Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку квартиры и где это можно сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Для оформления ремонтных работ необходимо выполнить проект по перепланировке и техзаключение в организации с допуском СРО, подать их вместе с остальными документами, перечисленными в п. 1.2 данной статьи, через Портал госуслуг в Жилищную инспекцию, получить от неё положительное решение, выполнить ремонт в соответствии с проектом, сдать его инспектору ЖИ, провести новые обмеры техником ТБТИ.
Акт о завершенной перепланировке
После того, как будет получен акт, нужно вызвать техника из БТИ для того, чтобы зафиксировать сделанные ремонтные работы и внести все изменения в план на квартиру, который должен выполнить техник.
Как правило собственников квартир интересует то, когда же требуется согласовать перепланировку квартиры. Когда есть вопрос о порядке оформления перепланировки, согласовывать её как планируемую или уже выполненную, то лучше всего согласовать перепланировку как планируемую.
Еще многим интересен вопрос о том, зачем вообще требуется разрешение на переустройство, если можно сделать работы и только потом получить всю документацию и оформить перепланировку.
Тут стоит помнить о том, что когда перепланировка уже выполнена, то вам придется выплачивать штраф. Еще при выполнении перепланировки придется придерживаться всех существующих строительных правил нормы довольно просто, так как их множество. Эта ситуация возникает в большинстве количестве случаев при выполнении несогласованной перепланировки. Как например рассмотрим увеличение санитарного узла благодаря кухне, расширение на площадь ванной и туалета жилой комнаты, уменьшение сечения вентиляционного короба. Все это уже нельзя будет согласовать, так как такие действия не разрешены.
Что такое перепланировка
Перепланировкой считается любая работа, которая должна быть отражена на плане квартиры. В законодательстве строго описан перечень работ, которые необходимо согласовывать как перепланировку или переустройство. Процедура оформления зависит от сложности и степени влияния изменений на общую конструкцию здания. Перечень работ, которые должны быть узаконены перечислены в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Есть одно правило, которое действует при любой перепланировке. Все действия должны соответствовать законодательному регламенту, а также нормам СНиП. Иначе согласование будет невозможным.
Действующее законодательство диктует, чтобы все работы, требующие внесения изменений в план, были согласованы до их проведения. Если владелец квартиры самовольно сделал перепланировку, то он вынужден оплатить штраф.
Какую перепланировку можно согласовать по эскизу
Чтобы понять, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта, необходимо обратится к п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840. В них можно найти перечень строительных и ремонтных работ, которые требуют предоставление проекта и технического заключения в обязательном порядке.
В рамках согласования по эскизу находится крайне ограниченный круг работ. К ним относятся:
- перенос сантехники в пределах одного помещения;
- перенос газовой плиты (на расстояние до 1 метра);
- монтаж и демонтаж встроенной мебели;
- монтаж проемов в перегородках из легких материалов;
- установка или снос перегородок из легких материалов, без затрагивания наслоения полов (не во всех случаях).
Таким образом, можно увидеть, что в редких случаях можно избежать при согласовании, оформление проекта или технического заключения. Поэтому, предпочтительнее обратиться в проектное бюро для получения консультации.
Перепланировку с проектом лучше согласовывать до начала проведения ремонта. Для получения разрешения нужно обратиться в МЖИ.
Часто невозможность узаконить перепланировку по эскизу открывается уже после проведения работ. В этом случае необходимо получать техническое заключение.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Упрощенный порядок перепланировки квартиры в Москве
Упрощенная перепланировка – это не совсем верное наименование для вариантов перепланировки и/или переустройства квартир, для которых допустим упрощенный состав документации, необходимой для их согласования.
Для уникальных (нетиповых) решений по перепланировке и/или переустройству квартиры для согласования необходима разработка проектной документации в составе технического заключения и проекта, которая разрабатывается за счет средств собственника.
Для наиболее простых работ, тем не менее, требующих согласования, упрошенный состав документов предполагает возможность полной замены проектной документации графическими материалами (эскизом), выполненными самостоятельно (без участия проектной организации имеющей допуск СРО).
Еще одним видом упрощенного оформления ремонтных работ является перепланировка по типовому проекту, где вместо проекта в бумажном виде в заявлении указывается лишь его номер из каталога разработчика. Этот вариант доступен для домов, построенных по проектам МНИИТЭП, которых в Москве большинство.
Техническое заключение для типовой перепланировки разрабатывается организацией, выбранной для этого Мосжилинспекцией. Для собственника такой вариант согласования перепланировки будет совершенно бесплатным.
Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя
Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.
Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.
Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.
Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.
К таким ремонтным работам можно отнести:
- работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
- работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
- замена газовых кухонных плит на электрические;
- работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
- работы по переносу ванной или туалетной комнат;
- возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
- возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
- иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.
На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.
Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.
Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.
Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.
Что такое перепланировка?
Подробно процесс переустройства прописывается в статье 26 ЖК РФ. Там указано, какие типы работ требуют обязательного согласования с соответствующими службами. Среди них стоит отметить:
- переустройство оконных и дверных проемов, а также стен;
- функциональность помещения;
- реорганизация фасадов;
- изменение покрытия пола, а также заложение стяжки или системы полов с подогревом.
Проект перепланировки квартиры предоставляется в различных ситуациях, во время работ по:
- устройству коридоров;
- преобразованию проемов;
- устройства коммуникаций.
Перепланировка квартир в данных случаях требует обязательного получения разрешения от соответствующих инстанций. При этом, есть и работы, при которых переустройство будет запрещено:
- несогласование со всеми собственниками;
- несоблюдение требований норм;
- усложнение использования помещения;
- работа с несущими стенами;
- изменения в архитектуре построек.
Как сделать перепланировку законной?
«КБ-Недвижимость» может помочь вам в проведении всех работ. Мы согласуем проект перепланировки и предоставим все документы в надзорные органы. Необходимо выполнить несколько шагов. Сначала нужно обратиться в БТИ для начала процедуры по регистрации прав на переустройство. После этого нужно создать технический проект, который может быть выполнен в нашей компании. В районной администрации примут документы и заявление, а после разрешения необходимо вновь отправиться в БТИ.
На конечном этапе получаются свидетельства о регистрации права собственности на новое помещение. Таким образом, проект перепланировки хрущевок при проведении самовольных работ будет несколько тяжелее, но все-таки осуществим.
Самовольная перепланировка
Самовольная перепланировка выполняется владельцем без оформления каких-либо документов, что грозит неприятными последствиями, как то:
— штраф для физических лиц – в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей (по ст. 7.21 КоАП);
невозможность совершения сделок с недвижимостью (продажи, передачи в наследство, дарения и т.д.);
— принуждение вернуть первоначальный вид жилью в четко оговоренный срок.
Важно знать, какие изменения в конфигурации жилья не требуют документального оформления и не считаются самовольной перепланировкой. К ним относятся ремонт или модернизация, не отражающиеся на чертежах и в технической документации. Также отдельно выделены случаи, когда видоизменения разрешены и могут быть узаконены, они рассмотрены в постановлении Госстроя РФ от г. N 170:
— если был заложен проем, не ограничивающий доступ к узлам коммуникаций;
— если были созданы дверные или оконные проемы в ненесущих стенах;
— если соседние помещения были соединены без нарушения каркаса здания;
— если сантехнические приборы или элементы в ванной комнате и туалете были перенесены в пределах этих помещений.
Размер штрафа за проведение незаконной перепланировки
Размер штрафа за проведение незаконной перепланировки может отличаться в зависимости от того, кто является собственником и какие нарушения были допущены. Так, для физического лица по ст. 7.21 КоАП он составит 2-2,5 тыс. рублей, это в том случае, если владелец отказался от отмены или законного оформления изменений. Для юридического лица размер штрафа увеличен до 500 тыс. рублей, если же зданию был нанесен непоправимый ущерб, наказание может быть жестче – вплоть до конфискации имущества и ареста ответственных представителей компании.
Кроме того, ответственному за незаконную перепланировку могут быть назначены другие виды штрафов:
— компенсация за порчу имущества – 1-1,5 тыс. рублей;
— штраф за нарушение норм пожарной безопасности – 1,5 тыс. рублей (по ст. 20 п. 4 КоАП).
Что делать в случае отказа в перепланировке
В ряде случаев самовольную перепланировку узаконить невозможно, так как суд отказал в сохранении изменений. Причины отказа изложены в ст. 27 ЖК, среди них:
— отсутствие каких-либо документов, которые владелец жилья должен был предоставить;
— подача подготовленных документов в ненадлежащий орган;
— несоответствие изменений в проекте фактическим данным;
— нарушение прав владельцев соседних квартир и др.
Отказ должен быть направлен заявителю в течение 3 дней после его принятия, его можно обжаловать в судебном порядке.
Согласно ст. 29 ЖК РФ, в случае отказа в суде в узаконивании самовольной перепланировки владелец жилья обязан вернуть объект в прежнее состояние за свой счет. Если требование не выполнено, орган, который должен выполнять согласование, может подать заявление в суд об изъятии жилья с последующей продажей квартиры с публичных торгов. Ответчику будет передана сумма, вырученная с торгов, за вычетом стоимости работ по восстановлению конфигурации переоборудованного жилья. Новый собственник квартиры обязан выполнить все восстановительные работы.