Новое в законодательстве о залоге применительно к недвижимому имуществу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новое в законодательстве о залоге применительно к недвижимому имуществу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках дела о банкротстве Липецкого металлургического , основанного в 1900 г. (далее – завод, должник), Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о старшинстве залогов в процедуре банкротства. Дело оказалось запутанным с точки зрения фактуры, загроможденным многочисленными уступками, поручительствами, залогами, однако весьма несложным с точки зрения права. Если разобраться в перипетиях прав требования и судьбе заложенного имущества, то становится ясно, что речь идет о применении двух-трех норм права. Главное – разобраться.

Понятие и принцип старшинства залога

Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.

Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.

Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.

Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.

Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах

Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

• ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
• ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

• в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
• касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Какие документы нужны

Чтобы перезаложить уже заложенное жилье, нужно подготовить пакет документов, состоящий из:

• принадлежащего залогодержателю российского гражданского паспорта;
• второго удостоверяющего личность документа по запросу кредитора (например, загранпаспорта, СНИЛС, водительского или военного удостоверения);
• документации на передаваемую в залог недвижимую собственность: свидетельства о зарегистрированных правах собственности, являющегося основанием прав владения документа (к примеру, договора мены, купли-продажи, дарственной), единого жилищного документа (ЕЖД заменяет выписки из домовых книг и справки об отсутствии коммунальных долгов), оценочного акта (если с получения прошлого прошло больше полугода);
• заключенного с предыдущим кредитором договора кредита;
• выписки по кредиту по запросу нового кредитора с указанием остатка задолженности;
• оформленной ранее закладной (договора залога).

Полный перечень всех нужных документов лучше заблаговременно уточнить в компании, в которую вы обращаетесь за перезалогом. И некоторые бумаги предъявляются уже на этапе подачи заявки, так что готовьте их сразу.

О старшинстве залогов при банкротстве

Аб. 2 ч. 1 ст. 342 Кодекса регламентирует два документа, посредством которых старшинство может измениться:

• соглашение, сторонами которого являются залогодержатели;
• соглашение, участниками которого могут являться залогодатель и один, несколько или сразу все залогодержатели.

При этом данные соглашения не должны затрагивать законных прав и интересов других лиц, которые не являются сторонами соответствующих договоров.

Залогодатель, ранее заключивший договор в отношении предмета, гарантирующего определенное обязательство, с одним залогодержателем, может передать в залог данный предмет последующему залогодержателю, но только при соблюдении нижеуказанных условий:

• последующий залог может быть осуществлен, если другое положение не определено в законе;
• осуществить последующий залог в отношении предмета, уже являющегося обеспечением по обязательству, возможно, если предшествующий залоговый договор не запрещает данного действия;
• последующий залог должен заключаться на условиях, не противоречащих условиям предыдущего залогового договора.

За нарушение правил, приведенных выше, при которых должен осуществляться последующий залог, залогодатель несет следующие риски:

• суд признает договор недействительным по основаниям, установленным в ст. 168 Кодекса;
• предшествующий залогодержатель приобретет право требования у залогодателя компенсации причиненных убытков за нарушение условий договора.

Действует особое условие для последующего залогодержателя, который знал о недопустимости осуществлять последующий залог -требования такого недобросовестного залогодержателя будут исполняться согласно условиям, предусмотренным в предшествующем залоговом договоре.

Если же последующий залог был осуществлен на условиях, не противоречащих предыдущему, и условия второго были изменены, то права последующего залогодержателя не будут затронуты, если произошедшие изменения повлекут за собой ухудшение гарантии его требования.

Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

• ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
• ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

• в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
• касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

2. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

4. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

1. В комментируемой статье, новая редакция которой вступила в силу с 01.07.2014, более подробно по сравнению с предыдущей редакцией урегулирована ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (т.н. последующий залог). В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Указанное правило действовало и ранее.

В письме Федеральной службы судебных приставов от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП даны разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, указывается, что решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит:

— применительно к заложенному недвижимому имуществу — от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения;

— применительно к заложенному движимому имуществу — от даты заключения договора залога.

При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Если в процессе обращения взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю стало известно о предшествующем договоре залога, ему рекомендуется незамедлительно проинформировать предшествующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего залогодержателя.

2. Законодательной новеллой являются нормы о возможности изменения старшинства залогов, т.е. соотношения последующего и предшествующего залогов. Устанавливаются два правила. Во-первых, старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, во-вторых, — соглашением между одним, нескольким или всеми залогодержателями и залогодателем.

В ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Возможность заключения соглашения между залогодержателями напрямую законом не установлена, хотя и не запрещена.

Если суммы по основным обязательствам, обеспеченным залогом, различны у двух залогодержателей, то изменить соотношение предшествующего и последующего залогов можно только в рамках обеспеченных сумм. При этом замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.

Для изменения старшинства залогов посредством соглашения характерно то, что оно не затрагивает права третьих лиц, т.е. субъектов, не являющихся сторонами данных соглашений. Расширительное толкование данной нормы ГК РФ приводит к выводу, что в той части, в которой данные соглашения влекут за собой подобного рода изменения, они (соглашения) являются недействительными.

3. Согласно п. 2 комментируемой статьи последующий залог допускается, если он не запрещен законом.

Условия, на которых может быть заключен договор последующего залога, могут быть определены в предшествующем договоре залога, в таком случае они являются обязательными к соблюдению. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим несоблюдением убытков (о понятии убытков см. ст. 15 ГК РФ).

4. В п. 3 комментируемой статьи закреплена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. К данным сведениям относится информация об условиях договора залога, в т.ч. предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также при установлении соответствующих условий — условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Аналогичная обязанность залогодателя была закреплена в п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции, но в качестве санкции при этом указывалось, что залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением указанной обязанности. В соответствии же с новой редакцией данного пункта залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения указанной обязанности при условии, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах. Указанное правило закреплено по аналогии с положением п. 1 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на залогодателя, заключившего последующий договор залога, обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. Эти положения являются нововведениями ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ, закрепленными по аналогии с нормой п. 2 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О форме такого уведомления ничего не сказано. К подобным уведомлениям применимы общие правила о юридически значимых сообщениях (см. ст. 165.1 ГК РФ и комментарий к ней).

• Часть первая гражданского кодекса. Часть первая гражданского кодекса
• Раздел I. Общие положения
• Подраздел 1. Основные положения
• Глава 1. Гражданское законодательство
• Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав
• Подраздел 2. Лица
• Глава 3. Граждане (физические лица)
• Глава 4. Юридические лица
• Параграф 1. Основные положения
• Параграф 2. Коммерческие корпоративные организации
• Параграф 4. Государственные и муниципальные унитарные предприятия
• Параграф 6. Некоммерческие корпоративные организации
• Параграф 7. Некоммерческие унитарные организации
• Глава 5. Участие российской федерации, субъектов российской федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством
• Подраздел 3. Объекты гражданских прав
• Глава 6. Общие положения
• Глава 7. Ценные бумаги
• Параграф 1. Общие положения
• Параграф 2. Документарные ценные бумаги
• Параграф 3. Бездокументарные ценные бумаги
• Глава 8. Нематериальные блага и их защита
• Подраздел 4. Сделки. решения собраний. представительство
• Глава 9. Сделки
• Параграф 1. Понятие, виды и форма сделок
• Параграф 2. Недействительность сделок
• Глава 9.1. Решения собраний
• Глава 10. Представительство. доверенность
• Подраздел 5. Сроки. исковая давность
• Глава 11. Исчисление сроков
• Глава 12. Исковая давность
• Раздел II. Право собственности и другие вещные права
• Глава 13. Общие положения
• Глава 14. Приобретение права собственности
• Глава 15. Прекращение права собственности
• Глава 16. Общая собственность
• Глава 17. Право собственности и другие вещные
• Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
• Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления
• Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав
• Раздел III. Общая часть обязательственного права
• Подраздел 1. Общие положения об обязательствах
• Глава 21. Понятие обязательства
• Глава 22. Исполнение обязательств
• Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств
• Параграф 1. Общие положения
• Параграф 2. Неустойка
• Параграф 3. Залог
• Параграф 4. Удержание вещи
• Параграф 5. Поручительство
• Параграф 6. Независимая гарантия
• Параграф 7. Задаток
• Параграф 8. Обеспечительный платеж
• Глава 24. Перемена лиц в обязательстве
• Параграф 1. Переход прав кредитора к другому лицу
• Параграф 2. Перевод долга
• Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств
• Глава 26. Прекращение обязательств

1. В комментируемой статье, новая редакция которой вступила в силу с 01.07.2014, более подробно по сравнению с предыдущей редакцией урегулирована ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (т.н. последующий залог). В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Указанное правило действовало и ранее.

В письме Федеральной службы судебных приставов от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП даны разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, указывается, что решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит:

— применительно к заложенному недвижимому имуществу — от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения;

— применительно к заложенному движимому имуществу — от даты заключения договора залога.

При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Если в процессе обращения взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю стало известно о предшествующем договоре залога, ему рекомендуется незамедлительно проинформировать предшествующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего залогодержателя.

2. Законодательной новеллой являются нормы о возможности изменения старшинства залогов, т.е. соотношения последующего и предшествующего залогов. Устанавливаются два правила. Во-первых, старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, во-вторых, — соглашением между одним, нескольким или всеми залогодержателями и залогодателем.

В ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Возможность заключения соглашения между залогодержателями напрямую законом не установлена, хотя и не запрещена.

Если суммы по основным обязательствам, обеспеченным залогом, различны у двух залогодержателей, то изменить соотношение предшествующего и последующего залогов можно только в рамках обеспеченных сумм. При этом замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.

Для изменения старшинства залогов посредством соглашения характерно то, что оно не затрагивает права третьих лиц, т.е. субъектов, не являющихся сторонами данных соглашений. Расширительное толкование данной нормы ГК РФ приводит к выводу, что в той части, в которой данные соглашения влекут за собой подобного рода изменения, они (соглашения) являются недействительными.

3. Согласно п. 2 комментируемой статьи последующий залог допускается, если он не запрещен законом.

Условия, на которых может быть заключен договор последующего залога, могут быть определены в предшествующем договоре залога, в таком случае они являются обязательными к соблюдению. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим несоблюдением убытков (о понятии убытков см. ст. 15 ГК РФ).

4. В п. 3 комментируемой статьи закреплена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. К данным сведениям относится информация об условиях договора залога, в т.ч. предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также при установлении соответствующих условий — условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Аналогичная обязанность залогодателя была закреплена в п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции, но в качестве санкции при этом указывалось, что залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением указанной обязанности. В соответствии же с новой редакцией данного пункта залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения указанной обязанности при условии, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах. Указанное правило закреплено по аналогии с положением п. 1 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на залогодателя, заключившего последующий договор залога, обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. Эти положения являются нововведениями ФЗ от 21.12.2013 N 367-Ф��, закрепленными по аналогии с нормой п. 2 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О форме такого уведомления ничего не сказано. К подобным уведомлениям применимы общие правила о юридически значимых сообщениях (см. ст. 165.1 ГК РФ и комментарий к ней).

Для Граждан:

• Задавайте вопрос из любого региона России на форуме и получите ответ сразу нескольких юристов.
• Общайтесь с юристами в чате.
• Пользуйтесь дополнительными платными юридическими услугами.
• Получайте полезный контент.

Для Юристов:

• Общайтесь с авторами вопросов в чате.
• Дополнительный заработок.
• Отвечайте на вопросы на форуме.
• Ведите собственную страницу.
• Публикуйте статьи, показывая уровень Вашей экспертности, привлекая новых клиентов.

Запрет последующего залога // несколько соображений по поводу вторжения третьего лица в отношения залогодателя и залогодержателя

1. Недавняя реформа законодательства о залоге (§ 3 гл. 23 ГК РФ) породила один очень интересный вопрос, находящийся на стыке вещного и обязательственного права: вопрос о возможности и последствиях ограничения последующего (младшего) залога в договоре между предшествующим (старшим) залогодержателем.

Если вкратце описать суть проблемы, то она заключается в следующем.

Прежнее законодательство о залоге содержало норму, в соответствии с которой последующий залог допускался, если он не был запрещен законом или договором. Практика залоговых сделок свидетельствовала о том, что последующий залог запрещался предшествующим залогодержателем фактически в 100% случаев. Единственные случаи установления последующих залогов, которые могли быть обнаружены в России, — это примеры, когда вещь закладывалась одному и тому же банку в обеспечение нескольких кредитов (в ситуациях, когда по какой-то причине стороны предпочитали не вносить изменения в уже существующий кредитный договор, а заключать новый).

Однако такой фактический запрет установления младших залогов в отношении уже заложенного имущества был связан вовсе не с «эгоизмом» банков, выступавшим в роли «собаки на сене» и не подпускавшим конкурентов к стоимости один раз уже заложенной вещи. Скорее, такое негативное отношение к множественности залогов объяснялось совершеннейшим пробелом в вопросах регулирования стечения старших и младших залогов на одну вещь. В частности, было совершенно не ясно, что происходит с младшим залогом в случае если по старшему залогу будет обращено взыскание на заложенное имущество, а младший залогодержатель не пожелает этим правом воспользоваться. Исходя из общего принципа следования залога за вещью, такой залог должен был сохраниться (как сохраняется обычный залог при продаже вещи залогодателем третьему лицу), каких-либо изъятий для случаев множественности залогов в ГК установлено не было.

Понятно, что такое решение совершенно уничтожает всю ценность залогового приоритета старшего залогодержателя. Предположим, что вещь стоит 100, она обременена старшим залогом на 70 и младшим на 20 (для упрощения примера проигнорируем факт начисления процентов за пользование кредитом и неустоек за просрочку должника). Если старший залогодержатель пожелает обратить взыскание на предмет залога, а младший – нет, а вещь будет оценена (с учетом требования скорой продажи) в ходе реализации предмета залога, например, в сумме 80, то эта стоимость будет неизбежно дисконтироваться еще и на 20 (размер младшего обременения).

В итоге покупатель вещи будет готов за нее заплатить не более 60 (имея в виду возможное обращение взыскание по требованию младшего залогодержателя, которому придется выплатить 20). Получается, что в итоге старший залогодержатель получает не полностью свой долг (который составлял, напомню, 70), а только его часть – 60. В оставшейся части он остается не удовлетворенным. И виновником этой ситуации является … младший залогодержатель, который не пожелал обратить взыскание на залог.

Это выглядит довольно странно: смысл залогового старшинства как раз и заключается в том, чтобы отодвинуть всех других кредиторов залогодателя от стоимости заложенной вещи и занять первое место, образно выражаясь, в очереди у «окошка в кассу за деньгами». Но, выходит, младший залог выступает своеобразным «якорем», который «утягивает» залоговое старшинство вниз. В результате совершенно парадоксальным образом младший залогодержатель оказывается в приоритетном положении по отношению к старшему залогодержателю.

Понятно, что в такой ситуации любой нормальный залогодержатель, имеющий старшинство, ни при каких обстоятельствах не допустит ухудшения своей позиции путем установления залогодателем последующего залога. Именно поэтому договорная практика банков и придерживалась крайне жесткой линии, направленной на договорное блокирование последующих залогов, благо соответствующие нормы и ГК РФ, и Закона об ипотеке позволяли эти делать.

2. Довольно долгое время вопрос о последствиях нарушения такого договорного запрета разрешался крайне жестко и прямолинейно: последующие залоги, установленные с нарушением запрета (либо согласия) залогодержателя объявлялись судами ничтожными по ст. 168 ГК РФ, так как они якобы нарушают предписание закона. Логика судов была такова: раз право запретить залог установлено законом, то и нарушение этого запрета будет посягать на законодательную норму; стало быть, сделка, совершенная в нарушение такого запрета будет ничтожной именно по ст. 168 Кодекса («сделка, не соответствующая требованию закона … ничтожна»).

Вся абсурдность такого подхода проявила себя в деле «Россельхозбанк против Общества “Кристалл-Белл”», рассмотренном Президиумом ВАС РФ (постановление № 10683/09 от 08.12.2009), в котором обсуждался вопрос о действительности договора последующего залога, заключенного в нарушение запрета, установленного в договоре с предшествующим залогодержателем. Президиум ВАС отказался поддерживать мнение о ничтожности младшего залога, заключенного в нарушение запрета. В данном деле аргументация Суда заключалась в том, что Суд хотя и признал, что младший залог, установленный в нарушение старшего залога, нарушает закон, но, воспользовавшись оговоркой ст. 168 ГК об «иных последствиях нарушения закона» и обнаружив в ст. 351 Кодекса те самые «иные последствия» в виде права старшего залогодержателя на досрочное обращение взыскания на предмет залога, Президиум ВАС пришел к выводу о том, что младший залог является действительным. Дополнительно Президиум обратил внимание на то, что к моменту рассмотрения дела о действительности младшего залога старший залогодержатель воспользовался своим правом на досрочное обращение взыскания на предмет залога, заявив об установлении своего требования в реестре кредиторов залогодателя как обеспеченного залогом[1].

Комментарий к статье 342 Гражданского Кодекса РФ

1. В силу закрепленного в п. 1 комментируемой статьи принципа старшинства залогов удовлетворение последующего залогодержателя производится после удовлетворения предшествующего залогодержателя.

При определении старшинства нужно исходить из времени возникновения права залога. В случае установления залога в обеспечение будущего или условного требования старшинство определяется не моментом возникновения полного обеспечиваемого требования, а моментом заключения договора о залоге. Иначе более заботливый залогодержатель становился бы в худшее положение, чем другие залогодержатели.

