В каких случаях могут выселить из жилого помещения?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях могут выселить из жилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Причины выселения прописанного человека

Поводы для выселения гражданина отличаются в зависимости от того, на каком основании он площадь занимает. Это может быть социальный наем, аренда, проживание с позволения собственника. В любом из представленных случаев гражданин вправе покинуть место жительства добровольно. Но в каждом из них будут свои практические отличия:

• Выселение из квартиры прописанного человека, если он арендует помещение, производится после или одновременно с расторжением сделки. То есть, сначала нужно изучить договор, о выселении из квартиры речь может идти только после его анализа и проверки наличия поводов. Такое лицо может быть выселено и по инициативе соседей, при систематическом нарушении прав иных жильцов.

• Добровольный выезд возможен в любом случае. Если гражданин арендует квартиру, ему нужно расторгнуть договор. Иначе он вынужден будет и далее вносить плату. Если гражданин прописан на основании договора социального найма, то ему следует обратиться в администрацию муниципального образования и расторгнуть договор.

• Выселение на основании судебного акта производится в принудительном порядке. Оно также возможно даже в том случае, если гражданин находится в квартире на основании договора соцнайма или договора аренды. В качестве истца вправе выступать любое заинтересованное лицо.

• Административное выселение возможно при наличии прокурорской санкции. Оно возможно при самовольном занятии помещения или в случае признания дома аварийным.

Выселение из квартиры прописанного в добровольном порядке не требует каких-то особых действий. Ему нужно лишь обратиться в регистрационный отдел МВД по месту жительства. При выписке он вправе указать иное место проживания или не указывать его. В таком случае он будет считаться временно незарегистрированным.

Суд вынесет решение о выселении при наличии ряда причин:

• Постоянные нарушения прав соседей или членов семьи. Например, если гражданин игнорирует правила поведения, нарушает санитарные нормы. Но не любое нарушение может стать основанием для выселения. Регулярный шум — лишь повод для применения штрафных санкций. А вот порча имущества соседей может стать причиной для реального прекращения права на проживание.

• Расторжение договора аренды. В таком случае гражданин теряет право на проживание. Договор расторгается при окончании срока его действия, а также при нарушении со стороны жильца.

• Расторжение договора социального найма. Ситуация возможна при нарушении правил проживания и игнорировании своих обязательств.

• Неисполнение обязанностей в рамках договора соцнайма. Например, отказ от выплаты своей доли коммунальных платежей и длительное отсутствие на территории квартиры.

• Исключение из числа членов семьи (например, прекращение брачных отношений).

Есть ряд граждан, выписать которых если не невозможно, то очень трудно. К ним относят:

• Бывшие члены семьи. Суд вправе дать таким лицам отсрочку, чтобы они смогли найти для себя новое место проживание. Она дается, если у таких лиц отсутствует своя недвижимости или иное пригодное для жительства место. Если гражданин имеет финансовые возможности для покупки или аренды жилья (например, получает высокую заработную плату), его могут выписать даже при отсутствии объекта в собственности.

• Дети. Выписать ребенка, даже после развода с супругом, очень сложно. Альтернатива — предоставление ему отдельного жилья, в том числе аренда пригодной квартиры, комнаты или дома. Нужно учитывать, что придется обеспечивать жильем не только несовершеннолетнего, но и родителя, с которым он будет проживать.

• Собственника единственного жилья. Если у гражданина отсутствует иное имущество или место для проживания, лишить его законных прав практически невозможно. Исключение — если объект относится к роскоши (например, имеет слишком высокую площадь, явно излишнюю для обеспечения потребностей в жилье должника и членов его семьи). В таком случае жилье может быть продано с торгов, а должнику будет куплено иное имущество.

Почему нельзя выгнать арендаторов без суда

В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.

Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.

А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.

Основания для выселения из квартиры

Основания, в соответствии с которыми жильцы могут выселиться или быть выселенными на проживание в квартире или доме, можно подразделить на две условные подгруппы:

1. Выселение в соответствии с инициативой непосредственно собственника или нанимателя. Это добровольная процедура, когда человек сам выезжает из жилья.
2. Выселение по инициативе управляющей компании, наймодателя, соседей, организаций, обусловленное ненадлежащим поведением жильцов или собственников, аварийным состоянием жилья, утратой права на проживание в жилье.

Вторая группа включает широкий спектр оснований:

1. Необходимость в сносе дома ввиду ветхо-аварийного состояния.
2. Присвоение недвижимому имуществу статуса нежилого помещения.
3. Лишение права на проживание в квартире, например в случае расторжения брака с собственником жилья.
4. Наличие долгов, возникших в результате отказа жильцов оплачивать услуги ЖКХ.
5. Нарушение правил, принятых в условиях общежития, если лицо проживает в жилье, принадлежащем к данной категории.
6. Действия неправомерного характера в отношении граждан, проживающих в соседних квартирах.
7. Преднамеренное приведение жилья в фактически не пригодное для проживания состояние.
8. Заселение в условиях отсутствия требуемого в подобной ситуации согласия со стороны собственника недвижимого имущества.
9. Окончание срока действия договора найма.
10. Использование жилья не по назначению.

Выселение из служебного помещения

В соответствии с положениями ст. 103 ЖК РФ выселение гражданина из занимаемого им служебного помещения возможно только при наличии законных оснований. К числу таковых относится истечение срока действия договора соцнайма, переход права собственности на жилье, грубое нарушение нанимателем условий договора.

При отсутствии нарушений договора со стороны нанимателя выселение на добровольной основе возможно только при условии предоставления равноценного жилого помещения для проживания. В иных ситуациях процедура лишения гражданина права проживания в служебном помещении проводится в рамках судебного разбирательства. Как показывает практика, в подобных случаях суды зачастую выносят решения, удовлетворяющие интересы фактических собственников жилья.

✅ Можно ли выселить собственника жилого помещения?

Статус «собственника квартиры» дает право не только на проживание, но и на распоряжение жилым помещением. Владелец недвижимости имеет гарантированную защиту своих прав:

1. Частная собственность находится под защитой государства (ст. 8 Конституции РФ).
2. Закон устанавливает, что никто не может лишиться имущества кроме как по решению суда. При этом собственнику полагается обязательная компенсация (ст. 35 Конституции РФ).
3. Нельзя выселить распорядителя жилья и членов его семьи, если квартира является их единственным местом для проживания (ст. 446 ГПК РФ).

Вместе с тем о невозможности выселения собственника из квартиры в законе не сказано. Следовательно, выселение возможно, но только при наличии веских обстоятельств.

Варианты выселения собственника жилого помещения:

• добровольно – если хозяин квартиры не оспаривает сей факт (например, выселение при продаже жилья);
• принудительный порядок – используется в подавляющем количестве случаев (например, если собственник нарушает общественное спокойствие, но не реагирует на уведомления и замечания);
• выселение с предоставлением нового жилья – например, если земля под домом нужна для нужд муниципалитета;
• выселение с предоставлением жилья в маневренном фонде – примером является переселение семьи ипотечного должника (ст. 106 ЖК РФ);
• выселение без предоставления жилья – но с денежной компенсацией (например, в случае продажи квартиры с торгов).

Встречается ли выселение без нового жилья и компенсации? Практика таких случаев еще не встречала. Даже если собственник перешел все грани и выселяется через суд, ему выплачивают компенсацию от продажи жилья. Второго варианта с выселением на улицу без компенсации, не предусмотрено, включая случаи с долгами по ипотеке.

Выселение из аварийного, ветхого жилья его собственников

Если жилье признается аварийным, ветхим, то находиться в нем становится небезопасным. Именно поэтому переселению из аварийных помещений подлежат не только их наниматели, но и собственники.

Выселением собственников из аварийного, ветхого жилья занимаются муниципальные органы.

Для начала жилью присваивается статус ветхого или аварийного. Затем местные власти должны известить об этом собственников, предоставить им либо иное благоустроенное подходящее жилье, либо выкуп за изымаемое помещение. Выбор одного из указанных вариантов остается за выселяемым собственником.

Если он отказывается выселяться добровольно, то его могут обязать сделать это через суд. При этом он должен указать на выбранный способ возмещения за изымаемое жилье.

Долги по алиментам и оплате ЖКХ

Простая задержка выплаты алиментов, возникшая в силу уважительных обстоятельств, никогда не станет основанием для отчуждения приватизированной квартиры. Но если владелец недвижимости является злостным неплательщиком, это может привести к тому, что квартиру выставят на продажу. Однако предварительно судом будет наложен арест на жилплощадь и запрет на выполнение любых сделок, связанных с недвижимостью.

Также к выселению из квартиры может привести крупная задолженность за оплату услуг ЖКХ. Коммунальные службы имеют все основания для того, чтобы обратиться в суд и потребовать принудительного взыскания долгов. В случае если суд окажется на стороне истца, квартира будет продана на торгах, а вырученные средства направлены на погашение задолженности.

Важно! Лишение права на недвижимость является крайней мерой и применяется лишь в тех случаях, когда размер задолженности по алиментам или оплате ЖКХ достигает особо крупных размеров и становится равен стоимости самой квартиры.

