Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении договора нужно согласовать сроки исполнения, то есть дату, с которой стороны приступают к исполнению договора, и дату, до которой они должны выполнить обязательства. Желательно, чтобы это были конкретные даты.
Понятие и условия договоров
2.1. Договором признается соглашение двух и более лиц (юридических и физических) об установлении, изменении или прекращении взаимных прав и обязанностей.
2.2. Условия, признаваемые в соответствии с действующим законодательством существенными для гражданско-правового договора и включение которых в договор является обязательным:
а) предмет, отражающий суть устанавливаемых правоотношений между контрагентами;
б) цена договора или порядок ее определения (может отражаться непосредственно в тексте Договора, либо в соответствующем Приложении к Договору с обязательным отражением его как неотъемлемой части данного Договора);
в) сроки выполнения сторонами своих обязательств по договору;
г) порядок расчетов;
д) права и обязанности сторон;
е) ответственность за неисполнение обязательств;
ж) порядок урегулирования и разрешения споров;
з) юридические адреса (почтовые реквизиты), сведения о банковских счетах, номера факсов и контактных телефонов, адрес электронной почты (при наличии такового).
Порядок согласования договора
6.1. Для всех структурных подразделений, должностных лиц Агентства устанавливается следующий порядок согласования договоров:
а) проект договора предварительно согласовывается исполнителем со структурными подразделениями (должностными лицами) по принадлежности предмета договора в соответствии с п.п. 6.2. настоящего Положения;
б) проект договора представляется для юридической экспертизы в отпечатанном виде со служебной запиской (с указанием исполнителя) на имя юрисконсульта. Вместе с проектом договора необходимо представлять все приложения, указанные в тексте договора, а также документы, на которые в проекте делается соответствующая ссылка;
в) юрисконсульт в зависимости от объема представленных на согласование проектов Договоров, но не позднее 3-х (трех) рабочих дней подготавливает заключение по представленному проекту договора и направляет его исполнителю, либо при отсутствии замечаний согласовывает проект. При их наличии у юрисконсульта замечаний по договору им составляется заключение, которое оформляется по установленной форме за его подписью и содержит мотивированное резюме и замечания по договору;
г) при отрицательном заключении согласующей инстанции проект договора направляется исполнителю на доработку;
д) после доработки проекта договора исполнителем документ печатается в чистовом виде в необходимом количестве экземпляров и согласовывается в соответствии с п.п. 6.2. настоящего Положения;
е) после согласования проекта договора со всеми необходимыми структурными подразделениями исполнитель представляет его на подпись генерального директора (или иного уполномоченного лица), договор подписывается, заверяется печатью Агентства и регистрируется в установленном порядке.
Субсидиарная ответственность
С 2017 года возможности привлечения контролирующих должника лиц (КДЛ) к ответственности выросли. Если ранее под ударом были директор и учредитель, то теперь привлечь к ответственности по долгам банкрота по признаку извлечения выгоды от неправомерных действий можно любое третье лицо, в том числе финансовых директоров, главных бухгалтеров и юристов.
Привлечь к субсидиарке можно, если КДЛ:
1. Несет ответственность за невозможность полного погашения требовании кредиторов;
2. Несет ответственность за неподачу (несвоевременную подачу) заявления должника о банкротстве;
3. Несет ответственность за нарушение законодательства о банкротстве в целом — например, если должник не принял меры по оспариванию необоснованных требовании кредиторов, то КДЛ несут ответственность за причиненный убыток.
Секрет 2 — не храните все яйца в одной корзине
Это называется модным словом “диверсификация поставок”. Прямо как на газовом рынке Европы: чем больше поставщиков, тем лучше. Не привез один — привезет другой. Многие допускают такую ошибку: найдут одного-двух контрагентов и цепляются за них, как утопающий за соломинку. Вроде давно работаем, все привычно и понятно — зачем что-то менять?
Не делайте так. Поверьте — поставщиков много и все они борются за рынок. То есть за вас. На первых порах поработайте с несколькими поставщиками по разным позициям товаров. Посмотрите, как они выполняют свои обязанности. Вы сразу поймете, кто лучше, а кто хуже. Если поставщик вечно стаскивает сроки, везет не то и не в нужном количестве — без сожаления расставайтесь с ним и ищите другого.
На первых порах это тяжело. Поставщиков нужно найти, заключить договора, обменяться реквизитами, заказать пробные партии. Но только так вы выберете из всех участников рынка наиболее ответственных и надежных.
Круг согласующих лиц организация назначает самостоятельно, причем он может меняться в зависимости от вида договора. Любой договор обязательно рассматривают:
- Финансовые службы.
- Юристы.
- Служба безопасности (при ее наличии). Она проверяет репутацию контрагента и его способность выполнить обязательства по договору.
- Руководитель.
Составьте лист согласования, который будут визировать все службы и сотрудники, привлекаемые к процессу. Внесите в лист пять обязательных пунктов:
-
Обоснование необходимости составления договора.
