С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Примеры из арбитражной практики

Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.

В частности, арбитры АС ВВО полагают: действующее законодательство не позволяет прийти к выводу, что обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (отсутствия) договора ресурсоснабжения. Они считают, что обязанность УК предоставлять коммунальные услуги потребителям связана с моментом поставки коммунального ресурса, в том числе в рамках фактически сложившихся (в отсутствие договора) отношений с РСО (постановления АС ВВО от 03.08.2015 № Ф01-2744/2015, Ф01-2745/2015, от 20.07.2015 № Ф01-2662/2015, от 23.04.2015 № Ф01-1208/2015).

Итак, к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, кто же является исполнителем коммунальных услуг при отсутствии подписанного УК и РСО договора ресурсоснабжения. Можно утверждать одно: если есть признаки фактически сложившихся отношений (УК выставляет платежные документы потребителям, получает от них плату, рассчитывается с РСО, участвует в процедуре заключения договора ресурсоснабжения), исполнителем следует считать УК. Если таких признаков нет (счета потребителям выставляет РСО, УК не обращается за заключением договора управления), все равно нет уверенности в том, что исполнителем признают РСО, поскольку в некоторых случаях арбитры полагают, что УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг в силу закона независимо от каких‑либо фактических обстоятельств. Выводы, сделанные Верховным судом по делу о неправомерности выставления РСО счетов на оплату коммунальных услуг на ОДН, не носят общеобязательного характера, хотя, скорее всего, будут применяться на практике.

Что делать, если не согласны с выбором УК?

Практика показывает, что конфликты между собственниками жилья по поводу выбора управляющей компании – частое явление.

У собственника, который не согласен с выбором УК, есть два способа повлиять на решение:

• суд;
• принятие нового решения.

Обжалование через суд требует определенных оснований. Закон выделяет следующие причины, по которым можно запустить судебное разбирательство:

• владелец не участвовал в голосовании;
• решение общего собрания было принято с нарушением закона.

Процесс обжалования начинается с составления искового заявления, в котором должно четко отражаться основание для обжалования. Для такой категории дел установлен шестимесячный срок исковой давности с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.

Наличие причины – еще не выигранное дело. Необходимо доказать либо решающую роль голоса, либо существенное нарушение закона. На практике суды часто оставляют решение общего собрания в силе. В то же время, если голос действительно был бы решающим или имеет место существенное нарушение процедуры, то рекомендуется начинать судебное разбирательство.

Если оснований для обращения в суд не имеется, то существует альтернатива. Необходимо отменить старое решение и вынести новое. Выбирать управляющую компанию гражданам придется в любом случае. Если не выберут они, то выберет орган местного самоуправления.

Порядок следующий:

• объявить жильцам о проведении нового, внеочередного собрания;
• проголосовать за отмену прежнего решения;
• вынести новое решение;
• заключить договор с новой УК.

Владельцев нужно поставить в известность о проведении нового собрания. Информирование возможно как личной беседой, так и путем расклеивания объявлений.

Инициатору потребуется убедить других собственников. Как правило, требуется доказать, что старая управляющая компания неэффективна. Если организация плохо справляется с задачами, то ее нужно заменить. Принятие нового акта всецело зависит от активности инициатора и его убедительности.

Нет договора с управляющей компанией

Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них — полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.

Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.

Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.

Действующее российское законодательство гласит, что привлечение к хозяйственной деятельности управляющей компании происходит исключительно с согласия жильцов. Проводится общее собрание, где жители дома голосуют за или против. По результатам выясняют возможность привлечения конкретной УК. Если на собрании присутствует менее 50% соседей, его проводят повторно. Большинство голосов решает дальнейшую судьбу дома.

Если после проведения голосования за привлечение управляющей компании было принято положительное решение, каждый житель обязан заключить с организацией договор на обслуживание. Уклоняться от оплаты ее услуг незаконно.

Однако управляющие компании не имеют права самостоятельно завышать тарифы на обслуживание дома. Законодательством РФ утверждены конкретные цифры. Электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение осуществляется по той цене, которая принята в конкретном регионе страны местными органами власти.

Стоимость работы самой управляющей компании описана в договоре на обслуживание. Она устанавливается по согласию с собственниками жилья. Если они не согласны с предложенными руководством УК тарифами, спор разрешается муниципалитетом.

Учтите! Любой собственник квартиры в многоквартирном доме обязан:

• присутствовать, участвовать в общественных собраниях,
• вносить плату за предоставленные коммунальные услуги,
• вносить плату за работу управляющей компании, которая утверждена на общем собрании.

Договор на обслуживание – главный документ, который регулирует отношения между конкретным пользователем и управляющей компанией. В нем описаны тарифы, а также права и обязанности сторон. По факту без его заключения гражданин РФ не обязан вносить плату через УК. Он уплачивает коммунальные услуги по общим тарифам непосредственно поставщику.

Однако подобный подход считается незаконным, так как управляющая компания не только перенаправляет платежи, но и участвует в общественной жизни. Она проводит ремонт подъездов, озеленение двора, обустройство детской площадки, парковки и многое другое.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Если кто-то не согласен заключать договор на обслуживание с УК он имеет право созвать внеочередное общее собрание и решить этот вопрос исключительно голосованием.

Однако если большинство жителей будет голосовать за привлечение УК, то заключать договор с ней придется. В ином случае бездействие признается уклонением от оплаты услуг и подлежит ответственности в соответствии с Административным кодексом Российской Федерации.

Жилищный кодекс РФ регламентирует нормы проведения собрания:

• минимальное число присутствующих,
• минимальное число голосующих,
• пропорциональное количество голосов «за» и «против»,
• порядок проведения собрания,
• правила вынесения решения и так далее.

Если нормы не соблюдаются, принятое решение считается незаконным и подлежит обязательному пересмотрению.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Можно ли сменить орган управления дома

Жильцы имеют право отказаться от услуг управляющей компании в том случае, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности или завышает установленные договором тарифы. Подобное решение принимается исключительно на общем собрании путем голосования. Результат заносится в специальный акт, составляемый в двух экземплярах.

Один составленный акт – не повод отказаться от оплаты услуг, предоставляемой компанией. Документ предоставляется в Жилищную инспекцию, Российский потребительский надзор, суд, прокуратуру. Только после их проведенной проверки и вынесенного решения можно изменить систему управления домом.

Оплачивать коммунальные услуги, свет, газ и тому подобное можно непосредственно через кассу компании поставщика.

Что делать, если управляющая компания не реагирует на заявления?

Если собственник не имеет возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг из-за низкого уровня дохода, ему следует обратиться в органы социальной защиты населения за предоставлением субсидии. Однако получить выплату невозможно, если имеются открытые просрочки платежей, задолженности.

На подобный вид государственной поддержки претендует каждый гражданин РФ, уровень дохода которого ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Например, если в регионе прожиточный минимум установлен на уровне 10 тысяч рублей, а семья из трех человек получает в месяц 25 тысяч рублей, она может претендовать на выплату. А если в этом же регионе семья из 2 человек получает также 25 тысяч рублей, то она уже не может получить субсидию, так как на каждого члена приходится 12 500 рублей, что выше прожиточного минимума по региону.

Важно! Выполнять условия заранее подготовленного и подписанного договора на обслуживание с управляющей компанией обязанность каждого жильца. Только после его расторжения можно прекратить вносить плату по нему.

Обязанность собственника заключить договор с управляющей компанией

Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции в части возложения обязанности заключить договоры управления многоквартирным домом и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судом не было установлено соответствие условий договора управления многоквартирным домом требованиям закона

Собственники нежилых помещений и управляющая компания: основы гармоничных отношений

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354). Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено. Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель.

При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым.

Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст.

21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев.

Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения.

Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления.

Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель.

Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния».

Права управляющей компании

Жильцы должны понимать, что у них также есть обязательства!

Управляющая компания имеет и определенные права:

1. Получать от жильцов своевременную оплату услуг, внесения коммунальных платежей, требовать ее.
2. При наличии просрочек начислять проценты за неустойку.
3. Осуществлять меры по принудительному взысканию, включая подачи исков в суд.
4. Нанимать 3-и лица для выполнения определенного круга обязанностей, заключать с ними договор.
5. Вносить свои предложения, касающиеся вопросов капитального ремонта.
6. Организовывать внеплановые собрания всех собственников, если надо срочно решить важные вопросы.
7. Предлагать платные услуги, которых нет в основном перечне.
8. Можно включить другие права, которые допускаются законом.

Договор с управляющей компанией — гарантия выполнения всех обязательств обеими сторонами

Перечень прав собственников таков:

1. Пользоваться всеми услугами, включенными в перечень. в полном объеме.
2. Получать справки, квитанции.
3. При изменении тарифов заблаговременно получать информацию о новых, информация должна поступить не позднее 5 дней до внесения изменений.
4. Потребовать перерасчетов.
5. Стать инициатором внеочередного собрания, чтобы внести изменение в договор либо расторгнуть его.
6. Если будут выявлены нарушения, подать жалобу, претензию, в заявлении выразить свои предложения, замечания.
7. Своевременно получать отчетность.

Если стороны нарушают свои обязательства, позволяют себе пренебрегать обязанностями, они должны ответственность за действия / бездействие. Если происходят сбои из-за действия форс-мажорных обстоятельств, ответственность со сторон снимается. К таким обстоятельствам можно отнести катастрофы, теракты, стихийные бедствия.

Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК

3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:

Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo

• Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
• ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.

Oбcтoятeльcтвa дeлa

• Aдpec дoмa.
• Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.

Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.

Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.

Чтo пpocят жильцы

• Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
• Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
• Лишить УК лицeнзии.

За какое время должны устраняться неисправности?

Если требуется ремонт коммуникаций, УК должна обращаться в аварийные компании. Они в определенные законом сроки ликвидируют неисправности. В каких случаях можно вызывать аварийные службы:

• Проблемы с трубопроводом.
• Неисправность электрооборудования.
• Повреждение газоснабжения.

Важно! Вы можете вызвать ту службу, которая должна решать основную проблему. Если оказывается, что неисправность комплексная и требуется привлечь специалистов другого профиля, это сможет решить ремонтник уже на месте.

Выезд бригады аварийной компании бесплатный. Исключения – те случаи, когда авария происходит в квартире одного из жильцов или неприятность случается в доме, где установлено непосредственное управление.

Если договор заключен, бригада должна выехать в течение получаса (обеспечить локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения).

Существуют нормативы устранения тех или иных неисправностей. Их можно найти в Постановлении от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Приведем несколько примеров.

• Протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки.
• Повреждения водосточных труб, колен, расстройство их креплений – 5 суток.
• Расшатывание отдельных кирпичей в стене снаружи – 1 сутки, при этом зона должна быть огорожена сразу по приезде бригады.
• Разбитые стекла – 1 сутки зимой, 3 суток летом.
• Отслоение штукатурки потолка в помещениях общего пользования в доме – 5 суток, сразу по приезде бригады должны быть обеспечены меры безопасности на все время проведения работ.
• Протечки в перекрытиях, связанные с нарушением водонепроницаемости гидроизоляции в санузлах – 3 суток.
• Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков в унитазах – 1 сутки.
• Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – немедленно.
• Неисправности мусоропроводов – 1 сутки.
• Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом, – не более 2 часов.
• Неисправности автомата защиты стояков и питающих линий – 3 часа.
• Замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленно.
• Неисправность в электроплите (с частичным отключением) – 3 суток.
• Неисправность в электроплите (с полным отключением) – 3 часа.
• Неисправности в освещении общедомовых территорий – 7 суток.
• Неисправности лифта – не более 1 суток.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

---

Можно ли не платить, если не заключен договор

Фактически, договор с управляющей компанией – не единственный источник возникновения обязательств. Основным актом, регулирующим деятельность управляющей компании, является Жилищный Кодекс РФ. Ст. 162 Закона содержит норму о праве граждан привлечь лицензированную организацию к управлению домом.

Само решение о выборе управляющей компании принимается в следующем порядке:

• созывается общее собрание владельцев жилых помещений;
• обсуждается необходимость в услугах УК;
• составляется проект соглашения;
• выбор представителя от всего дома;
• голосование;
• подписание договора.

Похожие записи:

• Маткапитал: как получить и на что потратить
• Транспортный налог на Прочие авто Россия и СНГ в Челябинской области на 2023 год
• ЕДВ многодетным семьям в 2023 Ставропольский край