Особенности последующей ипотеки предусмотрены ст. ст. 43 — 46 Закона об ипотеке.

Очередность удовлетворения залогодержателей должна соблюдаться и в случае банкротства залогодателя.

2. Нарушение договорного запрета последующих залогов рассматривается в судебной практике как нарушение п. 2 комментируемой статьи, влекущее в соответствии со ст. 168 ГК ничтожность договора о последующем залоге (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 марта 2008 г. N А19-13608/07-Ф02-948/08; Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июля 2008 г. N А57-6867/07-19). Кроме того, предыдущий залогодержатель вправе на основании подп. 1 п. 2 ст. 351 ГК потребовать досрочного удовлетворения своих требований, а если это требование не будет исполнено, обратить взыскание на предмет залога.

Отметим, что договор о последующем залоге есть сделка по распоряжению заложенным имуществом, совершенная без согласия залогодержателя. Поэтому вопреки указанной судебной практике здесь должны применяться последствия распоряжения предметом залога, совершенного без согласия залогодержателя (см. п. 3 коммент. к ст. 346 ГК).

3. Убытки, о которых говорится в п. 3 комментируемой статьи, состоят в разнице между суммой, полученной последующим залогодержателем, и суммой, которую он мог бы получить, являясь первым залогодержателем.

4. Последующий залог приводит к появлению нескольких залогодержателей. Поэтому в случае необходимости дачи согласия залогодержателя (например, согласия, предусмотренного абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК) оно должно даваться всеми залогодержателями. Любой из залогодержателей вправе заявить требования, основанные на ст. 351 ГК.

5. Если предшествующий залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет стоимости предмета залога ранее последующего залогодержателя, то последующий залогодержатель приобретает право залога на сумму, оставшуюся после погашения требований предыдущего залогодержателя, и удовлетворяется за счет этой суммы.

В случае перехода предмета залога в собственность залогодержателя (см. п. 1 коммент. к ст. 334 ГК) удовлетворение последующих залогодержателей становится невозможным, вследствие чего последующие залоги прекращаются. Если предмет залога переходит в собственность залогодержателя и его стоимость превышает размер обеспеченного требования, то последующий залогодержатель приобретает залоговое право на средства, полученные залогодателем от предшествующего залогодержателя.

6. При указанных в п. 4 комментируемой статьи условиях залогодержатель вправе потребовать досрочного удовлетворения за счет заложенного имущества. Соответствующее требование может быть заявлено до обращения взыскания последующим залогодателем на предмет залога, т.е. до его продажи. Залогодержатель, который не заявил о досрочном удовлетворении своих требований за счет предмета залога, не утрачивает право залога на этот предмет. Залоговое обременение сохраняется для нового собственника, считающегося новым залогодателем (ст. 353 ГК).

По смыслу п. 4 комментируемой статьи продажа имущества по требованию последующего залогодержателя производится без согласия предшествующего залогодержателя.

Поскольку залоговое обременение в пользу предшествующего залогодержателя сохраняется, реализовать предмет залога последующему залогодержателю будет довольно затруднительно. Желающих купить предмет, находящийся в залоге, найдется немного. Если предмет залога не удастся продать и последующий залогодержатель оставит его за собой (п. 6 ст. 350 ГК), то он сам займет место залогодателя по отношению к предшествующему залогодержателю.

Возможно ли взять последующую ипотеку в том же банке

Да, это осуществимо. Для примера можно рассмотреть такую ситуацию: у заемщика оформлена ипотека на квартиру. Если ипотека частично погашена или стоимость квартиры выше, чем сумма займа, то можно оформить последующий залог.

Остаточную стоимость от объекта человек вправе пустить на дополнительное вливание средств. Заемщик погасил 70% текущего обязательства. Теперь он может приобрести комнату в квартире и заложить первичную квартиру в качестве обеспечения долга.

Когда должник полностью погасит первый кредит, обременение с квартиры не будет снято, так как она выступает обеспечением по другой ипотеке для приобретения комнаты. Снятие обременения с первой квартиры произойдет после погашения последнего кредита.

Но ссудодателем может выступить и другой банк. Тогда процедура оформления будет немного сложнее, потребуются дополнительные документы. Если заемщик решит обратиться в другой банк, то нужно оповестить первичного залогодержателя. Он даст согласие, подтвердив это специальным документом. Бумага прилагается к договору. Она дает право первому кредитору в первую очередь получить возврат средств.

