Апартаменты и квартира — в чем разница

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира — в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?

Да, но здесь надо учесть несколько моментов.

Во-первых, из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.

Во-вторых, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

• Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
• Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
• Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

Техтребования и социальная инфраструктура

Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.

К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.

Апартаменты не соответствуют санитарным нормам для жилья и в них нельзя оформить постоянную регистрацию

Цена – единственный плюс апартаментов для покупателей, которые выбирают между ними и квартирой. Все остальные характеристики таких помещений – со знаком «минус» по сравнению с жильём в многоквартирном доме:

• Застройщик не должен обеспечить жителей апартаментов элементами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами, поликлиниками.
• На апартаменты не распространяются санитарные нормы для жилых домов СанПиН 2.1.2.2645-10. В таких помещениях может не быть шумоизоляции, а на территории – освещения.
• В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Даже для получения временной регистрации собственник должен подтвердить наличие необходимых для проживания в таком помещении условий: санузла и коммунальных сетей.

В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.

Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.

Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.

Использование недвижимости

Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.

Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.

Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.

Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.

Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой

Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.

Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.

В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.

Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов

Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.

В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.

Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.

Сравнение апартаментов с квартирой

Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:

Показатель	Квартира	Апартаменты
ипотечная ставка	8,6%	9,99%
налог	0,1-0,3%	0,5-2%
регистрация	постоянная	временная
применение льгот на приобретение недвижимости	да	нет
соблюдение требований СНИП при строительстве	да	нет
согласование переустройства помещения	да	нет
возможность имущественного вычета	да	нет

Апартаменты и квартиры: разница в вопросах регистрации

С точки зрения отечественного законодательства, апартаменты не являются жилой недвижимостью. Следовательно, прописаться в них на постоянной основе невозможно. В этом заключается ключевое отличие апартаментов от квартиры. Зато получить временную регистрацию в апарт-отеле вполне реально. Ее можно оформить на 5-летний срок, а когда он закончится – повторить процедуру. Такой штамп в паспорте дает право на услуги медицинских и детских образовательных учреждений по месту жительства.

Компания «Полис Групп» заботится о комфорте и благополучии своих клиентов и предлагает оформить временную регистрацию в купленных апартаментах. Ее плюсы – возможность параллельно иметь постоянную прописку в другом населенном пункте или по другому адресу. Вы также можете выбрать более подходящий вам и вашей семье вариант школы, детского сада или медучреждения.

Особенности апартаментов и отличия от квартир

Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:

• регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;

• на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;

• оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;

• при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.

Когда апартаменты выгоднее квартиры

Главный плюс апартаментов – цена. Она всегда ниже, чем на аналогичные по метражу и расположению квартиры. Поэтому, если это не единственное жилье, а человек покупает апартаменты, чтобы, допустим, сдавать – то разница в цене компенсирует повышенную коммуналку и налоги. К тому же при необходимости в апартаментах можно открыть офис или магазин. А при сдаче в аренду апартаменты можно сдавать и частным лицам, и юрлицам или ИП для ведения коммерческой деятельности.

Апартаменты нередко появляются на месте фабрик или других градообразующих предприятий и могут располагаться недалеко от метро или в месте удобных транспортных развязок. Скажем, если у человека квартира в Московской области, где он постоянно зарегистрирован, то можно не брать ипотеку на квартиру в Москве, где он работает, а приобрести апартаменты и жить в них – так дешевле, удобнее добираться на работу, а постоянная регистрация при этом сохраняется.

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

Апартаменты и квартира: сравнительная таблица

Желая подвести итоги в том, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и других городах, мы приготовили таблицу, в которой хорошо видна разница между этими типами жилья.

	Квартира	Апартаменты
Постоянная регистрация	Да	Нет
Временная регистрация	Да	До 5 лет
Перепланировка	Только после согласования	Свободная
Стоимость коммунальных услуг	Стандартная	На 20-30% дороже стандартной
Льготы на оплату ЖКХ	Да	Нет
Социальные объекты рядом с домом (школа, детский сад, поликлиника, детская площадка)	Должен обеспечить застройщик	Необязательны
Соблюдение норм освещенности и звукоизоляции	Есть требования, которые нужно соблюдать по закону	Требования отсутствуют, можно шуметь по ночам
Налоговый вычет	До 260 тысяч рублей (До 390 тысяч рублей, если взята ипотека)	Нет
Налог на имущество	0,1% от кадастровой стоимости жилья	0,5-2% от кадастровой стоимости жилья
Могут ли забрать за долги	Единственное жилье — нет	Да

Перед покупкой жилья необходимо детально изучить тонкости приобретения и продажи помещения:

1. Риски. При строительстве дома возможна заморозка проекта из-за нехватки финансирования. Если комплекс состоит из апартаментов и квартир, остановка возведения в 80% случаев приходится на первую категорию. Чтобы не попасть в категорию обманутых дольщиков, проверить юридический статус застройщика и количество сданных в эксплуатацию объектов.
2. Спрос. Несмотря на разницу цен (апартаменты дешевле), предпочтение отдается квартирам.
3. Использование государственных субсидий. Ипотечное кредитование имеет схожие условия предоставления займа, но при оформлении апартаментов исключена возможность оплаты части долга материнским капиталом.
4. Получение налогового вычета. Опция доступна покупателям квартир. Подать заявку можно через три года владения.
5. Аренда. Для этой цели используются апартаменты. Ставка эквивалентна сдаче квартир, но окупается быстрее. Например, передача помещения третьим лицам для коммерческой деятельности. Однако здесь учитывается удобство расположения, наличие парковки, удаленность от центра.
6. Коммунальные платежи. Современные новостройки включают оба типа жилых помещений, поэтому усредняют счета. Другими словами, разница в платежах минимальна.
7. Продажа. Лояльность покупателей направлена на квартиры. Жилая недвижимость имеет конкретный юридический статус, обслуживание дешевле, налогообложение меньше, чем у апартаментов. Кроме этого сегмент рынка шире. Даже в случае срочной продажи проще найти покупателя.

Для справки! Проводить сделку рекомендовано в присутствии эксперта. Это позволит избежать неприятных последствий, связанных с юридической чистотой.

Похожие записи:

• В каких случаях нужны копии документов, заверенные нотариусом?
• Есть ли льготы по транспортному налогу пенсионерам
• Инструкция: как заполнить и подать уточненную декларацию 3-НДФЛ