Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Этапы выполнения работ
- 01
Косультация
Бесплатная консультация и заключение договора*
- 02
Выезд
Выезд кадастрового инженера на объект в согласованный день для обмеров и заключение договора
- 03
Подготовка документов
Оформление необходимого пакета документов и проверка на соответствие
- 04
Передача и расчет
Передача пакета документов и окончательный расчет
* при оформлении заявки через сайт, заказчику не нужно приезжать в офис для заключения договора (договор заключается по приезду геодезиста на Ваш объект).
Как провести законную перепланировку квартиры или помещения
К сожалению, собственники квартир часто игнорируют требования об узаконивании планировки, действуют самовольно, проводя незаконные работы без соблюдения обязательных требований по безопасности, что часто влечет за собой многочисленные аварии и обрушения.
Иногда владельцы планируют узаконить ремонтные работы и «задним числом», а потом просто об этом забывают. Конечно, такая халатность в отношении планируемых работ недопустима, и требует своевременного узаконивания в соответствующих инстанциях (администрации района, суда и.т.д). Не стоит забывать и о том, что если в будущем у вас возникнет желание, например, продать квартиру, то это будет сделать крайне сложно, ведь поэтажный план БТИ в красных линиях красноречиво будет свидетельствовать об осуществлении Вами незаконных работ по перепланировке. Поэтому, квартиру с таким паспортом вам будет сложно заложить, провести приватизацию или осуществить ее продажу до тех пор, пока вы не осуществите узаконивание перепланировки.
Процесс узаконивания перепланировки квартиры через суд
Для того чтобы осуществить узаконивание перепланировки квартиры самостоятельно через суд, существует определенная последовательность действий, выполнение каждого из которого крайне важно.
Порядок процесса узаконивания перепланировки
- Владелец помещения обращается с заявлением установленной формы на узаконивание перепланировки в архитектурный отдел Администрации. В данном заявлении следует в обязательном порядке указать, что перепланировка уже осуществлена;
- Специалист БТИ выезжает на объект и производит замеры всех внесенных изменений. Данные, которые получит специалист в результате своих замеров, будут использоваться для печати нового технического паспорта;
- Необходимо получение разрешения, выданного санитарным надзором, управляющей компанией и пожарной службой. Представители данных служб осматривают произведенные перепланировки и, если все в порядке, признают, что они полностью соответствуют пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Осуществленная перепланировка не создает опасность для целостности здания, а также не доставляет каких-либо неудобств соседям;
- Кроме получения разрешений, собственнику следует заказать проект перепланировки, который изготавливает проектная организация с нужными допусками СРО.
Важно: если процесс узаконивания перепланировки проходит через суд, то простого эскиза недостаточно. В данном случае требуется проект, даже если внесены незначительные изменения.
Узаконивание перепланировки квартиры по проекту
Большинство перепланировок, которые собственники квартир планируют осуществить и узаконить, относятся к категории сложных перепланировок. В соответствии с п.п. 2 и 3 Приложения № 1 «ППМ № 508» в редакции 840, к ним относятся:
- Демонтаж подоконных блоков;
- Перенос кухни;
- Переустановка и монтаж газовых плит, требующих дополнительной подводки. Таким образом, если вы планируете перенести газовую плиту даже на 1 метр, то это уже необходимо согласовывать как перепланировку по проекту, потому что изменится расположение плиты относительно плана БТИ, а также потребуется провести удлинение газового шланга. Это же правило распространяется и на замену газовой плиты на электрическую;
- Перенос ванной, туалета, организация дополнительного санузла;
- Устройство проемов в перекрытиях, а также в межквартирных, разгружающих или несущих стенах;
- Изменение слоев в полах или устройство заново полов в новостройках;
- Осуществление монтажа тяжелых перегородок, которые создают повышенную нагрузку на перекрытия. В старом жилищном фонде это относится к любым перегородкам, если покрытия — деревянные.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
- Сервис продажи квартир от 70 000 рублей
- Сервис обмена квартир от 100 000 рублей
- Сервис покупки квартир от 70 000 рублей
- Продать комнату от 80 000 ₽ (все включено)
- Сопр. сделок с недвижимостью от 15 000 руб
- Согласование перепланировок от 15 000 ₽
- Приватизация квартир от 15 000 руб
- Оформление наследства от 15 000 ₽
- Бесплатная оценка квартир онлайн за 30 минут
- Срочный выкуп квартир от 50 000 руб
- Подбор вторичного жилья от 50 000 ₽
- Купить квартиру в ипотеку от 1% – от 80 000 ₽
- Подбор новостроек бесплатно под ключ
- Цены на вторичное жилье от 700 000 ₽
- Анализ стоимости квартир бесплатно
- Советы покупателю и продавцу жилья
- Более 475 положительных отзывов
- Оплата по факту выполненных работ-услуг
- Сегодня акция скидка 20 процентов
- Обращайтесь, гарантия результата 100%
Какие особенности перепланировки в новостройках?
В первую очередь отметим, что в новых жилых комплексах меньше несущих стен, а значит — больше пространства для маневров с целью создания идеальной планировки. Если изменения не затрагивают полы и несущие конструкции из процесса согласования исключается необходимость заказывать техническое заключение от автора проекта дома.
В любом случае получить разрешение на перепланировку требуется до начала ремонта. Иначе есть вероятность, что выбранный вариант разграничения пространства окажется невозможным к согласованию. Тогда не исключено получение предписания о возврате квартиры в первоначальное состояние и начисление штрафа.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке могут быть выполнены далеко не все работы. Запрещено:
- расширение кухни за счет санузла и жилых комнат;
- расширение санузлов за счет кухни и жилых комнат;
- объединение единственной жилой комнаты с кухней при наличии в ней газовой плиты;
- делать комнаты и кухни без окон;
- делать комнаты шириной менее 2,25 м и площадью менее 9 кв. м.;
- объединять в одну несколько комнат;
- устанавливать дровяной камин;
- перекладывать вентиляционные каналы;
- устанавливать на балкон радиаторы центрального отопления;
- подключать теплый пол к центральному отоплению;
- изменять фасад здания (только по согласованию с главным архитектором города);
- устанавливать блоки кондиционеров на фасаде здания (только через ТУ и согласование).
Когда нужно обращаться в суд
Направляя документы на узаконивание в местный орган власти, учтите, что вы можете получить отказ в подписании акта приемочной комиссии. Хотя закон обязывает должностных лиц указывать аргументацию такого отказа, достаточным основанием для отрицательного решения является нарушение порядка согласования перепланировки. Получив письменный отказ, вы должны обратиться в суд со следующим комплектом документов:
- исковое заявление;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости — выписку из госреестра ЕГРН, свидетельство о праве и т.д.;
- перепланировочный проект и/или техзаключение эксперта;
- технический план;
- письменный отказ местного органа власти в узаконивании;
- платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины в сумме 300 руб.
Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.
В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.
Вопрос, как самому узаконить перепланировку квартиры, регламентируется 25-й статьей ЖК РФ. Согласно указанным нормам, в кадастровую документацию обязательно вносятся любые кардинальные изменения жилого пространства. Разрешение государственных органов не требуется тогда, когда в результате ремонта строительные характеристики помещения остались прежними.
Владельцам не нужно беспокоиться о том, как узаконить выполненную перепланировку квартиры, если произведена установка перегородок из:
- гипсокартонных листов;
- легких смесей из бетона;
- пенополистирола.
Также готовить и в дальнейшем согласовывать проект не нужно, если собираетесь:
- перемещать сантехнические устройства;
- обустраивать уже имеющиеся дверные проемы;
- остеклять балконы и лоджии;
- сооружать и демонтировать тамбуры.
Перечисленные действия оформляются в документах по упрощенной системе. Более масштабные процедуры необходимо согласовывать еще на подготовительном этапе. В противном случае они признаются самовольными и подпадают под санкции.