Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой
При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.
Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию
После получения лицензии от банка вы должны подать заявление в другой орган, отвечающий за жилищную инспекцию или аналогичный. Заявление должно быть заполнено и сопровождаться следующими документами
- Свидетельство о собственности или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц
- План реабилитации — и
- лицензии пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других органов (при необходимости); и
- договора с банками и страховыми компаниями; и
- Согласие соседей и совладельцев; и
- технический паспорт и строительные планы (выдаются БТИ).
После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. По окончании работ необходимо обновить жилищную инспекцию. Специальная комиссия направляется в отдел квартир, который после осмотра выдает свидетельство о заселении.
Согласно статистике Центрального банка России, в Москве и Московской области было выдано всего 5, 5 млн. рублей. Однако если полученные финансовым учреждением средства используются для приобретения недвижимости, то компания, выдавшая кредит, считается собственником имущества до полного погашения долга.
Для граждан, проживающих в квартире, это означает, что без согласия банка они не могут воспользоваться своими правами на собственность жилья.
- Воспользуйтесь своим правом распоряжаться имуществом, особенно если квартира не может быть передана в дар или включена в наследство
- Вы продаете недвижимость
- Вы воссоздаете квартиру.
В последнем случае законодательного запрета не существует. Однако начинать следует не только с государственных норм, но и с договора, который вы заключили с финансовым учреждением при подаче заявки на ипотеку. Во многих случаях формулировка квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита, содержит пункт о том, что она не может быть изменена до погашения кредита.
Однако даже если такого пункта нет, необходимо уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждение об одобрении.
Чего нельзя сделать в квартире
Отдельных требований к тому, что можно сделать в квартире, на которую наложено обременение, нет. При желании что-то изменить стоит опираться на общие строительные нормы. Согласно них запрещается проводить в квартирах такие виды работ:
— ухудшающих условия, в которых эксплуатируется многоквартирный дом;
— затрудняющих или полностью перекрывающих доступ к отключающим устройствам или проходящим коммуникациям;
— в результате которых могут быть ликвидированы системы вентиляции или изменено их сечение;
— в результате которых квартира, в которой делается перепланировка, или другие, смежные с ней, могут стать непригодными для проживания;
— те, по причине которых нагрузка на несущие конструкции может быть увеличена, если ее показатель станет выше допустимой нормы;
— негативно влияющие на устойчивость несущих конструкций МКД;
— заключающихся в установке радиаторов отопления, работающих от общей системы, на балкон, лоджию или террасу;
— влияющих на потребление воды, газа и других ресурсов в смежных с квартирой помещениях;
— заключающихся в обустройстве теплых полов, если они будут обогреваться за счет общедомовой системы отопления;
— связанных с увеличением любых размеров балкона и аналогичных конструкций, если они расположены не на первом этаже дома;
— заключающихся в объединении двух помещений, одно из которых жилое, а другое – газифицированное;
— проводимых в доме, который признан аварийным;
— заключающихся в объединении комнат с террасой, лоджией или балконом;
— тех, в результате которых планируется размещать газифицированную кухню над или под помещениями, относящимся к категории жилых.
А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:
- Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
- Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
- Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:
- получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ
- написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
- сделать перепланировку;
- зарегистрировать перепланировку в БТИ;
- предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.
(не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
Можно ли сделать перепланировку в квартире купленной в ипотеку
Прямого запрета на проведение перепланировок в ипотечной квартире нет. Однако, прежде чем начинать строительные работы, придётся получить разрешение на их проведение в местной администрации или Мосжилинспекции. Кроме того, обязательным требованием является согласие залогодержателя, то есть банка. До окончания выплаты кредита без его уведомления любые работы по видоизменению облика квартиры не разрешаются.
Это объясняется тем, что, если собственник по какой-либо причине перестанет выплачивать кредит, квартира по решению суда перейдёт в собственность банка, а впоследствии будет продана с торгов. При обнаружении несогласованной перепланировки, а тем более, если получить разрешение на её проведение невозможно, так как нарушены строительные нормы, (например, снос несущих конструкций), стоимость квартиры уменьшится. Кроме этого, собственника обяжут заплатить штраф и привести помещение в первоначальный вид, а в некоторых случаях возместить ущерб, причинённый другим жильцам дома (если по всему дому пошли трещины, нарушены коммуникации и т.д.).
Если на момент выявления несоответствий в планировке квартиры по документам и по факту собственником будет банк, он будет нести ответственность за незаконные действия, так как доказать то, что изменения производились при прошлом владельце, будет практически нереально. Так как сотрудники банка просчитывают все риски, на которые идут при выдаче ипотеки под залог квартиры, она будет проверяться самым тщательным образом.
Банк соглашается на перепланировку, если собственник сможет доказать, что работы не изменят стоимость недвижимости. Более того, за счёт, например, объединения кухни и балкона можно увеличить цену за квартиру и банк наверняка согласиться на такие изменения. В первую очередь стоит подготовить проект и письменно обосновать свои действия. В нашей практике мы взаимодействуем с сотрудниками банка, привлекаем разработчика проектной документации и представляем чертежи с расчëтами, которые убеждают, что стоимость имущества не снизится после перепланировки.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:
- Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
- Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
- Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
- Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
- Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
- Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
- Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.
