Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.
В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?
Государственная программа рождаемости — временная мера поддержки населения. Поэтому семьям с детьми стоит воспользоваться возможностью и приобрести квартиру как можно скорее.
На сегодняшний день большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием материнского капитала и ипотеки. Однако, для того, чтобы сократить список объектов покупки, необходимо заранее понимать, какую недвижимость нельзя купить с использованием сертификата:
- Земельный участок;
- Квартира или дом, расположенный за пределами населенного пункта;
- Недвижимость, которая не соответствует нормам (жилым и СанПиН);
- Помещение, не имеющее статус жилого (в том числе дачу);
- Жилой объект высотой более трех этажей;
- Жилье вторичного рынка, износ которого превышает 50%.
Если продавец жилого помещения не может подтвердить право собственности на него, то оформлять такую сделку с использованием материнского капитала также нельзя.
Многие считают, что средства материнского капитала нельзя привлекать для покупки доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире. Это мнение ошибочно. Такие объекты можно покупать с использованием материнского капитала при условии, что они являются отдельным самостоятельным объектом.
ДКП жилья с использованием маткапитала: список документов
-
Сертификат “Материнский капитал”;
-
Заявление;
-
К заявлению, которое подается в Пенсионный фонд, необходимо приложить следующие документы:
- Копии паспортов родителей;
- Копии свидетельств о рождении всех детей;
- Оригинал сертификата;
- Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
- Копии договора купли-продажи недвижимости и плана данного объекта (договор о приобретении жилья);
- Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в купленном объекте недвижимости на каждого члена семьи;
- Банковские реквизиты продавца (для того, чтобы перечислить ему денежные средства после одобрения сделки).
Как правильно заполнить?
Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.
В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.
Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.
Как уплачивается налог с продажи
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.
Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.
Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:
доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).
При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.
Шаг первый: выбрав квартиру, составляем договор
Существенное условие договора — предмет, то есть описание объекта сделки. В тексте соглашения укажите кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре не будет необходимых для идентификации квартиры сведений, договор будет считаться незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Обязательно должны быть прописаны:
· цена продаваемого имущества, согласованная сторонами (отдельно сумма, погашаемая материнским капиталом);
· сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением в силу разных оснований;
· порядок и сроки расчетов по сделке.
Договор заключается в простой письменной или в нотариальной форме, удостоверение сделки нотариусом может быть предусмотрено участниками сделки, а в ряде случаев является обязательным: при покупке долей квартиры, в случае, если продавец — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин. В договоре можно сразу распределить доли будущих собственников квартиры либо впоследствии обратиться к нотариусу, чтобы оформить соглашение о выделе долей детям и каждому из родителей.
Возможно ли купить с использованием материнского капитала комнату или долю
С приобретением комнаты не должно возникнуть проблем, а вот с долями придётся повозиться. При покупке жилья материнский капитал выдаётся с обязательством улучшения жилищных условий, поэтому в случае с долями ПФР может отказаться перечислять платёжные средства, так как улучшение условий в этом случае стоит под вопросом, ведь в части квартиры будет жить посторонний человек. Дело может дойти до суда.
Условия, при которых суд может встать на сторону покупателей:
- Доля должна улучшать жилищные условия. Например, ранее у ребёнка не было своей комнаты, а теперь она появится.
- Мгновенное заключение договора купли-продажи.
- Обязательное выделение долей детям и супругу.
С какими рисками придется столкнуться продавцу дома
Лишь немногие владельцы недвижности соглашаются на данную схему продажи дома, так как им приходится сталкиваться с определенными серьезными рисками.
К ним относится:
- ранее владелец сертификата мог уже пользоваться частично средствами из маткапитала, поэтому перечисленных средств может не хватить для покрытия полной стоимости строения;
- нередко приходится вовсе сталкиваться с безответственными покупателями, которые после подписания договора купли-продажи просто не обращаются в банк или отделение ПФ для получения средств, поэтому желательно указать в документе применение штрафов в случае, если возникнет такая ситуация.
Как оплатить цену квартиры маткапиталом
Материнский капитал можно использовать непосредственно при оплате квартиры, либо погасить за его счет предоставленную ипотеку. Это особая форма поддержки граждан, имеющих детей. Выплаты совершаются на основании Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей».
С 2020 года материнский капитал выдается уже при рождении первого ребенка. Его размер ежегодно индексируется в соответствии с инфляцией. Помимо федерального материнского капитала, во многих регионах приняты собственные выплаты из региональных бюджетов семьям с детьми.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года, средства материнского капитала могут полностью или частично быть направлены на улучшение жилищных условий, в том числе:
- покупку жилого помещения;
- на оплату кредитной организации (банку), предоставившей кредит для приобретения жилья.
