Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Падение цен на рынке Недвижимости 2023 — время выгодных покупок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Столичные квартиры большой площади также можно назвать сегодня неликвидными объектами, отметила главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. Она пояснила, что бюджет предложения таких квартир очень высок, особенно в историческом центре, не многие могут себе их позволить. После существенного роста цен в 2020–2021 годах покупатели ищут способы сэкономить, и самый очевидный вариант — это снижение запросов по приобретаемой площади. Поэтому большим спросом пользуются более компактные квартиры с удобными планировками», — согласилась Лапшина.
Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы
Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:
1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.
2) На это существенным образом повлияли:
- события февраля и сентября 2022 года;
- переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
- отъезд из России состоятельных граждан.
3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:
- дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
- увеличение доступности рыночной ставки;
- разворот цен на вторичном рынке;
- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
- улучшение геополитической ситуации в стране.
Какие тенденции на рынке жилья 2023 станут главными?
В условиях прекращения льготной ипотеки с околонулевой ставкой, снижения доходов населения и текущей политической ситуации на рынке недвижимости-2023 сформировалось несколько интересных тенденций, которые тем или иным образом тоже должны повлиять на увеличение спроса.
Тренд №1 – Площадь новых квартир будет уменьшаться.
Для того чтобы сократить стоимость недвижимости, застройщику придется уменьшать площадь лота по всем классам. В целом по стране за основу, скорее всего возьмут усредненный показатель – 50 квадратных метров.
Тренд №2 – Популярность микроапартаментов продолжит расти.
Апарты получили статус полноценного рейтингового продукта, несмотря на высокую стоимость. А некоторые строительные компании начали предлагать своим новым клиентам услугу по официальному оформлению такого формата недвижимости в собственность.
Подведем итоги:
- В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
- Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
- С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
- Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.
Ситуация на российском рынке недвижимости
Падение курса рубля вызывает панические настроения в обществе, поскольку это первый признак надвигающегося кризиса. В экономике уже начали расти цены, но вот недвижимость находится в неоднозначной ситуации:
- С одной стороны, рост цен должен затронуть и этот сектор. Так, с одной стороны за последние 10 месяцев эксперты отмечают рост цен в среднем на 10%, в том числе на квартиры и дома эконом-класса – на 15%, на объекты премиум-класса – на 9%;
- С другой стороны, активность на рынке затихает: он переходит в стадию стагнации, поскольку граждане опасаются вкладывать свои сбережения в недвижимость, что и провоцирует резкое падение спроса.
Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.
Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):
- Снижение цен на недвижимость только началось и коснулось не всей России. В крупных городах напротив наблюдается умеренный рост. Лучше продать квартиру сейчас, чтобы потом не пришлось довольствоваться грошовой ценой;
- Рынок недвижимости не захлестнут сильные колебания. Дома и квартиры останутся весьма надежным активом, способным сохранить стоимость вложенных в него средств.
- Спрос на рынке будет оставаться низким, а малочисленные покупатели будут тянуть время и добиваться более низкой цены. Следовательно, с продажей недвижимости придется подождать.
Сколько комнат, какая площадь, планировка
Еще несколько важных параметров при выборе квартиры – это планировка и площадь. В этом вопросе все по желанию и возможностям покупателя. На рынке квартир представлен огромный выбор жилья на любой вкус и кошелек. Через популярные веб-сайты можно не выходя из дома ознакомиться с актуальными предложениями на рынке недвижимости.
Благодаря размещенным на ресурсах фотографиям, вам не нужно тратить время на бесконечные поездки по объектам. Она это или не она – ваша потенциальная квартира – вы сможете понять по предоставленной информации.
Важно! Оценка реальной стоимости жилья зависит от многих факторов, а именно от этажности дома, от квадратуры, от ремонта, от наличия лоджии, расположения комнат и пр. Профессионализм или хорошая подготовка в этом деле крайне важна.
Как правило, продавец жилья выставляет цену по максимуму, для того, чтобы в дальнейшем иметь возможность снизить цену, без катастрофических потерь. Можете смело торговаться или же просто подождать, когда стоимость будет снижена. Такие ситуации на практике далеко не редкость.
B кaкoй ceзoн лyчшe пpoдaвaть квapтиpy
Чeм вышe интepec пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, тeм бoльшe мoжнo выpyчить oт cдeлки кyпли-пpoдaжи. Ceзoннocть – вaжный фaктop, влияющий нa cпpoc нa нeдвижимocть.
3имoй, ocoбeннo вo вpeмя нoвoгoдниx пpaздникoв и в янвape, cпpoc мoжeт быть минимaльным. Нe тopoпятcя пoкyпaть квapтиpы и в aпpeлe-мae, кoгдa пpoxoдят пacxaльныe и мaйcкиe пpaздники. Лeтoм pынoк мoжeт «cпaть», пocкoлькy мнoгиe пoкyпaтeли нaxoдятcя в oтпycкax. Иcключeниe — кypopтнaя зoнa, гдe кaк paз нaкaнyнe лeтнeгo ceзoнa peзкo вoзpacтaeт cпpoc нa квaдpaтныe мeтpы.
Cвoeгo пикa пoкyпaтeльcкий интepec дocтигaeт c aвгycтa пo ceнтябpь. Имeннo нa этoт пepиoд пpиxoдитcя ocнoвнoe кoличecтвo вcex oфopмлeнныx cдeлoк, пocкoлькy кoличecтвo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй пpeвышaeт чиcлo пpeдлoжeний нa pынкe. Ecли квapтиpoй интepecyeтcя мнoгo людeй, тo шaнcы пpoдaть ee пoдopoжe вoзpacтaют.
