Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда возникают обратные ситуации — когда имеющееся право собственности нужно признать отсутствующим. Это случается, если фактически собственник — одно лицо, а права зарегистрированы на другое. То есть имеющееся право незаконно, нарушает чужие права, а другие способы восстановить справедливость исчерпаны.
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Как исправить ошибку в ЕГРН?
Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.
В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:
- технический план на квартиру;
- договор
купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизациии т. д. ).
Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.
Как зарегистрировать квартиру
Процедура государственной регистрации права собственности может осуществляться следующими способами:
застройщиком (п. 6 ст.16 214-ФЗ);
лично, силами собственника (через МФЦ);
с помощью доверенного лица (представителя по нотариальной доверенности) – ограничения по выбору уполномоченных лиц отсутствуют, за исключением несовершеннолетних и недееспособных граждан;
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. Акт приема-передачи должен иметь УКЭП обеих сторон, т. е. застройщика и дольщика.
Результатом оказания услуги по регистрации прав является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Оформление права собственности: основные проблемы
Жилье остается не оформленным в собственность граждан по различным причинам: кто-то не успел приватизировать жилье, кто-то не вступил в права наследства после смерти собственника, владельца жилого помещения, кто-то не зарегистрировал переход права собственности по сделке с недвижимостью, как того требует действующее законодательство.
Довольно часто хозяева своей недвижимости владеют и пользуются ею на основании какого-либо права, но не заботятся о надлежащем оформлении права собственности на жилое помещение.
Описанная ситуация бывает, например, при наличии на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности старого образца.
Иногда на квартиру или комнату отсутствует кадастровый паспорт, т.е. объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет либо такие сведения устарели. Часто возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиры в новостройках, например, в тех случаях, если застройщик не проявляет должную заботу о регистрации права собственности на квартиры за дольщиками и уж тем более если дольщику самостоятельно через суд приходилось признавать право собственности на квартиру в недострое. Все это является юридическим препятствием к оформлению квартиры или комнаты как полноценного объекта недвижимого имущества. Во всех подобных случаях у владельца жилья могут появиться проблемы в ходе осуществления сделки с недвижимостью или унаследования объекта недвижимости будущими наследниками.
Какие документы получает собственник после приобретения недвижимости?
В список обязательных бумаг входят следующие:
- Передаточный акт.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровый паспорт.
- Свидетельство о собственности.
- Техпаспорт из БТИ.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Домовая книга.
- Справка от ТСЖ об отсутствии долгов по членским взносам.
Чтобы заняться оформлением государственной регистрации на приобретенную недвижимость, следует предоставить определенный список бумаг включающий:
- Заявление от нового владельца с просьбой регистрации его права на купленную недвижимость (для заполнения существует специальный бланк, который можно получить по месту обращения или скачать с официального ресурса Росреестре).
- Документ, на основании коего у гражданина возникло право владения указанной недвижимостью (договор купли-продажи).
- Паспорт и кадастровый план.
- Идентификатор заявителя и личный паспорт (если имеются совладельцы, их документы также необходимы).
- При подаче заявления не самым собственником, а доверенным лицом, необходим его паспорт и заверенная договоренность с периодом действия и списком доступных полномочий.
- Квитанция об уплате государственной пошлины за оформление.
Необходимые документы для оформления права собственности квартиры в новостройке:
- заявление;
- паспорта дольщиков;
- паспорта объекта (кадастровый и технический);
- ДДУ или договор уступки прав;
- акт приема-передачи;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- квитанция об оплате госпошлины.
В отдельных случаях этот перечень может увеличиться. Рассмотрим конкретные ситуации:
- При оформлении бумаг может потребоваться разрешение органов опеки, если оформление права собственности на квартиру в новостройке относится к несовершеннолетнему. Напомним, с 14 лет дети вправе подписывать заявление самостоятельно.
- Свидетельство о браке, если недвижимость приобретена супругами. В подобных случаях, как правило, собственники распоряжаются своими долями по взаимной договоренности. Ни один из них не может распоряжаться собственностью единолично без одобрения второго.
- Нотариальная доверенность, если подают документы за другого человека. При этом здесь стоит четко обозначить полномочия сторон. В противном случае велик риск злоупотребления оказанным доверием.
- Ряд документов, связанных с ипотекой.
