Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор на коммунальные услуги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?
Подводя итог, следует сказать, что возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор в некоторых случаях может являться законным и допустимым вариантом оптимизации налогообложения. В настоящей статье мы постарались рассмотреть важные нюансы и «подводные камни» этого варианта.
Но, всегда нужно помнить, что даже законная и обоснованная налоговая оптимизация, если она достигается с отклонением от «стандартных» договорных моделей и конструкций, сопряжена с некоторыми налоговыми рисками, коренящимися в плоскости субъективной оценки конкретных правоприменителей. Но в данном случае, пожалуй, это лишь вопрос готовности налогоплательщика к активной и профессиональной досудебной и судебной защите.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
УО вправе заключать агентские договоры для взыскания долгов за ЖКУ
Минстрой РФ в новом письме дал разъяснение по применению управляющими многоквартирными домами, РСО и регоператорами по обращению с ТКО нормы о запрете передавать коллекторам долги потребителей. Поставщики ЖКУ не могут уступать третьим лицам право по возврату задолженности, но имеют возможность заключать агентские договоры.
В письме от 14.10.2020 № 41140-ОЛ/04 Минстрой РФ объясняет применение ч. 18 ст. 155 ЖК РФ, внесённой в кодекс Федеральным законом от 26.07.2019 № 214-ФЗ. Эта норма устанавливает, что УО, ТСЖ, кооперативы, а также поставщики коммунальных услуг не имеют права уступать право/требование по возврату просроченной задолженности за жилищно-коммунальные услуги третьим лицам, в том числе коллекторам.
Минстрой РФ в письме указывает на то, что, если поставщик ЖКУ заключит подобный договор, то он будет считаться ничтожным. При этом ведомство разъясняет, что признаком договора уступки является полная передача всех прав и требований новому кредитору (ч. 1 ст. 384 ГК РФ). В таком случае УО/ТСЖ/РСО полностью выбывает из правоотношений с должником.
В то же время поставщики ЖКУ не лишены права заключать агентские договоры: когда третьи лица за вознаграждение от их имени и в их интересах выполняют ряд порученных им действий по возврату задолженности (ст. 1005 ГК РФ). Ответственность за их работу несёт участник рынка ЖКХ, заключивший такой договор.
Выстраивая работу с должниками, управляющие организации должны помнить об обязательном условии досудебного урегулирования спора. Если УО не сможет в суде доказать, что этот этап претензионно-исковой работы пройден, суд откажется рассматривать иск о принудительном взыскании долга. Подробнее читайте в этом материале.
Агентский договор глазами налогового органа
Как же различить между собой ситуации, когда использование агентского договора обоснованно и отвечает истинным намерениям сторон, а когда искусственно?
В ответе на этот вопрос можно опираться на мнение налоговых органов. Об искусственности агентского договора будут свидетельствовать такие обстоятельства:
Однако, налоговые органы заинтересованы в том, чтобы налоги были исчислены и уплачены как можно раньше. Так, передача товара агенту по договору по договору комиссии не является реализацией и не влечет в этот момент обязанности принципала уплатить НДС и налог на прибыль. Основания для начисления налогов возникнут только при реализации товара конечному покупателю, а это может произойти в следующих налоговых периодах.
Кроме того, если агент облагает свое вознаграждение по УСН, переквалификация отношений в поставку позволит доначислить НДС и налог на прибыль самому Агенту как перепродавцу.
Другой пример — использование агентского договора для региональных продаж.
Планируя выход в новый регион, компания ищет человека, который бы занимался распространением продукции. Основные клиенты — розница формата «магазин у дома», которая еще сохранилась в маленьких городах и сельских поселениях. Такой человек самостоятельно определяет, будет ли он работать один или наймет подчиненных, как часто он будет объезжать магазины, каким образом будет выстраивать отношения с покупателями и даже то, будет ли у него офис или достаточно «мобильного пункта» в виде автомобиля.
Оформлять таких сотрудников в штат не очень разумно, потому что Трудовой кодекс описывает процесс, а не результат труда. Компанию же интересует исключительно результат — объемы сбыта, количество возвратов и жалоб от покупателей. За успешное выполнение возложенных обязанностей компания готовая платить вознаграждение, без какой-либо гарантированной части, что укладывается в агентский договор по модели договора поручения. Таких предпринимателей может быть несколько (за каждым закреплена некая территория).
Общее описание варианта
Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):
1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):
организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
В качестве агента может выступать и иное лицо (не арендодатель). Но, как правило, агентом выступает сам арендодатель, при этом от своего имени (для того, чтобы не «выпускать из своих рук» снабжение объекта и не перезаключать потом, при смене арендатора, соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг)).
3. За выполнение посреднических функций принципал уплачивает агенту некое агентское вознаграждение, которое может быть не очень высоким (согласно ст.ст. 1005, 1006 ГК РФ агентский договор обязательно должен быть возмездным).
В приведенной ситуации получаемые агентом от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) не являются доходом агента в целях налогообложения, поскольку агент получает их как посредник – для последующего перечисления (ретранслирования) таких денежных средств поставщикам ресурсов (услуг) (пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Доходом агента для целей налогообложения будет являться только агентское вознаграждение.
В свою очередь, для принципала (арендатора) агентский договор не препятствует учету в расходах платежей за коммунальные ресурсы (услуги). Понятно, если применяемая арендатором система налогообложения в принципе позволяет учитывать расходы; при этом по общему правилу учитываемые расходы должны быть обоснованными (экономически оправданными), документально подтвержденными и направленными на получение дохода – п. 1 ст. 252 НК РФ.
Таким образом, с точки зрения «доходов-расходов» вариант с агентским договором решает вопрос с налоговыми «потерями» у арендодателя, сохраняя расходную часть у арендатора. Единственный момент – агентское вознаграждение, включаемое в доходы агента, но, повторимся, в такой ситуации оно не обязательно должно быть большим.
С точки зрения «входящего» НДС от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) тоже все хорошо, поскольку, даже если агент применяет УСН и действует от своего имени, арендатор получает перевыставленный счет-фактуру с «входящим» НДС (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).
Конечно, рассматриваемый вариант с агентским договором требует надлежащего документального оформления:
1. Необходимо правильно выстроить договор аренды, возложив на арендатора обязанность по самостоятельному обеспечению и оплате снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Понятно, потребуется сам агентский договор с соответствующим функционалом агента. Примерный функционал агента мы изложили выше.
3. Агент должен выполнять целый ряд действий и учитывать некоторые особенности при перевыставлении счетов-фактур принципалу (см., например, особенности, предусмотренные в п. 3.1 ст. 169 НК РФ, пп. «а», «в», «г», «д», «е», «ж», «и», «к», «л» п. 1, пп. «а» п. 11 Правил заполнения счета-фактуры, пп. «а» п. 7, пп. «а» п. 11 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, пп. «г» п. 19 Правил ведения книги покупок, п. 3 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137 (ред. от 19.01.2019)).
4. Агенту необходимо представлять принципалу отчеты с подтверждающими «входящими» документами от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) (ст. 1008 ГК РФ) и отдельно акты по своему агентскому вознаграждению.
Но в целом оформление при рассматриваемом варианте с агентским договором не является очень сложным.
Агентский договор при усн. особенности учета.
Отражение сумм, полученные по агентскому договору в бухгалтерском учете осуществляется с помощью счета 90, где отражает реализация, а также с помощью субсчета 90-1, где отражается выручка. Счет 76-5 используется для проведения расчетов с компаниями. Счет 26 используется для указания затрат на общехозяйственные нужды.
Обратите внимание! Организации, использующие Упрощенную систему налогообложения не должны уплачивать Налог на добавленную стоимость (согласно положениям статьи 346.11 пункта 2 Налогового кодекса РФ), а значит, при оказании услуг они не имеют права на их цену начислить такой налог. Агенты, применяющие упрощенную систему налогообложения также не могут выставлять принципалам счета-фактуры, где выделен Налог на добавленную стоимость.
Аренда при упрощенной системе налогообложения
В этой связи Минфин России придерживается мнения, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. При соблюдении данного условия по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (см., например, письма Минфина России от 05.12.2013 № 03-11-06/2/53145, от 16.08.2013 № 03-11-11/33417, от 18.04.2013 № 03-11-11/149, от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12).
Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов
Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:
- поступление платежей – Д 50, К 76;
- – Д 76, К 60;
- начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
- НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
- перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.
Важно также:
- Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором , учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
- , он не платит НДС. Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51. После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).
Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов). Если арендодатель перевыставляет счета, арендатор может поступать по своему усмотрению. Если он решил отражать НДС, то учитывает его в Д19 и К 68.
Расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.
Вознаграждение агента — расходы
Договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, заключаемый управляющей организацией и платежным агентом (оператором по приему платежей), является возмездным. Как правило, размер вознаграждения устанавливается в процентах от принятых платежным агентом сумм. Вознаграждение удерживается при перечислении денежных средств на расчетный счет управляющей организации. На сумму вознаграждения платежный агент составляет акт об оказании услуг.
В бухгалтерском учете управляющей организации вознаграждение платежного агента формирует расходы по обычным видам деятельности и отражается на счете 26. Для целей налогообложения прибыли его суммы следует квалифицировать как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании пп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо УМНС России по г. Москве от 17.09.2004 N 26-12/60381). Организация, применяющая метод начисления, признает такие расходы на последнее число отчетного (налогового) периода либо на дату предъявления акта (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Кроме того, деятельность платежных агентов не освобождена от обложения НДС, поэтому агент, не утративший обязанностей по уплате данного налога (например, в связи с применением УСНО), выставит счет-фактуру с выделенной суммой НДС. Управляющая компания вправе принять ее к вычету.
Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», также вправе признать суммы вознаграждения платежного агента в налоговой базе: расходы на выплату комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорам поручения прямо названы в пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Оплата вознаграждения производится путем удержания его агентом при перечислении полученных от населения сумм на расчетный счет. При этом до утверждения отчета агента (подписания акта оказанных услуг), что традиционно происходит в последний день месяца, удержанные агентом суммы расходом не считаются. Следовательно, расходы нужно признавать только после утверждения отчета агента (Письмо УФНС России по г. Москве от 04.02.2009 N 20-14/009034@).
Если у управляющей организации договор заключен с банком и по нему взимается вознаграждение за прием и перевод платежей населения в ее пользу, суммы такого вознаграждения следует расценивать как расходы на оплату услуг банков. В бухгалтерском учете в силу п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» соответствующие расходы квалифицируются как прочие и отражаются с применением счета 91. Заметим, что прием банками денежных средств физических лиц в счет оплаты услуг связи, коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда и безналичные переводы этих денежных средств на открытые в этом или ином банке банковских счетов организаций, реализующих физическим лицам данные услуги, относятся к банковским операциям, освобождаемым от обложения НДС (пп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ). Следовательно, в сумме банковской комиссии, взимаемой с организации — получателя платежа, «входной» НДС отсутствует (Письмо Минфина России от 07.07.2009 N 03-07-05/29).
В гл. 25 НК РФ есть два основания для учета таких затрат — пп. 25 п. 1 ст. 264 (прочие расходы, связанные с производством и реализацией) и пп. 15 п. 1 ст. 265 (внереализационные расходы). Полагаем, что расходы в виде банковской комиссии за прием и перевод принятых от населения сумм платы за жилое помещение и коммунальные услуги нужно квалифицировать как прочие расходы. Момент признания — последний день отчетного (налогового) периода.
У управляющей организации, исчисляющей единый налог в связи с применением УСНО, нет препятствий в признании расходов на оплату услуг банка на основании пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письмо УФНС России по г. Москве от 13.11.2007 N 18-11/3/107958@). Документы, подтверждающие расходы, — договор с банком, выписка по расчетному счету.
Основное условие действительности
Для того чтобы агентский договор не вызвал вопросов со стороны налоговых органов, он должен быть заключен до заключения договора аренды.
Соответственно, договоры с РСО должны быть заключены после заключения агентского договора. Эти условия указаны в Письме Министерства финансов РФ №03-11-06/2/55 от 14 апреля 2014 года.
То есть алгоритм действий будет следующим – заключается агентский договор, затем договор с РСО, затем договор аренды. Это наиболее логичная последовательность действий, при которой арендатор вступает в права аренды при наличии обеспеченности коммунальными удобствами и при уже определенной обязанности возмещать коммунальные платежи.
Оформление самих платежей – это уже задача бухгалтера арендодателя. Как правило, счет-фактура РСО учитывается в журнале учета счетов-фактур, но не учитывается в книге покупок.
Далее счет-фактура выставляется арендодателем-агентом арендатору-принципалу, без регистрации их в журнале продаж.
Что делать с договором
Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?
Да, если срок действия агентского договора повторяет срок действия договора аренды, то есть прекращается спустя определенное время и не подлежит продлению по умолчанию.
Как же поступить, если агентский договор бессрочен или подразумевает автоматическое продление по истечении одного года, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении? И самое главное – что делать с договорами поставки от РСО, ведь в идеале после расторжения договора аренды надо расторгать и договор с РСО и заключать уже новый по новому агентскому договору с новым арендатором.
Агентский договор на коммунальные услуги при аренде
Поскольку в рассматриваемой ситуации агентские договоры будут заключаться после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, нельзя также исключать и рисков того, что при перевыставлении счетов-фактур налоговый орган будет исходить из необходимости применения арендодателем подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ (смотрите также постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 № 20АП-6211/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2011 № Ф02-2909/11 по делу № А33-17513/2009). Возможны претензии и к арендаторам, заявившим вычет НДС (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № Ф04-5231/2008).
Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи
Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.
Еще один из вариантов — коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК. Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике.
Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.
Форма агентского договора с арендаторами на оплату коммунальных услуг
Принципал обязуется: – выдать Агенту доверенность на совершение юридически значимых действий, связанных с исполнением поручения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора; – принимать и проверять Отчеты Агента и письменно представлять Агенту возражения по Отчету в срок до 8 числа каждого месяца. При отсутствии возражений от Принципала Отчет считается принятым; – выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором; – возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленных Принципалом. 3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1.
За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере 1500 руб.
3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца.
3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон. 4.
Документооборот у сторон
Главным документом, имеющим место в отношениях «агент-принципал» является (помимо, конечно, самого агентского договора) . Такой документ обязаны предоставлять все агенты, независимо от рода деятельности и специфики отношений. Более того, статья 1008 Гражданского Кодекса России требует, чтобы агенты предоставляли отчеты о проведенных поручениях даже тогда, когда принципал разрешает их не предоставлять,
Данный документ должен содержать не только формальные пояснения, но и все доказательства расходов, которые пришлось производить агенту во время выполнения агентского договора. Более полный пакет документов (квитанции о уплате пошлин, составлены субагентские договора и договора с партнерами или арендодателями) оговаривается в самом агентском договоре. Таким образом помимо документов предусмотренных Гражданском Кодексом, остальной документооборот регулируется исключительно принципалом и агентом в порядке составления агентского договора.
Скачать бланк отчета агента по АД при УСН можно .