Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Ошибка № 1: на свой страх и риск
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Ошибка № 4: не та обстановка
Желая сэкономить, некоторые наймодатели обставляют, а точнее захламляют квартиру «бабушкиной» мебелью, отмечает еще одну распространенную ошибку представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наталия Магера. По ее словам, часто с такой ситуацией можно столкнуться в новых домах эконом-класса, квартиры в которых приобретались специально для сдачи в аренду. «Однако, снимая квартиру в новом доме, наниматель ищет комфорт, в том числе и в обстановке. Поэтому старая мебель только отпугивает нанимателей и снижает арендную ставку такого жилья», – считает эксперт.
В общем, по мнению специалистов, лучше уж оставить квартиру полупустой, приобретя несколько самых необходимых предметов мебели, чем «создавать уют», обустраивая ее развалившимися шкафами и продавленными диванами.
Нередко, по наблюдениям риэлторов, наймодатели весьма халатно относятся к состоянию сантехники, газо-, водо-, электроснабжения. «Многие считают, что после заключения договора и заселения нанимателя именно он должен следить за состоянием стояков, смесителей и т. п. На самом деле за залив соседей и за другие “недоразумения”, связанные с неправильной эксплуатацией приборов снабжения, ответственность несет именно собственник объекта», – говорит Дмитрий Щегельский.
Эксперты предупреждают: теоретически ответственность нанимателей за подобные казусы можно прописать в договоре, однако на практике доказать их вину будет крайне трудно.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Первая ошибка: отсутствие срока в договоре найма
Даже если в договоре аренды не прописано, на какой именно срок он был заключен, это еще не означает, что он может быть расторгнут в абсолютно любое время.
По отношению к договору найма согласно закону существует жесткое ограничение: действие данного документа длится не более пяти лет, после чего следует провести заключение нового договора. И если в договор найма не имеет срока, то он будет приравниваться к пятилетнему договору. Поэтому вы не сможете так просто выселить квартирантов.
Поэтому лучшим решением будет заключать договор аренды на срок, который будет составлять менее одного года. Иначе данный договор нужно будет регистрировать в Росреестре либо вовсе получить штраф в размере пяти тысяч рублей.
Ошибка № 2: слишком жадничаем!
Второй по распространенности ошибкой эксперты рынка считают переоценку своего объекта.
«Сдать квартиру не только выгодно, но и быстро – об этом мечтает любой владелец недвижимости, зарабатывающий на аренде. Однако многие забывают, что один из основных залогов успеха и большого количества потенциальных постояльцев – это адекватная арендная ставка. И если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость простаивала без нанимателей, – не жадничайте», – советует член Комитета по защите прав потребителей Санкт-Петербургской палаты недвижимости Елена Крумгольц.
С этим согласен и Николай Лавров. По его словам, многие наймодатели в вопросах ценообразования проявляют упрямство в ущерб себе, не понимая, что гораздо выгоднее дать 10-процентную скидку, но начать получать арендную плату уже сейчас, чем искать нанимателя лишние два месяца.
Ошибка №3: уклонение от уплаты налогов
Арендодатели без опыта зачастую забывают, что они обязаны платить государству налог, когда они сдают свое жилье квартирантам. В РФ установлено, что собственник квартиры должен заплатить 13% от общей суммы арендной платы. Следует заметить, что эта сумма не такая большая, как в странах Европы, где владельцу такой жилплощади приходится отдавать до 50% своего дохода.
Если арендодатель все равно решит скрывать факт сдачи жилья, то ему может грозить большой штраф.
В некоторых случаях недобросовестные арендаторы начинают шантажировать собственников тем, что могут рассказать налоговой про уклонение от уплаты процентов государству. Таким же шантажом могут заниматься соседи и даже родственники владельца квартиры, поэтому лучше платить вовремя.
При возникновении конфликтов с арендаторами не многие собственники квартир решатся обращаться в суд, ведь он легко может установить, что налог не вносился. Это приведет к уплате крупного штрафа, перекрывающего все доходы от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
«Бордель не устраивать, друзей не водить». Мало кто начинает возникать с претензиями по типу «это моя личная жизнь, я же плачу вам за квартиру деньги». А зря. Ты имеешь право приглашать в снятую квартиру и своих друзей, и родных, и девушку, и даже любовниц (если это никак не помешает твоим соседям в часы, когда нельзя шуметь).
Среднестатистический арендодатель, конечно же, мечтает о таком квартиранте, который бы сидел тихо, как мышка, и буквально летал по воздуху, не стаптывая нового паркета. А уж представить, что могут сделать с квартирой несколько человек, хозяину жилища и вовсе страшно. Просто поговори с ним и убеди его в том, что с квартирой ничего не случится. Но не берись заверять его в том, что ты святой девственник, а также интроверт, который избегает общения с другими людьми.