При прямой оплате части цены квартиры маткапиталом деньги может получить как юридическое лицо — застройщик, так и гражданин — продавец квартиры на вторичном рынке.
Поэтому квартиру с оплатой материнским капиталом можно купить не только у застройщика, но и на «вторичке». Однако приходится учитывать особенности предоставления выплаты — ее перечислят не сразу, а после предоставления ряда документов в органы Пенсионного фонда.
Не все продавцы на вторичном рынке согласны ждать выплаты длительное время. Кроме того, гарантировать получение средств невозможно — всегда есть вероятность ошибки или отказа. Поэтому на вторичном рынке более распространена покупка квартиры в ипотеку с последующим погашением долга за счет материнского капитала.
Можно ли реализовать жилье до выделения долей и далее купить сразу другую
Данный вопрос беспокоит многих владельцев сертификатов.
Здесь следует отметить, что в тех случаях, когда дети указаны в договоре купли-продажи, получать разрешение в органах опеки все же придется, поскольку соответствующие права у несовершеннолетних возникнут одновременно с другими членами семьи.
Несколько иная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда продаваемое жилье приобреталось за маткапитал, но при этом родители обязались выделить доли детям в последующем. В данном случае Росреестр может одобрить сделку по продаже такой квартиры, поскольку в некоторых случаях (при погашении ипотеки, например) информации о том, что использовались средства МК, в документах попросту нет. Однако данная сделка будет зарегистрирована с нарушением закона.
Дело в том, что текст обязательства содержит сведения о приобретаемом на маткапитал жилье. Таким образом, родители обязаны выделить доли в нем детям, а уже после предпринимать действия по дальнейшей продаже.
Следует отметить, что контролирующие органы тщательно следят за соблюдением законодательства в части распоряжения средствами маткапитала, поэтому за неисполнение обязательства родителей могут ждать серьезные правовые последствия.
✅ Подача договора в ПФ
После регистрации в Федеральном центральном регистрационном управлении владелец сертификата (обычно мать) обращается в кассу для подтверждения сделки договором купли-продажи. Она или ее законный представитель (если у вас есть доверенность) пишет заявление о распоряжении средствами, в котором указывает цель использования средств и требуемую сумму (всю или часть имеющегося материнского капитала).
Кроме того, подается пакет документов:
- Паспорт заявителя.
- Свидетельства о рождении детей.
- Свидетельство о браке.
- Родовой сертификат.
- Копия ДКП со штампом Росреестра.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц с указанием владельца сертификата или его супруга в качестве владельца сертификата.
- Нотариально заверенное обязательство о том, что каждому члену семьи будет выделена доля (если это обязательство не включено в ACP).
- Сертификат о состоянии материнского капитала (выдается пенсионным фондом или МФЦ).
- СНИЛС всех членов семьи.
- Уведомление из банка об открытии счета на имя продавца (бывшего владельца недвижимости).
Отсутствие документа или ошибки в его оформлении — самые распространенные причины, по которым пенсионный фонд отказывается от использования материнского капитала. Перечень взносов и правила их подачи прописаны в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12.12.2007.
Заявление и документы можно подать в отделение Пенсионного фонда по месту жительства владельца сертификата, через МФЦ, по почте или через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
Проверка занимает 30 рабочих дней (т.е. включая выходные и праздничные дни, это примерно 40 календарных дней), и еще 10 банковских дней требуется для перевода средств на личный счет продавца (не покупателя!). Эта мера принята для защиты от мошенничества и платежей на другие цели, не предусмотренные законодательством. Поэтому приблизительное время ожидания выплаты составляет 45-55 дней после подачи документов. Также задержки могут возникнуть в случае сбоев в работе системы государственных услуг пенсионного фонда или длинных очередей.
✅ Какую опасность несут ошибки в документах
Вся информация о приобретаемом имуществе должна быть внесена в договор в соответствии с технической документацией, а о сторонах сделки — в соответствии с документами, удостоверяющими их личность. В этом случае требуется особая осторожность, так как любая ошибка может привести к недействительности документа или отказу в использовании капитала. Специалисты пенсионных фондов будут особенно скрупулезны при проверке АКД. Наиболее распространенными ошибками являются следующие:
- Нарушение последовательности нумерации пунктов договора.