Перепланировка — виды и особенности работ
Существует ряд требований, которые выдвигаются к перепланировке строительно-архитектурными организациями. В частности, жильцы могут проводить:
- работы по изменению внешнего вида помещений;
- замену пришедших в негодность элементов квартирного хозяйства;
- все виды сантехнических работ;
- замену внешних элементов без уменьшения или увеличения размеров проемов.
Все перечисленные виды работ не влекут никаких глобальных изменений параметров жилплощади, поэтому не требуют согласования в строительных организациях. При наличии эскиза и технологического плана могут быть проведены следующие работы:
- демонтаж и переустановки стены, которая не имеет статуса несущей;
- объединение или разделение санузла;
- увеличение кухни за счет нежилого пространства (коридор, кладовка);
- капитальные работы с полом.
Категорически запрещается:
- увеличивать подсобные помещения за счет других комнат, если это приводит к уменьшению жилого пространства более чем на 25%;
- проводить любые работы, которые затрагивают общедомовые инженерные коммуникации;
- совмещать кухню и комнату, если установлена газовая плита и не планируется ее замена на электрическую;
- сносить полностью или частично несущие конструкции;
- разбирать и переносить санузел в другое, не предназначенное для него, место и т. д.
Длительность рассмотрения запроса на перепланировку не имеет точных временных рамок. Это связано с рядом сопутствующих факторов: сложностью проекта, особенностями в строении здания и т. д. Как правило, перепланировка занимает около 4 месяцев — от момента согласования с банком и до окончания ремонтных работ. После же потребуется около 2 месяцев, чтобы сделать новые документы на квартиру и зарегистрировать их в Росреестре.
Средняя стоимость перепланировки составляет 100 000 рублей с учетом особенностей каждого региона. Сюда входят:
- профессиональная консультация со специалистом в области жилищного законодательства;
- оформление проекта;
- согласование его с органами Жилищной инспекции;
- переоценка жилья;
- оформление нового технического паспорта.
Первый совет. Держите в уме, что фактически собственник квартиры — банк.
В жилищном кодексе РФ, статья 25 содержатся общие правила перепланировки. Для жителей столицы существует так же отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Согласно букве закона перепланировкой считается существенное изменение помещения и несущих конструкций с внесением в технический паспорт. В законе не содержится запрета на перепланировку в залоговой квартире, а для проведения ремонтных работ требуется собрать документы, подготовить проект и согласовать с жилищной инспекцией или администрацией города. Но, до погашения долговых обязательств, банк, являясь фактическим собственником квартиры, может быть против таких изменений.
Составление предварительного плана квартиры
До того, как начинать перепланировку, следует понимать, какой должна стать квартира по окончании ремонта. План заемщика по планируемым изменениям ипотечной квартиры, потребуется зафиксировать в документальном виде. В последующем данный проект будет необходимо отдать на согласование кредитору. По правилам перепланировку ипотечного жилья можно производить по эскизу или проекту.
Эскиз будет необходим, если планируются небольшие изменения:
- Совмещение/разделение санузла посредством сноса/установки перегородки;
- Демонтаж встроенной мебели;
- Перестановка оборудования в границах одного помещения;
- Остекление балкона без изменения его площади.
Для подготовки эскиза потребуется взять поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями необходимо нанести все планируемые изменения. Данный эскиз затем вместе с заявлением заемщик отдает банку.
Для осуществления более сложных работ потребуется делать проект. Доверить это дело лучше профессионалам – компаниям, имеющим допуск СРО. Проект потребуется, если вы планируете:
- Объединять кухню либо балкон с жилплощадью;
- Переносить санузел в нежилые помещения объекта;
- Увеличивать площадь санузла посредством нежилых помещений;
- Сносить межкомнатные ненесущие перегородки, делать в них арки.
Визит в страховую компанию
В обязательном порядке для узаконивания перепланировки в ипотечной квартире стоит обратиться в страховую компанию. Если страховщик готов взять на себя потенциальные риски (при проведении работ есть вероятность наступления непредвиденных обстоятельств), тогда и банк выносит вердикт, что проводить реконструкцию можно. Заявление в страховую компанию не имеет типового бланка, достаточно письменной просьбы разрешить изменение планировки.
Зачем это нужно? Дело в том, что в страховом полисе и кредитном договоре числится один объект с четко определённой стоимостью и конфигурацией. После проведения реконструкции его планировка меняется. Ввиду того, что стоимость страхового полиса прямо зависит от технических характеристик помещения, после выполнения работ цена страховки данной квартиры уже не будет прежней.
Страховщику приходится проводить повторную экспертизу объекта, что влечет за собой дополнительные расходы. После выполнения реконструкции стоимость полиса страхования залога может измениться, есть вероятность, что вам придется доплатить.
Чем грозят неузаконенные изменения?
Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.
Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.
Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.
Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.
Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.
Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.
Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.
Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.
Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.
Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.
Стоимость согласования
В стоимость включены:
- проектные работы,
- все разрешения,
- распоряжение уполномоченного органа о законности перепланировки,
- получение документов БТИ,
- получение паспорта на квартиру.
| Услуга | Цена | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций | от 42 000 руб | От 2 до 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | от 65 000 руб | От 3 мес. |
| Согласование с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде | от 65 000 руб | От 3 мес. |
| Согласование объединения квартир | от 90 000 руб | от 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП | от 95 000 руб | 4 мес. |