Процедура регистрации залога ипотечной недвижимости в Росреестре

Если кратко, то процедура регистрации состоит из следующих этапов:

1. Сбор документов.
2. Подача их в ведомство.
3. Получение регистрации.

Теперь подробнее о каждом этапе. Сначала заемщику нужно собрать бумаги. При ипотеке недвижимость приобретается по договору купли продажи либо договору долевого участия. Потребуется написать заявление в Росреестр о регистрации права собственности.

Также в учреждение предоставляются:

• договор залога;
• квитанция об уплате налога;
• разрешение органов опеки на распоряжение имуществом, если есть дети и они имеют доли;
• нотариальное согласие супруга на передачу имущества под залог.

Подача комплекта допускается как удаленная, через интернет, так и при личном посещении ведомства. Согласно закону, регистрация не должна превышать 10 рабочих дней.

В таблице представлены сроки в зависимости от способа обращения заявителя с документами:

Способ	Срок/рабочих дней
Напрямую в Росреестр для регистрации прав	7
В МФЦ для регистрации прав	9
При наложении ареста на имущество	3
Напрямую в Росреестр при регистрации ипотеки	5
При обращении в МФЦ для регистрации ипотеки	7

Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов).

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

Соглашением между залогодержателями;

Соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

О старшинстве залогов при банкротстве

Заложенное имущество согласно п. 2 комментируемой статьи может быть передано в последующий залог в обеспечение исполнения других требований.

Основным риском считается утрата, порча имущества. Хотя недвижимость необходимо застраховать, но выплаты могут не покрыть всех убытков последующих залогодержателей. Клиент не только потеряет жилье, но и вынужден погашать долги. Условия хорошо составленного договора предполагают компенсацию рисков по решению суда.

Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге могут потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в т.ч. путем обращения взыскания на предмет залога.

Основным риском считается утрата, порча имущества. Хотя недвижимость необходимо застраховать, но выплаты могут не покрыть всех убытков последующих залогодержателей. Клиент не только потеряет жилье, но и вынужден погашать долги. Условия хорошо составленного договора предполагают компенсацию рисков по решению суда.

Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге могут потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в т.ч. путем обращения взыскания на предмет залога.

Естественно, мало кто мог быть заинтересован в приобретении такого обремененного объекта, и это очень сильно дисконтировало его цену.

Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Право на географическое указание и наименование места происхождения товара (в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 230-ФЗ) 1. Основные положения (в ред.

Понятие и основания возникновения залога

Залог — один из способов обеспечения исполнения обязательств, суть которого заключается в том, что кредитор обязательства, гарантированного залогом (залоговый кредитор), имеет право в случае неисполнения должником это обязательство, чтобы получить удовлетворение стоимости заложенного имущества, и в основном другим кредиторам лица, владеющего этим имуществом (залогом), за исключениями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса).

В современных условиях залог занимает особое место среди средств обеспечения исполнения гражданских обязательств и имеет несомненные преимущества. Во-первых, договор залога недвижимости гарантирует доступность и сохранность этого имущества, когда должник должен произвести расчеты с кредитором. Кроме того, стоимость заложенного имущества будет расти пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог активов должника дает залогодержателю возможность урегулировать свои требования за счет заложенного имущества, прежде всего перед другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность утраты имущества в натуре (а объект залога, как правило, особенно ценный, так называемое быстро ликвидируемое имущество) является хорошим стимулом для должника к адекватному исполнению своих обязательств.

Несмотря на все свои преимущества, залог еще не распространился на деловые отношения. Объясняется это, прежде всего, отсутствием единой системы государственной регистрации прав собственности и сделок с недвижимым имуществом, которое как объект залога (ипотеки) является наиболее привлекательным для кредиторов. В результате нередко одно и то же имущество передается в залог повторно. При этом каждый последующий залогодержатель не подозревает, что его обязательство обеспечивается залогом активов, уже обремененных ранее заключенными договорами.

Согласно современному российскому гражданскому праву, залоговое право является обязательственным. Действующий Гражданский кодекс предоставил залог отдельному правовому учреждению и признал стоимость обеспечительного обязательства для него (глава 23 «Исполнение обязательств»).

Залоговые отношения могут быть установлены двумя способами — на основании договора и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, то есть, если законом установлено, какое имущество и какое обязательство признается имуществом, образованным в датчик.

Право залога, как правило, возникает с момента заключения договора, если предмет договора не подлежит передаче залогодержателю. Что касается залога переданного залогодержателю имущества, то право залога возникает с момента передачи этого актива в залог. Но когда возникает право удержания, также зависит от условий контракта.

Договор о залоге может быть независимым, т.е отдельным от договора, из которого возникает обязательство, гарантированное залогом, но оговорка о залоге может быть включена в основной договор.

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, характер, размер и время исполнения обязательства, гарантированного залогом, а также условие, при котором стороны, залог или залог, заложили залог имущество. Если стороны не придут к соглашению хотя бы по одному из вышеуказанных условий или в договоре нет соответствующего условия, договор о залоге не может считаться заключенным.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или имущественного права, гарантирующего вытекающее из договора обязательство, которое должно быть удостоверено, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 339 Гражданского кодекса). В некоторых случаях договор залога необходимо зарегистрировать в установленном порядке.

Несоблюдение нотариальной формы договора, а также правил транскрипции влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Залогом может быть только действующий кредит. При отсутствии основного обязательства кредитор не имеет права на приоритетное удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Это правило вытекает из того факта, что договор о залоге не является автономным, поскольку он гарантирует только выполнение другого основного обязательства. Если основное обязательство по какой-либо причине погашается, прекращается и обязательство по залогу. При этом, сохраняя действие основного обязательства, залог остается в силе в случаях, когда действует право собственности или хозяйственного ведения, предмет залога продается третьему лицу, а также при уступке залогодержателем на законных основаниях третьему лицу кредит, обеспеченный залогом, или когда должник по вложениям передает другому лицу долг, вытекающий из обязательства, гарантированного залогом.

Действующее законодательство допускает повторный залог (последующий залог) уже заложенного имущества. Введение правила повторного залога связано с тем, что стоимость заложенного актива может значительно превышать сумму долга по обязательству, уже гарантированному залогом.

Если первоначальный залог препятствует осуществлению залогодержателем права повторного залога, он вправе указать в договоре о залоге, что последующий залог не допускается в отношении заложенных активов.

Когда допускается последующий залог недвижимости

Последующее поручительство допускается, если цена объекта недвижимости превышает сумму кредита или ипотека за квартиру частично погашена — появляется дополнительный ресурс, которым можно распорядиться, вложив остаточную стоимость объекта в новые инвестиционные вливания.

Например, ипотека, выплаченная в размере 2/3 за трехкомнатную квартиру, позволяет приобрести комнату в кондоминиуме так же, как и ипотека. В этом случае помещение оформляется непосредственно в собственность покупателей, без каких-либо обременений. Но главный объект — квартира, предоставляется ипотечный кредит на покупку комнаты.

Помещению разрешено беспрепятственно участвовать в сделках с недвижимостью и других мероприятиях. Погашение задолженности по первичному кредиту на покупку квартиры не будет определять условия снятия обременения, как это произошло бы в случае без покупки комнаты.

Обременение будет снято только при условии оплаты платежей за приобретение второго объекта.

Если инвестором второй покупки станет другой банк, потребуется дальнейшее документальное сопровождение гражданского процесса. Эта операция принимает характер трехсторонней, так как каждая из ипотек участвует в процессе взаимодействия с покупателем недвижимости.

Комментарий к статье 342 ГК РФ

1. В силу закрепленного в п. 1 комментируемой статьи принципа старшинства залогов удовлетворение последующего залогодержателя производится после удовлетворения предшествующего залогодержателя.

При определении старшинства нужно исходить из времени возникновения права залога. В случае установления залога в обеспечение будущего или условного требования старшинство определяется не моментом возникновения полного обеспечиваемого требования, а моментом заключения договора о залоге. Иначе более заботливый залогодержатель становился бы в худшее положение, чем другие залогодержатели.

Особенности последующей ипотеки предусмотрены ст. ст. 43 — 46 Закона об ипотеке.

Очередность удовлетворения залогодержателей должна соблюдаться и в случае банкротства залогодателя.

2. Нарушение договорного запрета последующих залогов рассматривается в судебной практике как нарушение п. 2 комментируемой статьи, влекущее в соответствии со ст. 168 ГК ничтожность договора о последующем залоге (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 марта 2008 г. N А19-13608/07-Ф02-948/08; Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июля 2008 г. N А57-6867/07-19). Кроме того, предыдущий залогодержатель вправе на основании подп. 1 п. 2 ст. 351 ГК потребовать досрочного удовлетворения своих требований, а если это требование не будет исполнено, обратить взыскание на предмет залога.

