Новые требования к отчетности застройщиков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые требования к отчетности застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).

• Транснефть Финанс
• Северсталь ЦЕС
• РЖД-ТРАНСПОРТНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
• Компания Braun
• Мостотрест
• Альфа-Банк
• Мособлгаз
• Газпромбанк
• МКУ Управление Делами Администрации
• ФКР Москвы
• Аппарат Мэра и Правительства Москвы
• ВТБ Лизинг
• Гипромез
• АНО Комплекс инжиниринговых технологий Курчатовского института
• Русское море
• Издательство Просвещение
• ИЦЛС Биотехнология
• ГУП Моссвет

Эскроу-счет и жилищные кооперативы

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика

ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:

• Свидетельство о постановке на учёт;
• Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
• Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Устав застройщика.

На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.

Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:

1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
2. Проектные документы;
3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
4. Заключение государственной экспертизы.

Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику. В нём прописывается полная стоимость предмета договора, условия передачи оплаты, а также гарантийный срок.

Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика

Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.

Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.

Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

Что входит в того рода отчетность?

1. Информация о самом застройщике, которая включает такие пункты как название, адрес, идентификационный номер налогоплательщика, наличие или отсутствие лицензии;
2. Сведения о самом объекте недвижимости, на который подается отчет, которые включают всего большое количество пунктов: адрес, право собственности, разрешение на строительство, проектные документы, сколько и какие были взяты кредиты для целей строительства, информация о договорах участия в долевом строительстве, срок постройки и сдачи и многое другое;
3. Подробное описание привлеченных средств при строительстве — сколькопривлечено, сколько потрачено, каков остаток, прочие расходы при строительстве;
4. Нормативы, по которым можно оценить состояние предприятия-застройщика в плане финансовой обеспеченности, безубыточности и прочее.
5. Бухгалтерская отчетность организатора-застройщика;
6. Прочие справки, например справка о том, куда были израсходованы денежные средства в составе прочих расходов.

Формы сдачи отчетности застройщиком можно скачать здесь:

Форма приложение к Постановлению № 645	Документ
Приложение 1	Отчетность застройщика об осуществлении деятельности.doc
Приложение 2	Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.doc
Приложение 3	Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств.doc
Приложение 4	Сведения о нормативах оценки.doc

Недостатки и спорные моменты

Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».

Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.

Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:

• существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
• несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.

Новое в российском законодательстве

Минстроем России предложен порядок размещения застройщиками, участвующими в долевом строительстве жилья, сведений о своей деятельности в государственной информационной системе жилищного строительства Согласно проекту размещению в системе подлежит, в частности, следующая информация: 1) о многоквартирных домах, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства: — разрешение на строительство; — заключение экспертизы проектной документации; — документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; — проектная декларация; — заключение уполномоченного регионального органа власти о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям; — сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд; — сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия; — проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников; — договоры поручительства, заключенные застройщиком; — фотографии строящихся многоквартирных домов, отражающие текущее состояние их строительства.

2) о разрешениях на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Указанная информация размещается в системе через личный кабинет застройщика (с помощью учетной записи в ЕСИА) в форме электронных образов документов — копий бумажных документов, созданных посредством их сканирования в файл формата PDF, или в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения заключения контролирующего органа.

Если такое заключение получено до 1 января 2023 года либо договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства был зарегистрирован до 1 января 2023 года, информация подлежит размещению в системе не позднее 1 марта 2023 года. Кроме того, застройщик размещает в системе следующую информацию о своей деятельности: — промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность; — годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность; — аудиторское заключение.

Новые требования к отчетности застройщиков

Отчетность предоставляется застройщиком не позднее 30 дней после окончания отчетного периода, установленного Законом «О бухгалтерском учете» (), за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала.

Застройщики могут предоставить отчетность в контролирующий орган одним из следующих способов: 1.

В виде бумажного документа при личном обращении в контролирующий орган; 2.

В виде бумажного документа посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении; 3. В виде электронного документа посредством личного кабинета застройщика в ЕИСЖС.

Как и сейчас, в случае предоставления отчетности в виде бумажного документа (включая приложения к ней), она должна быть прошита и пронумерована.

Кроме того, при предоставлении отчетности при личном обращении к документу должна быть приложена доверенность, удостоверяющая полномочие представителя застройщика на предоставление отчетности.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

• Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
• Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
• деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
• у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
• вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
  • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
  • с заключением экспертизы по проектной документации,
  • с правом застройщика на земельный участок,
  • с проектной декларацией,
  • и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

• иметь судимости за экономические преступления;
• иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
• иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:

• В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
• Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
• Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
• Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
• Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
• Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.

Комментарий к Статье 20 214-ФЗ

В статье установлены требования к информации о застройщике по договору участия в долевом строительстве.
1. Информация о застройщике должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения юридического лица — для застройщика — юридического лица,

— о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства (место жительства физического лица — место, где физическое лицо постоянно или преимущественно проживает (см. п. 2 ст. 11 НК РФ). Для целей налогообложения под местом жительства физического лица понимается место его регистрации (в органах МВД России). Регистрационный учет граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В соответствии со ст. 2 указанного Закона местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ) — для застройщика — индивидуального предпринимателя (до введения в действие Федерального закона от 23.12.2003 N 185-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования процедур государственной регистрации и постановки на учет юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (вступил в силу с 1 января 2004 г.) под индивидуальным предпринимателем понималось физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К индивидуальным предпринимателям приравнивались также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы (см. п. 2 ст. 11 НК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 23.12.2003 N 185-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2003 N 185-ФЗ индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями),

— о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика (государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);

3) об учредителях (участниках) застройщика (в соответствии с п. 3 ст. 56 ГК РФ учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ либо учредительными документами юридического лица. Если несостоятельность (банкротство) юридического лица вызвана учредителями (участниками), собственником имущества юридического лица или другими лицами, которые имеют право давать обязательные для этого юридического лица указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на таких лиц в случае недостаточности имущества юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам);

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 128-ФЗ (в ред. от 21.03.2005) «О лицензировании отдельных видов деятельности» Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 утверждено Положение о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом);

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (кредиторская задолженность — денежные средства, временно привлеченные организацией или индивидуальным предпринимателем и подлежащие возврату соответствующим кредиторам (юридическим и физическим лицам, бюджету). Кредиторская задолженность перед бюджетами разных уровней может возникнуть у налогоплательщика, в частности, в следующих случаях: 1) в результате невыполнения (выполнения не в полном объеме) им обязательств по гражданско-правым договорам (обязательств по договорам поставки, оказания услуг, выполнения работ, либо по кредитным договорам); 2) возникновения задолженности по налогам и сборам; 3) невыполнения обязательств по возврату налоговых кредитов или инвестиционных налоговых кредитов. Списание безнадежных долгов по налогам и сборам осуществляется в порядке, установленном в ст. 59 НК РФ. Недоимка, числящаяся за отдельными налогоплательщиками, плательщиками сборов и налоговыми агентами, взыскание которой оказалось невозможным в силу причин экономического, социального или юридического характера, признается безнадежной и списывается в порядке, установленном: а) по федеральным налогам и сборам — Правительством РФ; б) по региональным и местным налогам и сборам — соответственно исполнительными органами субъектов РФ и местного самоуправления. Указанные правила применяются также при списании безнадежной задолженности по пеням).

Похожие записи:

• Увольнение работника по инициативе работодателя в 2023 году
• Сумма долга для банкротства физического лица в 2023 году
• Самовольная постройка: что это и как признать право собственности