Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Предварительный договор по ипотечной программе
Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи. Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.
Важно! Необходимо учесть, что ипотека будет оформлена, только если сотрудничество с застройщиком проходит по ДДУ, а не по вексельной схеме, которую банк считает слишком рискованной. (выделить блок на зеленом фоне)
Если составляется предварительный договор на квартиру, что уже построена, но находится в собственности другого лица, банк будет учитывать несколько принципиально важных момента:
- Есть ли документ, подтверждающий, что текущий собственник готов продать недвижимость?
- Какой размер договорной стоимости сделки?
- В рамках каких сроков планируется проведение сделки?
- Какой порядок расчета и передачи имущества?
В тексте предварительного договора купли-продажи квартиры стороны согласуют прежде всего существенные условия будущего основного договора. Это:
● предмет — какой объект продается, адрес, метраж, кадастровый номер, дополнительные индивидуализирующие признаки;
● стоимость — сколько покупатель обязуется заплатить продавцу;
● перечень лиц, которые сохранят возможность использовать продаваемое жилье.
Также участники согласуют дополнительные условия, которые считают важными. Например, способ расчетов, порядок и срок передачи доли в квартире приобретателю.
Также следует указать срок, в течение которого они намерены подписать сделку. По правилам статьи 429 Гражданского кодекса РФ, если такой срок не согласован, он по умолчанию составляет один календарный год.
Важное условие, ради которого вообще затевается заключение предварительного договора, — задаток. Это небольшая по сравнению со стоимостью основного договора сумма, которую приобретатель передает в качестве финансовой гарантии серьезности своих намерений. Если потом приобретатель уклонится от купли-продажи, продавец оставляет всю сумму у себя. Если он сам уклонится — придется вернуть деньги в двойном размере: это правило предусмотрено статьей 381 Гражданского кодекса РФ.
Гарантии и расторжение договора
Главной гарантией ПДКП является уверенность, что договор будет подписан в добровольной или же принудительной форме. Так, при отказе продавца реализовывать жилье, суд обяжет последнего подписать основной договор на основе указанных в ПДКП условиях.
Между тем соглашения иного типа (к примеру, об авансе) не заставят продавца ставить свою подпись под основным договором. Это значит, что при отсутствии предварительного ПДКП и наличии иного соглашения, никто не вынудит собственника продать жилье, а покупатель в подобной ситуации потеряет задаток/аванс.
Расторжение же ПДКП по действующему законодательству можно осуществить как добровольно, так и в принудительном порядке. В первом случае расторжение договора будет значить для покупателя возвращение его денег, а для продавца – получение объекта недвижимости обратно.
Расторгнуть ПДКП можно как по обоюдному согласию, так и через суд. В первом случае инициировать расторжение предварительного договора может любая сторона сделки, если контрагент согласен с предложением.
Сначала проверьте условия ПДКП и уточните, нет в документе ли пункта, запрещающего заключение соглашения о расторжении этого договора. При наличии подобного пункта, придется исключить запрет.
Во избежание возможных рисков обратитесь за помощью к юристу, который подсобит в правильном составлении документа и обезопасит участников сделки от непредвиденных обстоятельств.
Расторжение ПДКП через суд
При недостижении сторонами обоюдного решения по расторжению ПДКП участники сделки обращаются в суд. Если последний обнаружит, что одна из сторон значительно нарушила условия договора, то подавший в суд участник сделки вправе расторгнуть ПДКП.
При расторжении преддоговора через суд придется пройти следующие этапы:
- обсудить в досудебном порядке с представителем другой стороны расторжение договора – иначе суд может не рассмотреть иск. На этом этапе также важно предоставить отметку, что контрагент получил требования о ПДКП. Отметкой считается подпись получателя либо уведомление от почты. Отправить требование разрешается как заказным письмом, так и курьером или же вручить лично. При согласии контрагента расторжение договора будет таким же, как и при достижении обоюдного согласия участников сделки. Если же придет отрицательный ответ, придется отстаивать права в суде.