Основания для выселения лиц по решению суда

Под выселением подразумевается выдворение из квартиры людей с их имуществом: вещами, животными, мебелью, электроприборами. Законы позволяют осуществить выселение по решению суда в принудительном порядке в нескольких случаях:

• завершение срока аренды (коммерческой или социальной);
• желание самого собственника квартиры (например, при покупке жилья с прописанными посторонними людьми);
• отсутствие лица в квартире на протяжении длительного времени;
• изъятие земли под домом в пользу государства;
• признание дома аварийным или подлежащим сносу;
• долг за оплату коммуналки свыше полугода (для муниципального жилья);
• использование жилого помещения в качестве магазина или склада;
• нарушение прав соседей (разведение грязи, создание притона, аморальный образ жизни, шум после 23.00);
• умышленное нанесение ущерба жилью (нарушение конструкции, или имуществу других собственников);
• увольнение (актуально для служебных квартир);
• отселение супруга после развода;
• выселение одного из родителей в случае лишения родительских прав;
• перевод жилого объекта муниципалитетом в статус нежилого.

Возбуждение исполнительного производства

Не оспоренное в отведенные сроки судебное решение само по себе уже лишает человека права пребывания в спорном помещении. Но далеко не все ответчики после проигрыша в суде готовы добровольно собрать свои вещи и съехать из жилплощади, которая еще недавно была их собственностью. Именно поэтому зачастую окончание судебного процесса не является синонимом прекращения процедуры выселения.

Нежелание ответчика съехать из помещения влечет следующий шаг истца – обращение в службу судебных приставов.

Кредитор или новый владелец идет в ФССП и пишет там заявление о приведении постановления в действие. Пристав возбуждает по полученным данным исполнительное производство и начинает процедуру фактического выдворения.

Законные основания и правовое регулирование

Возникновение отдельных ситуаций может привести к законному основанию на выселение владельца жилищного помещения. Требование может лишить права на эксплуатацию дома/квартиры.

Нынешнее законодательство 2018 года предполагает следующие причины, которые влекут за собой принудительное выселение:

1. Применение помещения жилого фонда не по целевому предназначению (ГК РФ статья 293).
2. Владелец ненадлежащим образом заботится о квартире/доме.
3. Помещение переводится в нежилой фонд.
4. Дом, где размещена квартира владельца, подлежит сносу.
5. Недвижимость находится в критическом аварийном состоянии.
6. Перепоручение жилища в распоряжение учреждению религиозного типа.
7. Уклонение жильцов и непосредственно владельца от оплаты коммунальных услуг.
8. Невыплаченный кредит/ипотека за жилищное помещение собственника.
9. Квартира изымается в счет уплаты долгов в результате судебного решения.
10. Регулярное нарушение интересов и прав других владельцев общего владения или занимающих соседние дома/квартиры.
11. Несанкционированная перепланировка.

Поводом для выселения могут выступать методичные действия, которые предпринимает собственник и ведущие к нарушениям.

Среди базовых, следует рассматривать такие нарушения:

1. Санитарно-гигиенических норм. Пренебрежение правилами эксплуатации систем отопления, канализации и водоснабжения. Особенно важно поддерживать трубы в идеальном состоянии, а в случае замены пользоваться услугами мастеров и соблюдать правила безопасности. К тому же необходимо своевременно делать ремонтные работы.
2. Пожарной безопасности. Строго запрещается производить какие-либо действия, которые могут привести к образованию пожара.
3. Правил общежития. Запрещается нарушать порядок установленный законом в ночное время суток. Не разрешается громкое воспроизведение музыки, создавать шум, проводить ремонт.
4. Строительных технологий ( ст. 35 ЖК РФ). В данном случае подразумевается незаконная перепланировка жилищного помещения. Для этого нужно обращаться в соответствующие инстанции, поскольку неправильное выполнение может нарушить конструкцию дома в целом, что влечет за собой нанесение материального ущерба другим жильцам.

Возможно также внесудебное выселение. Это значит, что до суда дело просто не доводят по причине срочного решения дела. Такое может произойти, когда есть реальная угроза здоровью и жизни жильцов. Ярким примером может выступить угроза обвала дома или же его совершение в реальном времени.

Основания для лишения собственности

Просто так собственника никто не лишит имущества. Для этого должны быть законные основания. И основание – это решение судебной инстанции. В противном случае собственника никто и никуда не выселит.