Летом прошлого года в России отменили документ под названием Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Теперь вся информация о недвижимости и ее владельцах зафиксирована исключительно в Едином государственном реестре недвижимости. Получается, что после оформления права собственности на квартиру владелец не получает никакого подтверждающего документа, кроме выписки из этого самого реестра. Выписка является своего рода справкой, которая доказывает, что человек на момент ее получения – реальный собственник.
Стоит ли волноваться по этому поводу? Не стоит. Согласно российскому законодательству, переход права собственности происходит как раз в момент регистрация этого права в Росреестре, а не при подписании договора или какого-нибудь другого документа.
Госпошлина за такую выписку из ЕГРН в виде бумажного документа обойдется в 400 рублей, в виде электронного документа, при заказе через интернет — 250 рублей.
Может возникнуть вопрос – для чего вообще оформлять право собственности, когда есть договор. Дело в том, что подписанный сторонами договор купли-продажи или ДДУ (в случае с новостройками) говорит о праве владения на квартиру. Он является документом-основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Этот документ – главное подтверждение, что покупатель владеет недвижимостью на законных основаниях, однако договор не дает права распоряжаться этим имуществом – продать, обменять и так далее. Так что необходимо обязательно выполнить государственную регистрацию права на собственность.
Если оформлена ипотека
Почему-то некоторые считают, что ипотечник не может оформить право собственности на квартиру до тех пор, пока полностью не рассчитается с банком. Это, конечно, не так. Однако при ипотеке накладывается обременение – залогом возврата кредита чаще всего выступает купленная квартира (иногда – другая недвижимость, имеющаяся в собственности). В выписке из ЕГРН будут содержаться сведения об ипотеке. И чтобы распоряжаться квартирой, собственнику придется получить согласие залогодержателя – банка.
При подаче документов ипотечнику требуется предоставить закладную. Ее делает банк, но для этого нужно предоставить отчет об оценке недвижимости. Средняя стоимость оценки в Москве и Подмосковье составляет порядка 7 тыс. рублей.
Перечень необходимых документов
1. Оригиналы документов на квартиру – договор долевого участия или договор купли-продажи (или дарения, мены, приватизации)
2. Оригинал госпошлины за регистрацию права собственности в размере 2 000 рублей
3. Если по договору проходят супруги – нотариальная копия свидетельства о браке (1 экз.). Если по договору проходят супруги, заключившие брачный договор в отношении оформляемой квартиры, то нотариальная копия брачного договора (1 экз.)
4. Если по договору проходят несовершеннолетние дети, то нотариальная копия свидетельства о рождении. (1 экз.)
5. Доверенность, нотариально заверенная, если регистрацией будет заниматься уполномоченное лицо или только один из собственников
6. Технический и кадастровый паспорта, поэтажный план с экспликацией.
7. Акт приема-передачи квартиры (2 экз.). Этот документ требуется только для новостроек.
В самом отделении Росреестра потребуется также подать заявление о регистрации права собственности. Зачастую заявление пишут сами регистраторы, чтобы исключить ошибки.
Дополнительные документы, если оформлена ипотека:
* когда кредит погашен
— Оригинал справки о погашении кредита
— Нотариально заверенная копия доверенности на подписантов справки
* когда кредит не погашен
— Оригинал кредитного договора;
— Закладная
— Оригинал отчета об оценке
Если заключался договор уступки прав, то необходим документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по договору уступки. Кроме того, нужен акт об исполнении фин. обязательств между застройщиком и первоначальным кредитором (цедентом).
После подачи документов регистратор отдает собственнику квартиры второй экземпляр заявления с отметкой о получении и описью документов. Теперь остается лишь ждать. Важно: после оформления права собственности можно прописаться в квартире. Для этого в паспортный стол потребуется предоставить актуальную выписку из ЕГРН.
Оформление квартиры, относящейся ко вторичному типу жилья
В этом случае может идти оформление квартиры по наследству, регистрация жилья, полученного по договору дарения, либо приобретенного на вторичном рынке. Оформление доли может проводиться в любом из перечисленных случаев.
Пакет бумаг включает в себя:
- договор купли-продажи, свидетельство права наследования, либо дарственная — документ разрешающий полное или долевое оформление права собственности;
- справка об отсутствии задолженности;
- техпаспорт;
- паспорта участников договора;
- выписка из домовой книги;
- заявление на проведение процедуры;
- квитанция об оплаченной госпошлине.