- На этапе подготовки и подачи иска в суд в своем заявлении нужно указать требования о расторжении ПДКП и возврате залога, плюс прикрепить копию требования о расторжении договора с уведомлением о вручении.
- Далее предстоит участвовать во всех судебных заседаниях, если судья в течение 5-ти дней после получения иска решит, что заявление принято. В этом случае суд вынесет определение о возбуждении дела и уже на следующий день всем участникам направит соответствующие копии. После этого состоится разбирательство по существу, в процессе которого истец и ответчик должны будут представить необходимые суду доказательства и опровержения.
Для чего нужен преддоговор?
Такая бумага служит для продавца подтверждением получения депозита. Этот документ используется любым лицом, желающим продать или приобрести недвижимое имущество (главным образом, квартиру в жилищном кооперативе). Агенты по продаже недвижимости могут приобрести этот документ один раз и сохранить его для повторного использования клиентами.
Включает в себя:
- Все требуемые положения для защиты интересов обеих сторон.
- Пояснительные примечания, охватывающие все аспекты, включая исполнение и другие.
- Возможные варианты действий в соответствии с особыми ситуациями.
Должен быть удобным и понятным, а также способным адаптироваться к особенным требованиям любой из сторон.
Деловая бумага обеспечивает:
- Соблюдение существующих положений законодательства.
- Широкий охват возможных обстоятельств и соответствующие меры.
- Отметку о срочном характере документа.
- Наличие данных о продавце.
- Наличие условий передачи.
- Идентификацию квартиры, комнаты или доли.
- Правильное оформление квитанции, заверяющей получение оплаты.
- Соответствующие правовые положения – гарантии, исключения, компенсации и так далее.
Цены на услуги нотариуса
Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.
от 1 млн. до 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.
Свыше 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
- Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи:
- цена объекта;
- порядок оплаты;
- сроки проведения сделки;
- условия перехода права собственности на квартиру.
Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки. Например:
- кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
- нотариальное удостоверение;
- вопрос о задатке, пени и неустойке;
- обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
- условия расторжения договора.
Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.
Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).
При его написании не обойтись без:
- Удостоверений личности участников сделки.
- Технического или кадастрового паспорта на объект.
- Свидетельства или выписки из ЕГРН.
В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:
- В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
- Как передается недвижимость.
- Цена первоначального платежа.
- Условия регистрации.
- Предмет сделки.
- Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.
Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.
Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
В соответствии с действующим гражданским законодательством предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать:
- Данные продавца (ФИО, паспортные данные, место жительства);
- Данные покупателя;
- Описание квартиры (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
- Срок, в который продавец и покупатель обязуются заключить основной договор;
- Сумма аванса (не более 5% от суммы сделки);
- Дата составления предварительного договора;
- Подписи продавца и покупателя.
Существенные условия типового документа
В данном документе обязательно должны быть прописаны важные условия, которые дают возможность получить четкое представление о самом предмете договора. Без наличия таких условий договор не может считаться заключенным.
К существенным условиям типового договора можно отнести:
- Предмет договора (подробное описание квартиры: количество комнат, площадь, этаж и т.д.). Здесь же можно отметить, что право на эту квартиру документально подтверждается и указать каким именно документом (желательно свидетельством о государственной регистрации).
- Стороны договора – конкретные данные на каждого из участников (обязательно дата и место – в каком городе это происходит).
- Стоимость квартиры проставляется цифрами и прописью.
Споры по предварительному договору в суде
По предварительному договору могут возникнуть споры, которые перейдут в плоскость суда. Какие споры в данном случае могут возникнуть?
- Спор, вытекающий из отказа, например, застройщика заключать основной договор. При такой ситуации лицо может подать в суд иск с требованием понудить ответчика заключить основной договор
- Признание договора купли-продажи недействительным, если произошла двойная продажа
- С иском может обратиться застройщик и просить признать предварительный договор недействительным или незаключенным
- Также поводом для судебного спора может послужить не возврат полученного задатка застройщиком
Что включает в себя предварительный договор
В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.
Обязательные пункты:
- фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
- описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
- цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
- дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
- в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.