Суд считает, что выселение гражданина из собственной квартиры – это крайняя мера. И для удовлетворения иска должно быть письменное уведомление собственника о наличии нарушений с его стороны, а также прописанными требованиями их устранения. В суд можно обращаться тогда, когда собственник получил уведомление, но проигнорировал.

В ГК РФ отражаются обстоятельства, которые приводят к принудительному выселению (согласно статье 293):

1. Когда человек использует свое жилье не в соответствии с целевым назначением, периодически нарушает права своих соседей либо «плохо» обращается с недвижимостью, допускает разрушение. В этом случае органы местной администрации направляют человеку уведомление и просят устранить нарушения в установленные законом сроки.
2. Когда человек после получения этого уведомления по-прежнему действует во вред своей собственности и интересам соседей. Не делает предписанный ремонт, при этом отсутствуют уважительные причины.

Тогда администрация может подать иск в суд с требованием выставить жилье на публичные торги. Гражданину выплатят часть средств, которая останется после вычета расходов на исполнение решения суда.

Судебное постановление

Судебные инстанции обязаны учитывать специфические аспекты, в том числе:

— Насколько долго отсутствует арендатор в квартире, какой характер имеет такое отсутствие;

— Доказательство того, что арендатор не уплачивает ЖКУ – чеки, квитанции, на которых указан размер задолженности;

— Основание отсутствия арендатора в муниципальной квартире, в которой он жил на условиях соцнайма.

Заявитель обязан предоставить подтверждения тому факту, что арендатор не занимает жилплощадь, не платит квартплату, не располагая вескими основаниями для этого.

Могут ли выселить из приватизированной квартиры за долги по квартплате, смотрите здесь.

Судебное решение в обязательном порядке указывает на то, какое помещение будет предоставлено в результате выдворения жильца из прежней жилплощади.

Возможные причины выселения

Сегодня существует определенный перечень причин, которые могут повлечь выселение жильцов из неприватизированной квартиры. Условно по критерию источника возникновения проблем их можно разделить на две большие категории. К первой относятся обстоятельства, которые не зависят от воли или желания нанимателя жилья.

В их число входит признание дома аварийным или перевод жилья в категорию нежилых. В этом случае происходит перезаключение договора с выселением граждан из квартиры, но взамен предоставляется новое помещение с учетом всех законодательных требований.

Ко второй группе причин можно отнести ситуации, когда жилец своим поведением или путем нарушения условий договора потребовал принятия решительных действий со стороны владельца квартиры или иных лиц.

Выселение из собственной квартиры

Единственным основанием для выселения гражданина из принадлежащей ему квартиры является отказ от выплаты им ранее взятой ипотеки. Данная возможность предусмотрена в профильном законодательстве.

Как следует из действующих правил:

• банк предупреждает должника за 30 дней о выселении;
• если деньги так и не поступили, то дается еще месяц на добровольное выселение;
• далее производится принудительное выдворение на основании судебного решения.

После изъятия квартиры владельца должны переместить в другое помещение, выделенное из резервного городского фонда. Его предоставляют по договору соцнайма. Но приватизировать подобную площадь запрещено.

В ситуации, когда оказывается, что купленное на заемные средства жилье является единственным подходящим для проживания местом, суд обязан предоставить годовую отсрочку для погашения задолженности. При этом многие указывают, что закон запрещает выселение, если приватизированная квартира является единственной. Действительно, данная норма присутствует в 446-й статье ГПК, но здесь же говорится, что применять ее к ипотечному жилью запрещено. Это означает, что банк отберет помещение даже в ситуации, когда его обитателям деться некуда.

Конечно, в реальности все обстоит не столь печально – кредитные организации, прежде всего, заинтересованы в возврате денег и процентов. То есть отсутствие одного или двух платежей не становится поводом для выселения. Банки предпочитают подождать, ведь данная процедура отличается и длительностью, и большой трудоемкостью. Фактически отъем квартиры происходит, когда:

• уклонение от обязательств переходит в систематическую форму;
• со стороны заемщика не предпринимаются ровным счетом никакие действия для разрешения проблемы.

При этом даже после получения судебного предписания, гражданину дается еще 30 суток на выполнение обязательств. Он же вправе вернуть жилье себе до момента выставления его на публичные торги. Кстати, последние рассматриваются банком как не слишком выгодный вариант, ведь лоты обычно оцениваются ниже рыночного уровня. Приемлемая для финучреждения альтернатива – предложить заемщику самостоятельно продать площадь и погасить вырученными деньгами задолженность.

Похожие записи:

• Когда брак можно признать недействительным
• Программа жилье молодым семьям – куда обращаться в Майкопе в 2023 году
• Куда жаловаться на холодные батареи в квартире?