Отметим, что договор о последующем залоге есть сделка по распоряжению заложенным имуществом, совершенная без согласия залогодержателя. Поэтому вопреки указанной судебной практике здесь должны применяться последствия распоряжения предметом залога, совершенного без согласия залогодержателя (см. п. 3 коммент. к ст. 346 ГК).

3. Убытки, о которых говорится в п. 3 комментируемой статьи, состоят в разнице между суммой, полученной последующим залогодержателем, и суммой, которую он мог бы получить, являясь первым залогодержателем.

4. Последующий залог приводит к появлению нескольких залогодержателей. Поэтому в случае необходимости дачи согласия залогодержателя (например, согласия, предусмотренного абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК) оно должно даваться всеми залогодержателями. Любой из залогодержателей вправе заявить требования, основанные на ст. 351 ГК.

5. Если предшествующий залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет стоимости предмета залога ранее последующего залогодержателя, то последующий залогодержатель приобретает право залога на сумму, оставшуюся после погашения требований предыдущего залогодержателя, и удовлетворяется за счет этой суммы.

В случае перехода предмета залога в собственность залогодержателя (см. п. 1 коммент. к ст. 334 ГК) удовлетворение последующих залогодержателей становится невозможным, вследствие чего последующие залоги прекращаются. Если предмет залога переходит в собственность залогодержателя и его стоимость превышает размер обеспеченного требования, то последующий залогодержатель приобретает залоговое право на средства, полученные залогодателем от предшествующего залогодержателя.

6. При указанных в п. 4 комментируемой статьи условиях залогодержатель вправе потребовать досрочного удовлетворения за счет заложенного имущества. Соответствующее требование может быть заявлено до обращения взыскания последующим залогодателем на предмет залога, т.е. до его продажи. Залогодержатель, который не заявил о досрочном удовлетворении своих требований за счет предмета залога, не утрачивает право залога на этот предмет. Залоговое обременение сохраняется для нового собственника, считающегося новым залогодателем (ст. 353 ГК).

По смыслу п. 4 комментируемой статьи продажа имущества по требованию последующего залогодержателя производится без согласия предшествующего залогодержателя.

Поскольку залоговое обременение в пользу предшествующего залогодержателя сохраняется, реализовать предмет залога последующему залогодержателю будет довольно затруднительно. Желающих купить предмет, находящийся в залоге, найдется немного. Если предмет залога не удастся продать и последующий залогодержатель оставит его за собой (п. 6 ст. 350 ГК), то он сам займет место залогодателя по отношению к предшествующему залогодержателю.

Мы говорим о залоге, но до сих пор не рассмотрели вопрос о том, что может быть его предметом.

Предмет залога — это и есть имущество, за счет которого будут удовлетворяться требования кредитора при ненадлежащем исполнении должником своих обязательств (ст. 336 ГК РФ).

Имущество здесь понимается в широком смысле: это как вещи, так и имущественные права. Исключением является имущество:

1. на которое обращение взыскания не допускается;
2. неразрывно связанное с личностью кредитора.

Чаще всего предметом залога являются вещи, за исключением тех, оборот которых запрещен в силу закона. Залог вещей ограниченных в обороте иногда допускается при соблюдении особых правил. Вещи — это предметы материального мира, которые удовлетворяют ту или иную человеческую потребность.

Имущественные права тоже могут быть предметом залога. Вот примеры:

• право требовать возврата долга;
• арендные права с согласия арендодателя;
• права арендодателя;
• право на долю в общей собственности;
• залог исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации.

Но быть предметом залога могут не все имущественные права. Это касается прежде всего непередаваемых прав, не поддающихся денежной оценке:

• личные неимущественные права (касается многих конституционных прав, таких как право на неприкосновенность личности, неприкосновенность жилища и т. д.);
• личные неимущественные права на результаты творческой деятельности (например, право авторства).

Обычно в залог передается имущество уже имеющееся у залогодателя. Но п. 2 ст. 336 ГК РФ допускается залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Например, договор о залоге имущества, которое приобретет заемщик на заемные средства.

При заключении договора о залоге залогодатель обязан письменно сообщить о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога. Это необходимая мера, поскольку любое подобное обременение (вещное право, право аренды, ссуды и т. д.) способно негативно отразиться на стоимости имущества и на возможности его реализации.

Если залогодатель эту обязанность не исполнит, то кредитор вправе требовать досрочно исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора о залоге, например, потребовать снижения стоимости залога.

Похожие записи:

• Каким работникам необходимо психиатрическое освидетельствование
• Сроки привлечения к дисциплинарной ответственности в мвд
• Алименты до 21 года очная форма обучения