- Некоторые паспортные данные отсутствуют. В некоторых отделениях фонда обязательно указывается код подразделения, выдавшего паспорт.
- Неточности в датах/местах рождения. Информация должна точно соответствовать паспортным данным, даже если есть различия, которые на первый взгляд кажутся несущественными (например, место рождения — Ставрополь или город Ставрополь).
- Неточности в платежных квитанциях (имя, адрес плательщика, сами квитанции).
Также обезопасить себя можно, предъявив ДКП сотруднику пенсионного фонда перед подачей документов в Росреестр, чтобы сотрудник мог указать на недостатки и предложить пути их исправления.
Если ошибки уже были допущены, проблему можно решить одним из следующих способов:
- В процессе регистрации (до момента отправки в архив): Потребуйте заменить неправильный документ на правильную копию.
- После завершения регистрации перехода права собственности: составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи с правильной формулировкой и отправить его сначала в Росреестр на регистрацию, затем снова в ПФ и снова ждать проверки.
В договоре купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала правильность каждого пункта имеет большое значение. Должны ли все члены семьи быть зарегистрированы в качестве собственников одновременно? Как должен быть сформулирован порядок выплаты пособий по беременности и родам? Как разрешить трудности в случае отказа в выдаче? На бесплатной консультации юристы с нашего сайта помогут разъяснить все нюансы. При необходимости они готовы непосредственно участвовать в сделке купли-продажи и контролировать соблюдение всех требований законодательства.
Договоры приобретения жилой недвижимости
В связи с последними изменениями в законодательстве уменьшилось количество запретов на приобретения жилья с материнским капиталом.
Так, было снято ограничение на приобретение жилой недвижимости за чертой населенных пунктов, а также дач. Дело в том, что с 1.01.2019 года капитальные жилые строения на садовых дачных участках были приравнены по статусу к жилым домам, при условии их регистрации в Росреестре. Пока практики приобретения дач на средства материнского капитала нет, но скоро она появится.
По-прежнему сохраняется запрет на использование материнского капитала для приобретения:
- земельных участков под строительство;
- жилых помещений, но соответствующих санитарным нормам и жилищным нормативам;
- дома с более чем 3 этажами;
- нежилых помещений;
- квартир во вторичном жилом фонде, износ которого составляет более 50%;
- идеальную долю в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре с соответствующей регистрацией в Росреестре.
Оформление договора купли-продажи земли с домом
Договор купли продажи (ДКП) дома с земельным участком за материнский капитал оформляется последовательно:
Заключать договор купли-продажи может только владелец сертификата или его законный супруг. В противном случае, Пенсионный Фонд не выделит денежные средства.
| Шаг 1 | Оформить сертификат | Прежде, чем воспользоваться средствами капитала, его необходимо оформить. Это может сделать один из родителей ребенка. Для этого потребуется подать заявление в ПФРФ, прикрепив к нему необходимые документы: паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, СНИЛС. |
| Шаг 2 | Поиск дома | Подобрать жилье, которое соответствовало бы требованиям, описанным выше. Кроме того, на нем не должно быть обременений, дом не должен находиться в залоге. |
| Шаг 3 | Оформить сделку | Заключить договор, зарегистрировать его в ЕГРН:
|
| Шаг 4 | Получить денежные средства со счета материнского капитала | После заключения договора необходимо обратиться в Пенсионный Фонд с заявлением о списании денежных средств со счета. Для этого потребуется предоставить следующие документы:
На рассмотрение пакета документов ПФРФ затрачивает до двух месяцев. В течение десяти дней с момента одобрения денежные средства поступят на счет продавца. |
| Шаг 5 | Завершение сделки | После получения денежных средств продавцу и покупателю необходимо снова явиться в ЕГРН для снятия обременения с дома. Государственной пошлины в данном случае нет. |
| Шаг 6 | Распределение долей | По закону в доме обязательно должны быть прописаны дети, кроме того, им должны быть выделены доли, которые закрепляются договором дарения долей, заверенном в ЕГРН. |
Бланк договора можно без труда найти в интернете. Тем не менее, рекомендуется проверить его у профессионального юриста. Это поможет избежать множества проблем в будущем.
Как исправить ошибку, допущенную в договоре?
Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.
Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?
Этап заключения сделки Что делать?
| Вы обнаружили описку во время заверения | Достаточно заново распечатать исправленный договор |
| Документ уже заверен, но не отправился в архив | Можно договориться с регистратором и заменить договор |
| Заменить договор уже нельзя | Можно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения |