Как сдать квартиру без посредников?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру без посредников?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

---

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?

Ответ прост и печален: никак.

Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.

Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.

Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.

• Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
• Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
• Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
• То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
• Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
• Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

Способы сдачи комнаты в аренду

Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:

• Самостоятельно заняться поиском жильцов
• Поручит это дело специальному агенту или агентству

Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.

Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.

Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.

Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:

• За поиск жильцов
• За заключение договора
• За регистрацию сделки в Росреестре

Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение

Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.

Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.

Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1. Возможность проживания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

• паспортные данные,
• сведения о месте работы, учебы,
• контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Как правильно передавать деньги за аренду квартиры

Если гражданин решил сдать квартиру в аренду официально, то ему нужно продумать процесс получения ежемесячной платы от арендатора.

Традиционный способ – передача средств под расписку. Собственник встречается с нанимателем в квартире или ином месте, получает деньги и выдаёт второй стороне документ с информацией, когда, какую сумму и за что получил владелец жилого помещения.

Сегодня можно получать средства в счёт оплаты на банковский счёт или карту. Информация о реквизитах платёжного средства указывается в договоре. Арендатор может хранить документы из банка о переводе средств, чтобы подтвердить регулярное внесение денег за аренду.

В некоторых ситуациях собственник может менять порядок уплаты. Например, арендатор может сам приобрести и установить смеситель при поломке старого, а арендодатель снизит ежемесячную плату на соответствующую сумму. Но подобные договорённости следует документально оформлять, например, распиской или дополнением к договору.

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы:

1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
2. Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
3. Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.

Договор найма: на что обратить внимание и как составить правильно

Сделка по сдаче помещения во временное пользование может называться:

• арендой;
• наймом.

Эти два понятия часто путаются между собой, тогда как Гражданский Кодекс (статья 671) четко разводит их по разным сторонам:

1. Аренда – это сдача помещения во временное пользование фирмы, компании, т.е. любого юридического лица.
2. Найм – это сдача помещения во временное пользование частного гражданина.

Соответственно, в том случае, когда собственник сдает свою квартиру в аренду, корректно говорить о том, что совершается сделка найма, а не аренды. Сторонами выступают:

1. Наймодатель – это собственник (1 или несколько) квартиры.
2. Наниматель – это 1 или несколько лиц, которые нанимают эту квартиру для своего пользования на определенных условиях.

Сделка найма сопровождается обязательным составлением одноименного документа – договора найма. Его оформление – обязательное условие, поскольку в этом случае собственнику удается обезопасить свои законные интересы в случае непредвиденных последствий (форс-мажоров) или недобросовестного поведения квартирантов.

Сопровождение сделки договором очень желательно даже в том случае, если предполагается проживание знакомых или родственников, поскольку документ учитывает интересы обеих сторон, в том числе и нанимателей жилого помещения:

1. Четко регулируется, с кем составляется договор, кто именно будет проживать.
2. Устанавливается срок проживания. Закон гарантирует, что если этот пункт не указан, то по умолчанию документ действует не более 12 месяцев с момента его подписания сторонами.
3. Описывается размер платы, срок ее обязательного внесения, возможность изменения в большую или меньшую сторону.
4. Описывается порядок посещения собственником своего жилья для контроля ситуации и сбора ежемесячной платы.
5. Описывается порядок пользования квартирантами имуществом квартиры, в том числе бытовой техникой и предметами мебели.
6. Регулируется, кто именно обязан оплачивать коммунальные счета и иные издержки, которые возникают в связи с использованием жилья.
7. Описывается ответственность сторон в случае возникновения несчастных случаев, пожаров, стихийных бедствий и т.п.
8. Описывается порядок расторжения договора – в какие сроки, как нужно известить сторонам друг друга о своем решении.

Договор найма легко найти и распечатать, а затем оформить его практически без изменений. Нотариального подтверждения он не требует. Тем не менее, по вашему желанию можно сделать эту процедуру.

Следует внимательно ознакомиться с текстом еще до начала поиска нанимателей, чтобы внести в него необходимые коррективы, которые могут касаться именно вашего случая:

• особенности внесения платы;
• возможность наличия у нанимателей домашних животных;
• возможность заключения договора поднайма (когда наниматель, в свою очередь, сам может сдать вашу квартиру в поднайм); при этом он в полной мере должен сохранять свои обязательства перед собственником;
• возможность использования имущества – каким именно и многое другое.

Ремонт сдаваемой квартиры

Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.

Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.

Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.

Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры

Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

1. провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
2. подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
3. найти квартиросъемщиков – куда же без них;
4. показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
5. подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
6. заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
7. получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.

Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.

Подготовка документов

Необходимо подготовить договор. В зависимости от того, кому сдается помещение, это будет либо договор найма, либо аренды. Договором найма будет именоваться соглашение, если обе стороны являются физическими лицами, тогда как при передаче жилья юридическому лицу будет использоваться договор аренды. В обоих случаях используется стандартная форма договора, в которой поясняется порядок передачи жилого помещение во временное пользование квартиросъемщику. В документе должна содержаться следующая информация:

• ФИО, паспортные данные сторон соглашения;
• сведения о предмете договора – квартире (общие характеристики, юридический адрес);
• размер и условия внесения оплаты за жилое помещение;
• величина депозита (задатка);
• порядок оплаты услуг ЖКХ;
• срок действия, порядок расторжения.

В документе можно прописать и иные пункты, например, как часто хозяевами будет осуществляться проверка, ограничения по использованию части помещений или хозяйского имущества, возможность выполнения ремонтных работ в счет арендной платы и т.д.

В готовом документе проставляется дата и подписи сторон. По закону подобное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, однако договоренность, заверенная нотариусом, гораздо надежнее. Следует учитывать, что при обращении в нотариальную контору гражданам придется заплатить государственную пошлину за оказанную услугу составления и заверения документа.

Похожие записи:

• Как проходит окончание исполнительного производства?
• Куда вложить ₽100 тыс. в 2023 году: 5 перспективных идей
• Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится