форме и направить его в Росреестр.
Сам документ не имеет стандартного образца. В тексте необходимо указать сведения о регистрирующей инстанции, инициаторе, а также суть просьбы. К заявлению нужно приложить документы, которые являлись основанием для заключения договора. Услуга по государственной регистрации соглашения оказывается на возмездной основе. Физическому лицу в данном случае придется выплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.
Все необходимые документы и квитанцию об оплате госпошлины инициатор обязан передать в регистрирующую инстанцию. Сделать это можно несколькими способами. Прежде всего, документы передаются лично, то есть инициатор приносит их самостоятельно в орган Росреестра. Сведения можно переслать по почте. В этом случае информационный пакет направляется специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Также документы можно направить через Многофункциональный центр либо с использованием портала Госуслуги. В последнем случае потребуется перевести все данные в электронный формат.
Переуступка муниципальной аренды
Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.
Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.
Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.
Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка
Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.
Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.
Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.
Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.
Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору
Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги.
Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги. Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Как правильно составить соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка?
Соглашение о переуступке заполняется в письменном виде по общим правилам. Хотя строгих требований или шаблонов нет, необходимо:
- прописать предмет сделки и личные данные ее участников;
- составить права и обязанности для обеих сторон;
- указать идентификационные данные участка: площадь, адрес, кадастровый номер;
- оставить ссылку на основной договор.
Текст документа должен быть лаконичным и грамотным. На бумаге обязательно ставится дата и подписи обоих участников. Заявление составляется от лица первоначального арендатора, который хочет передать землю другому человеку. Договор о переуступке можно оформить самостоятельно, но во избежание проблем стоит обратиться к нотариусу, в юридическую или риелторскую компанию.
Важно отметить параметры денежных расчетов. Плата может вноситься однократно, ежемесячно, раз в три месяца или любым другим способом, который устраивает обе стороны. В некоторых случаях арендатор обязуется оплачивать расходы, связанные с улучшением земель.
Условия нового соглашения полностью совпадают с основным договором, за исключением раздела с оплатой. Участникам необходимо подготовить следующие документы:
- первоначальный договор (копия, заверенная нотариусом);
- квитанция об оплате госпошлины;
- удостоверяющие документы старого и нового арендатора, для физлиц это копии паспортов;
- квитанция, подтверждающая отсутствие задолженности перед собственником;
- выписка, свидетельствующая о правомочности распоряжений по отношению к объекту, ее может взять в Росреестре любой человек.
Необходимо подтвердить, что участок не находится в обременении, не является предметом судебных разбирательств и т. д. Если срок переуступки – меньше 1 года, соглашение можно не регистрировать. В остальных случаях сведения о передаче прав отмечаются в базе данных кадастрового органа.
Госпошлина и регистрация в госреестре
Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.
Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.
Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.
Госрегистрация договора
Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.
Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.
Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:
- заявление о регистрации;
- договор аренды;
- договор о переуступке;
- нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
- нотариальное согласие супруги физ. лица;
- полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
- учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
- документ об оплате госпошлины.
Юридические особенности договора аренды земли
По своей сути, аренда участка — это особенный вид права на его беспрепятственное использование. Оно предоставляется на основании специального соглашения, которое заключается между сторонами и полностью соответствует форме, обозначенной действующими актами нормативного характера.
Если рассматривать основные юридические особенности, которые характерны для соглашения об аренде земельного участка, то, прежде всего, следует отметить то, что оно относится к типу консенсуальных и возмездных. Более того, данный договор является двусторонним, то есть взаимно обязывающим. Иными словами, на основании соглашения, заключенного между сторонами, возникают взаимные обязанности и права друг перед другом. Также важной особенностью такого типа соглашения является его возвратность, т. е. после истечения срока использования участка он должен быть возвращен законному владельцу в ближайший срок.