Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Важным пунктом, ради которого часто и подписывается предварительный договор, выступает задаток.
Задатком называется мера, которая гарантирует исполнение договоренностей. То есть она гарантирует, что участники отношений не откажутся от своих планов.
Порядок работы с задатком следующий:
● приобретатель вносит задаток при подписании предварительного соглашения. Это небольшая относительно общей стоимости недвижимости сумма;
● если условия договора купли-продажи квартиры всеми выполняются должным образом, задаток засчитывается в счет оплаты;
● если покупатель отказывается от приобретения недвижимости, продавец оставляет задаток у себя;
● если передумал собственник, он возвращает двойной размер задатка: такой порядок установлен статьей 381 Гражданского кодекса РФ.
Перечисление задатка — это необязательное действие: стороны могут обойтись без него.
Его размер согласуется индивидуально, иногда требуются крупные средства. Например, если:
● есть обоснованные подозрения, что приобретатель откажется. Такой отказ чреват для владельца серьезными неудобствами и даже убытками: найдя контрагента, он вынужден отказывать другим претендентам. Если в итоге покупатель передумал, продавец теряет не только другого претендента, но и время. Тогда задатком он компенсирует свои неудобства;
● за счет задатка владелец рассчитывает погасить ипотеку на продаваемый объект недвижимости.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.
Нюансы предоставления задатка
Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ. Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры. Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.
Вне зависимости от размера задатка, договор о его предоставлении должен быть оформлен в письменном виде. Документ регламентирует правоотношения сторон. Если пункты договора будут нарушены, продавца или покупателя могут привлечь к ответственности.
Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.
Особенности расторжения договора
Каждая из сторон имеет право отказаться от подписания документа еще на этапе его заключения. Если же бумага уже подписана, можно прекратить обязательства или изменить существующие условия, оформив дополнительный документ. Однако основным условием считается согласие противоположного участника сделки на выполнение процедуры.
Подготавливая документы, необходимо заранее удостовериться в серьезности намерений всех сторон. Когда продавец или покупатель не уверен в процедуре, лучше не заключать договор. В большинстве случаев продавец, заключая сделку, просто возвращает задаток в стандартном размере.
Однако подобное действие считается нарушением. Покупатель имеет право обратиться в суд и истребовать денежные средства. Если финансовое положение продавца не позволяет сразу же вернуть сумму, будет принято решение об уменьшении величины платежа и произведении расчёта в течение определенного промежутка времени.
Договор купли-продажи квартиры с задатком и обременением
В ипотечном договоре прописан пункт о запрете отчуждения имущества без согласия банка при наличии непогашенных обязательств. При этом осуществление сделки возможно, если платежеспособный покупатель согласиться подождать, пока банк снимет обременение после погашения суммы кредита.
Ипотечный кредит оформляется под залог приобретаемого имущества, поэтому право собственности будет у заемщика, но с обременением. Продаваться такое имущество не должно, кроме тех случаев, когда заемщик не имеет возможности погасить долг по кредиту либо в силу иных важных жизненных обстоятельств. Основное правило – оповестить покупателя о том, что квартира находится в залоге. Условия продажи зависят от решения банка, поэтому договора купли-продажи квартиры с задатком и обременением составляются индивидуально, отталкиваясь от конкретной ситуации.
В жизни данная ситуация выглядит следующим образом:
- оповещается банк о намерении продать квартиру, получают согласие;
- оглашается стоимость, подыскивается покупатель;
- оформляется предварительный договор задатка на сумму, которую нужно погасить по кредиту, деньги идут в счет погашения, снимается обременение;
- составляется договор купли-продажи, выплачивается остальная сумма, регистрируется сделка в Росреестре.
Договор о задатке составляется непосредственно с продавцом, последующий договор купли-продажи подписывают все стороны – продавец, покупатель, залогодержатель.
Передумали идти в основную сделку. Как аннулировать договоренности по ПДКП?
Есть несколько вариантов прекращения отношений, прописанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры:
- период, прописанный в ПДКП, истек – предварительный договор просто теряет юридическую силу автоматически, никаких документов заключать не нужно;
- срок прописан не был, но со дня подписания ПДКП прошло больше года – аналогично предыдущему пункту, соглашение просто аннулируется;
- стороны обоюдно решили, что купля-продажа не состоится – тогда нужно подписать соглашение об аннулировании предварительного договора купли-продажи в связи с желанием обеих сторон;
- единоличное немотивированное аннулирование не допускается – в этом случае нужно идти в суд.
- Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
- Но ведь и взыскать задаток с Продавца в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.
Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!
Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!
Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
-Вы удивлены?
Вы даже и не задумывались об этом.
Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?
-А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.
- Так вот, Предварительный договор купли-продажи нужен и передавать задаток без него нельзя!
Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.
Как правильно составить предварительный договор купли-продажи комнаты?
Стороны предстоящей сделки вправе оговорить все моменты и зафиксировать их в письменном виде. Для этого и существует такой документ, как предварительный договор купли-продажи. Продажа комнаты требует времени на то, чтобы известить соседей, ведь они имеют первоочередное право ее выкупа. Помимо этого у покупателя тоже могут возникнуть временные трудности с приобретением недвижимости.
Чтобы закрепить устные договоренности и практически заручиться уверенностью в том, что сделка будет совершена, стороны подписывают соглашение. Основными пунктами его являются:
- Предмет договора. В этом случае предметом выступает не сама комната, а договоренность ее продать и купить, т.е. подписать окончательный договор (ст. 554 ГК). Одновременно в тексте перечисляются характеристики жилого помещения, дающие возможность, точно его идентифицировать.
-
Правоустанавливающие документы. Следует указать сведения о документе – основании для возникновения права собственности на комнату у продавца. Это может быть договор сделки, свидетельство о вступлении в наследство и т.д. Здесь же приводятся реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию права на имущество (или выписки из ЕГРН).
Следует уточнить так же, что комната не имеет обременений, ограничений по распоряжению, а также не находится под арестом.
-
Цена соглашения (договорная цена комнаты). Обязательным условием является указание цены комнаты, за которую стороны договорились ее купить и продать, в рублях (ст. 555 ГК).
При этом недопустимо наличие в предварительном соглашении условия, требующего полной оплаты указанной стоимости до момента оформления самой сделки купли-продажи основным договором.
- Стороны. Реквизиты сторон соглашения прописываются полностью в соответствии с личными документами (удостоверениями личности, доверенностью).
- Права и обязанности участников договора. Документ должен содержать все моменты, о которых договорились стороны сделки. При этом необходимо указать не только права и обязанности, но и сроки их выполнения. Это касается, в первую очередь, порядка передачи комнаты покупателю, чтобы избежать со стороны продавца затягивания сроков.
-
Условия о задатке. Договоренности, достигнутые в устной форме, стороны вправе скрепить материально при помощи задатка. Если покупатель вносит задаток, то этот пункт обязательно вносится в соглашение, при этом оговаривается условие его возврата при срыве сделки. Возврат регулируется п. 2 ст. 381 ГК РФ. Сумма задатка обязательно учитывается в счет оплаты стоимости комнаты.
Можно учесть в договоре один нюанс, когда собственники других комнат в квартире могут воспользоваться своим правом выкупа продаваемой комнаты. И чтобы задаток вернулся в полном объеме Покупателю, а Продавец не выплачивал двойную сумму, прописать, что задаток по предварительному договору будет признан авансом и полностью возвращен.
Подробнее о задатке…
-
Срок подписания основного договора. Стороны вправе, но не обязаны уточнить дату или период заключения договора сделки. Если они конкретно не указаны, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ срок принимается в календарный год от даты составления предварительного договора.
Документ теряет свою силу, если никто из сторон в указанный срок не вышли с предложением о подписании основного договора.
- Иные пункты. Стороны вправе уточнить в договоре условия разрешения финансовых вопросов относительно предстоящей сделки. Так, можно закрепить, кто будет оплачивать расходы на услуги нотариуса, на аренду ячейки у банка, на оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры
Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.
- Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
- Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
- Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
- При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
- Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца
Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.
Как правильно разорвать предварительный договор?
В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.
Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.
Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.
Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.