-
Обоснование выбора контрагента.
-
Краткую информацию о контрагенте и предмете договора, сумму, порядок расчета.
-
Срок согласования для каждого подразделения.
-
Пояснительную записку с дополнительной информацией.
Лист согласования также должен содержать:
- ФИО, должность и отдел ответственного исполнителя.
- Визу ответственного исполнителя.
- Визы руководителей ответственного исполнителя.
- Вид документа (договор, допсоглашение).
- Наименование контрагента.
- Список визирующих лиц.
- Дату поступления на визирование и обратно.
Товар покупается для личных целей
Перейдем к оставшимся двум видам договоров. Когда заключить договор розничной купли-продажи, а когда — «простой» договор купли-продажи?
Предположим, что не выполняется первое из перечисленных выше условий, необходимых для оформления договора поставки: покупателем товара выступает «обычный» человек (не имеющий статуса ИП), который приобретает товар для личного использования. Казалось бы, в этом случае нужно заключить договор розничной купли-продажи. Но этот вывод будет верным далеко не всегда. Дело в том, что розничная купля-продажа также имеет свои обязательные признаки. И условие о том, что покупателем является «обычное» физлицо, приобретающее товар для личного использования, — это только один из таких признаков.
Вторым обязательным признаком розничной купли-продажи является специализация продавца. По правилам статьи 492 ГК РФ договор розничной купли-продажи заключается только в том случае, если продавец осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. А это значит, что если розничная торговля не является для организации видом деятельности (в частности, не указана в ЕГРЮЛ), то она не может вступать в качестве продавца по договору розничной купли-продажи. В таком случае нужно оформить «простой» договор купли-продажи, даже если покупателем будет «обычное» физлицо, которое приобретает товар для личных нужд.
Еще несколько полезных советов
- Если документооборот между компаниями интенсивный, одним из пунктов договора целесообразно предусмотреть обмен сводной информацией по итогам месяца: какие документы, в каком количестве, на какую сумму сделок, кем, когда, в чей адрес отправлены.
- Обычно пакет документов готовит поставщик, а покупатель принимает и возвращает. Однако законодательство не содержит запрета на заполнение «первички» покупателем вместо поставщика (ФЗ №402 от 06/12/11 г., ст. 9), чтобы тот быстрее их подписал. Не будет нарушением и заполнение счета-фактуры с данными поставщика в соответствующих полях формы. Такая процедура – исключение, но позволяет в отдельных случаях закрыть расчеты контрагентов и избежать проблем с налоговой.
- В ситуации, когда продавцу, арендатору контрагенты не возвращают должным образом подписанный договор, при этом фактически пользуются его имуществом, юристы советуют обращаться в суд с иском об истребовании этого имущества из незаконного владения (ГК РФ, ст. 301).
О специфике отдельных договоров
Важно понимать специфику каждого договора.
Например, удивительна ситуация, когда стороны заключают договор уступки требования без уведомления должника о заключении данного соглашения.
Стоит помнить, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Распространенным является случай, когда при заключении договора не проверяются полномочия второй стороны. К договору не прикладываются доверенности или приложенные доверенности не анализируются на полномочия представителя в части подписания договоров.
Так, одни лица могут быть уполномочены на заключение договоров на сумму не более 10 тысяч белорусских рублей (включая, кстати, директора предприятия, в уставе такой компании может быть прописана норма о согласовании сделок на сумму более определенной с учредителями/собственником, например), другие лица не уполномочены вовсе заключать определенные сделки.
Пример. Руководитель филиала заключил договор с организацией на сумму 300 тысяч белорусских рублей. После неисполнения обязательств на филиал было подано исковое заявление в суд. Однако, оказалось, что по доверенности руководитель филиала имел право заключать договоры на сумму не превышающую 100 тысяч белорусских рублей. Сумма более указанной должна была согласовываться с директором предприятия. Так как не было совершено конклюдентных действий, суд не увидел оснований удовлетворить требования истца. В итоге в перспективе сделку могут признать недействительной со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Договор нужен, чтобы защитить интересы сторон и снизить финансовые и правовые риски. Если контрагент окажется «не чистым на руку», вы сразу увидите в договоре несправедливые условия. Если договор уже заключен, а контрагент не выполняет условия, ваши права сможет защитить суд.
Включите обязательные условия:
-
Предмет договора — основные обязательства сторон. Какие товары, услуги или работы должна предоставить одна сторона и сколько должна заплатить другая.
-
Условия, которые признаны существенными или необходимыми на основании закона (например, условие о цене по договору купли-продажи недвижимости);
-
Любые условия, которые признаны существенными на основании заявления одной стороны.
Остальные условия и структура договора могут быть любыми — как удобно сторонам. Гражданский кодекс позволяет включить в договор любые условия, которые не нарушают законодательство.
Подробно опишите условия договоренности. Прочтите договор и подумайте: сможет ли контрагент выполнить все условия, но не оправдать ваших ожиданий. Если производите закупку натуральной кожи, укажите ее характеристику: плотность, способ изготовления. Если поставляете или покупаете фрукты и овощи, обратите внимание на то, как перевозится груз. Укажите высоту ящика, в которых должен транспортироваться груз, способы крепления.
Если договор составил контрагент, предложите свои изменения — в сам текст или в протокол разногласий. Если составляете протокол разногласий, проследите, чтобы его подписали обе стороны, а в договор включите отметку о его наличии (обычно ставится рядом с подписями сторон в конце договора).
Договорная практика выработала стандартную структуру договора. Составляя ваш, можете отталкиваться от пунктов чек-листа.
-
Вводная часть — название сторон, ФИО подписантов и наименование правоустанавливающих документов, на основании которых они подписывают договор);
-
Понятие и определения договора (названная глава имеет значение, если договор имеет свою специфику, и не все понятия, включенные сторонами в договор, имеют определения в законодательных и подзаконных актах);
-
Предмет договора (в данной главе можно также указать срок оказания услуг, выполнения работ или поставки);
-
Права и обязанности одной стороны;
-
Права и обязанности другой стороны;
-
Порядок оплаты (в т.ч. цена или порядок определения цены по договору);
-
Порядок ответственности (глава будет иметь значение в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору);
-
Порядок урегулирования спора (установление претензионного срока и договорной подсудности сторон – при отсутствии данной главы претензионный срок урегулирования спора составит 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ), подсудность – по общему правилу, по месту нахождения ответчика (ст. 35 АПК РФ));
-
Срок действия договора и иные дополнительные условия договора;
-
Реквизиты сторон;
-
Приложение договора (формы актов, иные необходимые данные).
Запрос копии у Росреестра или Роспатента
С договорами на недвижимое имущество и интеллектуальную собственность все немного проще. Условием действительности договора является обязательное предоставление его копии в Росреестр или Роспатент. Дубликат договора аренды или продажи недвижимости можно найти в хранилище Росреестра, а договора по части интеллектуальной собственности (лицензионные или об отчуждении прав) — в Роспатенте.
В базах данных Росреестра и Роспатента хранятся сведения о сторонах заключенной сделки, и если копию запросит кто-либо другой — в получении будет отказано. Следовательно, обращаться может только человек, подпись которого стоит на документах. Вам потребуется явиться лично и заплатить пошлину, размер которой зависит от типа документа: версия на бумаге обойдется дороже электронной.
Порядок учёта доходов и НДС, когда не подписаны акты
Способ признания доходов и расходов зависит от закреплённого в учётной политике метода учёта. При методе начисления доходы и расходы признаются по факту отгрузки. При кассовом методе — на момент оплаты.
Таблица поможет правильно отразить выручку и учесть НДС при отсутствии актов выполненных работ.
Каждому, кто оказывает услуги или выполняет работы, нужно взять за правило любые договоренности с клиентами или заказчиками закреплять только на бумаге. Рекомендуем даже переговоры вести письменно. Например, вы пришли к соглашению по результатам встречи в офисе — напишите партнёру по электронной почте короткое письмо-резюме, где изложите условия сотрудничества и попросите подтвердить, правильно ли вы все поняли, а лучше составьте протокол проведения переговоров и попросите его подписать.
Всегда составляйте и подписывайте договор. В процессе работы объём и состав работ может меняться. Всегда составляйте дополнительное соглашение, в котором фиксируйте новые условия или объекты.
Если в итоге заказчик окажется недобросовестным, вы сможете доказать стоимость, объём и условия сотрудничества.
Как защитить себя от невозврата ПУД?
1. Особые условия в договоре. Порядок возврата документов прописывается в отдельном пункте договора, указывается, кто берет на себя почтовые расходы, какая ответственность ложится на стороны за несвоевременный возврат документов.
2. Четкое определение ответственного. Регламентами компании закрепляется ответственность сотрудника за контроль возврата документов. Таким ответственным может стать менеджер, который заключал договор, бухгалтер, секретарь.
3. Оплата доставки документов. Вместе с документами контрагенту отправляется оплаченный конверт с обратным адресом, ему останется только дойти до почты.
1. Задание-контроль ответственному. Если процесс автоматизирован и в работе используется система электронного документооборота (СЭД), то сама система будет напоминать об отправке документа контрагенту или необходимости проконтролировать возврат. Напоминание оформляется как задача, при необходимости можно настроить автоматическую отправку электронного письма контрагенту с просьбой вернуть подписанные экземпляры.
2. Юридически значимый обмен электронными документами с контрагентами. Используя сервис обмена цифровыми документами, компания сокращает стоимость доставки, может обезопасить себя от потери, а контрагенту подписать документ будет так же легко – всего пара кликов.