Ecтecтвeннo, ecли пpoдaвeц жилья тopoпитcя и ecть пoдxoдящий пoкyпaтeль, тo oжидaть пoдxoдящeгo ceзoнa нe cтoит. Ceзoннocть пpoдaж квapтиp — этo cкopee фaктop, кoтopый yчитывaют пpoфeccиoнaльныe инвecтopы, кoтopыe зapaбaтывaют нa пepeпpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв и cчитaют кaждyю кoпeйкy. Нo ecли ecть вoзмoжнocть пoдoждaть пapy мecяцeв и дoждaтьcя пoвышeния cпpoca, тo лyчшe вce жe пoвpeмeнить co cдeлкoй и пpoдaть нeдвижимocть нeмнoгo дopoжe.
Нaлoг нa нeдвижимocть
Нaлoг нa нeдвижимocть плaтит тoт, ктo пoлyчaeт дoxoд oт пpoдaжи, тo ecть coбcтвeнник, пpoдaвeц. Нo cтopoны мoгyт дoгoвopитьcя и пoдeлить эти pacxoды пoпoлaм, либo иx мoжeт взять нa ceбя ктo-тo oдин. Ecли нaлoг плaтит пpoдaвeц, тo oн включaeт эти pacxoды в cтoимocть квapтиpы.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния для физичecкиx лиц пpи кyплe-пpoдaжe квapтиpы ycтaнoвлeнa Нaлoгoвым Кoдeкcoм PФ нa ypoвнe oт 0 дo 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Paзмep cтaвки нaпpямyю зaвиcит oт cpoкa влaдeния нeдвижимocтью, a тaкжe cтaтyca нaлoгoплaтeльщикa (peзидeнт или нepeзидeнт).
Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa пocлe янвapя 2016 гoдa и нaxoдитcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa мeнee 5 лeт, нyжнo зaплaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Tpexлeтний cpoк минимaльнo oбъeктa ocтaeтcя тoлькo для oтдeльныx cлyчaeв (пpи пoлyчeнии жилья в дap, нacлeдoвaнии, пpивaтизaции, пoжизнeннoгo coдepжaния).
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Первое преимущество ноября для продавцов: повышенный спрос на недвижимость в других городах и странах. Второе – перспектива продажи жилья, не слишком благоустроенного или требующего ремонта, а также в отдалённых районах с менее развитой инфраструктурой.
Факторы везения покупателей: высокие этажи, квартиры в домах вблизи дорог, автомагистралей и мостов.
Актуальные дни даты сделок с недвижимостью в ноябре: с 3 по 6; с 9 по 14; с 25 по 30.
Успешные дни для показов и рекламных объявлений о продаже или покупке имущества: с 1 по 4; 15-16; с 25 по 30 ноября.
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Продавать квартиру сейчас или подождать: мнение экспертов
На тему высказывается эксперты в области экономики, строительства, рынка недвижимости и финансов. Однако единого мнения о том, продавать квартиру или лучше подождать просто не существует. Аргументы, приводимые экспертами в рамках «за» и «против» приведены в таблице далее. Некоторые тезисы могут противоречить друг другу, потому что принадлежат разным людям и изданиям.
Продавать ли квартиру в 2022 году – что говорят специалисты
Аргументы «за»:
- Сейчас хорошее время для приобретения нового жилья в ипотеку взамен старого из-за снижения ставок.
- В перспективе цены будут снижаться, потому что после кризиса так происходит всегда.
- Сейчас реально продать квартиру во вторичке, но вскоре интерес к объектам упадет, а покупатели начнут делать выбор в пользу новостроек.
- На рынке слишком много предложений из-за того, что многие распродают свою недвижимость. Реальных сделок становится все меньше, значит, квартир будут дешеветь.
Аргументы «против»:
- Вторичка будет востребована и существенно вырастет в цене из-за сложностей в работе строительных компаний.
- Цены на все растут, что обязательно повлечет удорожание недвижимости. Лучше не продавать квартиру сейчас, а запланировать сделку на конец осени-зимы 2022 года.
- Спрос на недвижимость есть, но платежеспособность населения низкая. Лучше подождать нормализации ситуации.
- Неизвестно, как быстро получится продать квартиру. Скорее всего, процесс затянется, поэтому стоит выбрать более удачное время
Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости
На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.
Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.
Лучшее время для покупки и продажи – открываем секрет
С приходом весны все возвращается на круги своя, и так год за годом живет рынок жилья. Конечно, за три десятка лет его существования случалось многое: взлеты и падения, экономические и банковские кризисы, теперь еще добавился уникальный опыт работы в условиях пандемии. Но что бы ни происходило, рынок недвижимости живет по своим законам. Безусловно, на нем не могут не отражаться глобальные изменения экономической ситуации. Тем не менее, он и в самые неблагоприятные периоды сохраняет активность, и иначе быть просто не может: люди, невзирая на экономические и политические реалии, вступают в брак и разводятся, рождаются и вырастают дети… А это означает, что необходимость в совершении самых различных операций с недвижимостью была, есть и будет всегда.
А теперь главное. Самое лучшее время для решения квартирного вопроса то, когда он актуален для вас. И просто неоценимой может оказаться помощь риэлтора, ведь это тот самый специалист, который может беспристрастно взглянуть на сложившуюся у вас ситуацию, оценить имеющиеся у вас активы, проанализировать обстановку на рынке недвижимости и предложить вам оптимальный варианты решения задачи. Так что не ждите лучшего момента, начните менять жизнь к лучшему прямо сейчас, не откладывая ее на потом.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.