«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»
«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.
Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.
Илья Стародубцев, 35 лет
Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.
Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.
Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.
Есть такой тип арендодателей: им кажется, что, раз квартира находится в их собственности, они могут заявляться в нее тогда, когда им вздумается. О комфорте квартирантов они редко задумываются. Причем речь сейчас даже не о тех хозяевах, которые наносят тебе визит тогда, когда ты не ждешь. Мы имеем в виду вторжение в квартиру в твое отсутствие. Ты можешь вычислить такого арендодателя по незакрытой дверце шкафа или открытию двери одним оборотом ключа вместо двух. Не стоит списывать такие мелочи на разыгравшееся воображение и закрывать на это глаза. Объясни хозяину квартиры, что он не имеет права заходить в нее в то время, пока тебя нет. Как-никак ты хранишь на съемной квартире ценные вещи, деньги и документы, да и мало кому будет приятно понимать, что в его вещах кто-то роется.
Ошибка 1 — Слепо верить риелторам
Речь идет не только о черных риелторах и фирмах-однодневках. Для риелтора главное — получить деньги. Он не заинтересован в нашем комфорте. Добросовестные агенты заботятся о своей репутации, но таких специалистов нужно искать. Чтобы заработать побольше, риелторы прибегают к хитрым уловкам и разным схемам мошенничества:
- сдают чужие квартиры без согласия собственника;
- сдают квартиру сразу нескольким нанимателям;
- предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение;
- выкладывают на сайты объявления о сдаче квартиры по низкой цене, а затем устраивают аукцион среди потенциальных арендаторов. Стоимость квартиры вырастает минимум на 50 %.
Чтобы обезопасить себя, обращайте внимание на репутацию риелтора. Кроме риелторов на рынке недвижимости работают информационные агентства. После заключения договора с таким агентством вы получите список адресов и телефонов потенциальных арендодателей. Такие агентства предоставляют информационные услуги, но нигде не пишут о том, что информация будет актуальной. Чтобы не попасть впросак, внимательно изучайте договор. Хорошие агентства покажут квартиру, прежде чем просить деньги. Не стесняйтесь задавать вопросы — даже глупые.
Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?
Какие распространенные ошибки допускают те, кто самостоятельно сдает внаем дешевое жилье, например, комнату в коммунальной квартире?
Где и как найти чистоплотного квартиранта?
Отвечая на вопрос, прошу не рассматривать вариант с риэлторами, риэлторскими агентствами и прочими посредниками в виде фирм и частных «жучков», хотя, конечно, если у отвечающих будут оригинальные идеи в том, кто, какие люди и как могут оказать содействие, то буду благодарен за такое рассмотрение вопроса.
Например, какой может быть подвох, если квартирант является знакомым или родственником соседей?
Какой полуофициальный договор целесообразно заключить с квартирантом?
Могут ли государственные органы «поругать» за то, что со сданного жилья не платиться налог государству? С какой суммы дохода нужно платить налог, если по закону?
Я сама уже много лет сдаю собственную квартиру, в которой временно никто не живет. Квартирантов было порядка 10 персон (пар, семей). Сразу хочу ответить автору вопроса, что наличие риэлтора с вашей стороны или со стороны квартиранта, а равно и их отсутствие — ничего ровным счетом НЕ МЕНЯЕТ! Все, что проверяет риэлтор — может с таким же успехом проверить и хозяин квартиры. Разница между хозяином и риэлтором очевидна и важна: риэлтору надо сдать вашу квартиру наплевать кому и на какой срок (хоть на один день)- лишь бы получить свое вознаграждение. А хозяину квартиры нужны порядочные, чистоплотные и платёжеспособные квартиранты на длительный срок.
А теперь советы бывалого арендодателя:
[3]
1) не покупайтесь на фигню риэлторов о том, что они проверят ваших квартирантов. Все, что они делают можете сделать и вы. Посмотреть паспорт и еще какой либо документ (права, военный билет, свидетельство о рождении) — сверить с личностью, которая претендует на съем вашего жилья;
2) обязательно заключайте договор найма на срок менее одного года (менее может быть всего на один день). Образец договора берете в Инете или покупаете (там где продают бланки). Заполняется такой договор очень просто и понятно — могу вас заверить.
3) я предпочитаю сдать жилье человеку с местной пропиской. Даже если ко мне приходит семья и пара — я выберу одного для заключения договора (самого подходящего). Например, такого, у которого в этом городе родственники. Всех остальных квартирантов можно просто перечислить в договоре, как лиц, которые могут также жить с нанимателем.
4) лично ошибалась три раза — и сдавала квартиру неплатежеспособным квартирантам. Теперь наученная подробно расспрашиваю о работе, проверяю, прошу принести последний расчетный лист или трудовой договор. Чтобы не слушать потом сопли о том, что денег нет и долго не будет и про 33 несчастья.
5) когда будете заключать договор — перечислите все имущество в квартире. Даже если это хлам и поломанная мебель. Поверьте: это очень дисциплинирует квартирантов.
6) обязательно имейте запасные ключи от квартиры, а еще лучше второй замок, ключей от которого вы квартирантам не дадите. Это уже на самый крайний случай. Но надо.
Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять
Сдача квартиры в аренду или найм облагается налогом на доходы физических лиц и составляет 13% от суммы арендной платы. Для того, чтобы не пришлось помимо налога уплатить два штрафа – за непредставление налоговой декларации и неуплату, собственно, штрафа, лучше доход задекларировать, а налог – уплатить. Это поможет (кроме спокойной совести) избежать опасности быть шантажируемым собственным жильцом, которые очень часто подают «сигналы» в налоговую, если, например, недовольны арендной платой. Не нужно забывать и о бдительных соседях, которые, как известно, видят все и всегда. Поэтому лучше зарегистрировать договор аренды в Росреестре в качестве обременения жилья и раз в год подавать декларацию о доходах.
Страхование квартиры, которая сдается в аренду, — дело правильное. Это помогает обезопасить как арендодателя, если что-нибудь натворит арендатор, так и арендатора, если его, к примеру, зальют соседи сверху. Лучше узнать о том, какая программа страхования подойдет для сдаваемого в аренду жилья непосредственно в страховой компании, а еще лучше – в нескольких, сравнить предлагаемые условия и застраховать квартиру максимально выгодно для себя.
Вы почти на месте. Остановитесь и посмотрите по сторонам: есть ли вблизи от вашего потенциального дома магазины и аптеки, много ли вокруг людей, хорошо ли освещена улица, насколько чист и ухожен двор, достаточно ли парковочных мест.
Обратите внимание на подъезд. Он без свежего ремонта, но выглядит опрятным? Скорее всего, с соседями вам повезет. Грязно, накурено, темно и жутко? Это повод задуматься.
Также не забудьте зафиксировать, насколько удобно вам было сюда добираться (своим или общественным транспортом) и не возникнет ли проблем по пути назад.
Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.
Пройдитесь по квартире и внимательно все изучите: состояние коммуникаций и мебели, вид из окна, чистоту и удобство балкона или лоджии и прочее. Вот небольшой чек-лист, на что обращаем особое внимание.
✓ Сантехника
Краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Когда сантехника в порядке, в ванной и на кухне не бывает пятен от сырости или плесени — на это тоже обратите внимание.
✓ Окна и двери
Тут все просто — они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть или сквозить.
✓ Розетки
Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки в рабочем состоянии.
✓ Техника
И снова все проверяем и убеждаемся, что оно работает. Особое внимание уделите холодильнику, плите, микроволновке, кондиционеру и другой крупной или дорогой технике.
Если что-то не так, обратите на это внимание собственника и уточните, сможет ли он устранить неисправность, или это сделаете вы, к примеру, в счет арендной платы.
Мошенничество при сдаче квартиры в аренду: популярные схемы и уловки аферистов
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Для начала стоит дать определение мошенничеству как уголовному преступлению. Согласно ст. 159 УК РФ – это незаконное хищение чужой собственности или получение прав на нее. Имеется и условие – обман или вхождение в доверие к жертве.
Зачастую квартирные мошенники работают группами, где каждому члену уготована своя роль. Есть многочисленные примеры сообществ с участием риелторов и даже нотариусов.
Нынешние опасности при сдаче квартир в аренду по своему характеру не зависят от города. Злоумышленники действуют практически одинаково: в Москве, других регионах страны.
Типичные схемы:
- сдача чужой квартиры;
- фиктивные адреса по аренде;
- предъявление поддельных документов;
- предоставление недвижимости одновременно нескольким лицам.
Все эти и другие хитрости будут подробно расписаны дальше. Причем, осторожность нужно проявлять не только потенциальным жильцам, но и владельцам недвижимости. Но обо всем по порядку.
На законодательном языке субарендой именуется сдача квартиры по цепочке. Аферисты разработали многочисленные уловки для личного обогащения за счет доверчивых граждан.
В их пользу играет и то, что люди стремятся получить крышу над головой, не особо вникая в юридические тонкости. Подразумевается проверка информации по жилью, знакомство с его реальными собственниками.