Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция, как открыть агентство по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Шaг 2. B чeм бyдeт фишкa?
Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.
Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.
B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.
Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.
К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.
Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.
Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.
Как работать с клиентом
Доверие клиента — один из основных ключей к удачным сделкам. Недопустимо видеть в человеке только деньги, которые он может заплатить. Умение найти контакт и подход к продавцу/покупателю — это то важное, что нужно требовать как от себя, так и от своих сотрудников.
При контакте с потенциальным клиентом нужно тщательно расспросить его о том, что он хочет от желаемой квартиры: какой ремонт, какой этаж приоритетен, «привязка» к чему желательна (школа, детсад, работа ). Обязательно уточнить: за наличные планируется покупка или в кредит, поскольку при приобретении в кредит есть еще и требования банка-кредитора к жилью. Чем больше будет получено информации, тем выше шанс понять реальность удовлетворения запроса, который можно ненавязчиво подкорректировать по ходу самой беседы.
Обратившийся к вам человек должен поверить, что тут ему обязательно помогут и приложат все усилия для решения его вопроса. Однако не стоит напирать на дежурные фразы типа «мы на рынке недвижимости первые и все будет на высшем уровне» , гораздо эффективнее общаться с человеком на обычном языке: «не волнуйтесь, мы постараемся вам помочь» , «не стоит так нервничать, мы сейчас займемся только вами» . Как каждый человек, клиент любит внимание и если он его не получит в вашей фирме, то просто уйдет.
Плюсы и минусы открытия агентства недвижимости
Агентство недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои плюсы и минусы, на которые обязательно стоит обращать внимание. Если не соблюдать все правила открытия данного бизнеса, то можно совершить ошибку, которая приведет к потере проекта и средств.
Плюсы открытия агентства недвижимости:
- Наличие относительно небольшого стартового капитала для ведения бизнеса;
- Нет необходимости получения лицензии для ведения риэлторской деятельности;
- Данная сфера бизнеса является высокодоходной;
- Отсутствие сезонности в продажах;
- Риэлторы имеют возможность получать высокую заработную плату, имея при этом свободный график.
Шаг 4. Выбор и покупка оборудования для открытия агентства недвижимости
Для запуска агентства недвижимости потребуется совсем немного – обустроить офис. При выборе мебели и интерьерных изделий стоит понимать, что оформляется офисное помещение. Классика – вот лучший стиль оформления, которому доверяют на протяжении веков. Стол, шкаф, диван, полка должны быть подобраны в одном стиле. Минимализм и строгость должны присутствовать в приемной. Также потребуется стандартный набор офисной техники: компьютер, сканер, принтер, телефон.
На покупку различной мебели для обустройства офиса (столы, стулья, шкафы, стеллажи и прочая мебель) предпринимателю придется потратить в районе 200 000 рублей. Покупка компьютеров на 6 сотрудников обойдется еще в 150 000 рублей.
Таким образом, на покупку оборудования для обустройства офиса агентства недвижимости необходимо выделить 350 000 рублей.
Шаг 6. Подсчет общей суммы на открытие агентства недвижимости
После рассмотрения всех аспектов открытия агентства недвижимости, необходимо рассчитать примерную сумму первоначальных вложений, а также ежемесячных затрат на развитие бизнеса.
Первоначальные вложения агентства недвижимости
|
Статья затрат |
Сумма, руб. |
|
Арендная плата за 1 месяц |
81 900 руб. |
|
Ремонт помещения |
150 000 руб. |
|
Комплект оборудования |
350 000 руб. |
|
Регистрация бизнеса, получение разрешительной документации |
10 000 руб. |
|
Итог: |
591 900 руб. |
Немного о заработке агента
Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны — 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 — 20 агентов считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.
Риски ведения бизнеса
Работа риэлтерского агентства связана с многочисленными рисками. Предприниматель берет на себя серьезные обязательства, а не просто оказывает клиентам услуги. Поэтому, грамотно составленный договор сможет защитить бизнес от возможных финансовых и более серьезных потерь. Для составления типового договора стоит обратиться к профессиональному юристу. Он разработает такой формат документа, который позволит учесть все нюансы работы в сфере.
Даже если работать над договором будет профессиональный юрист, предприниматель может столкнуться с рядом следующих рисков:
- Гражданско-правовые риски. К сожалению, проверить наличие других родственников или дееспособность лица не всегда возможно. Отсюда и возникают ситуации, когда заключенная сделка оспаривается третьими лицами.
- Риски, связанные с контрагентом. Тут уже могут оказать влияние различные жизненные ситуации. Например, вторая сторона сделки расторгла договор раньше времени из-за своих непредвиденных обстоятельств.
- Риски работы служб финмониторинга. Снизить их влияние можно, для этого стоит рассматривать возможные ситуации в разрезе судебной практики.
- Риски, связанные с ФАС. Правда, тут предприниматель рискует в большинстве случаев только суммой своего вознаграждения по договору.
Найдя подходящее помещение, нужно сделать косметический ремонт. Интерьер должен соответствовать общей концепции вашей компании. Необходимо организовать зону ожидания: поставить удобный диван, стол, на котором будут расставлены брошюры с интересными предложениями недвижимости.
Лучше всего оформлять комнату в теплых и светлых тонах. Можно добавить несколько ярких акцентов. Не стоит использовать чрезмерно формальный стиль: клиент должен чувствовать себя комфортно. Кроме того, установите счетчик с информацией о вашем агентстве и другой полезной информацией об индустрии недвижимости.
Также необходимо организовать рабочие места для сотрудников. Стол, удобные стулья – специалистам и клиентам должно быть удобно. Также вы можете воспользоваться услугами дизайнера, который сможет создать красивый и оригинальный интерьер. Помимо комфортной атмосферы, клиент также должен понимать, что он пришел в серьезную компанию и получит качественные услуги.
Лучше, если вы сможете сделать несколько отдельных шкафов. Большинство клиентов чувствуют себя в большей безопасности, общаясь только со специалистом, когда рядом нет других людей. А агенту по недвижимости проще общаться и предлагать клиенту услуги компании.
Как открыть свое агентство недвижимости? Вам нужно выбрать подходящее помещение. Необходимо выбрать удачное месторасположение — это один из ключевых факторов успеха. Здание лучше выбирать неподалеку от мест с большим пешеходным трафиком — это торговые центры, центральные улицы, неподалеку от новостроек.
Конечно, лучше всего, если вы сможете купить помещение — так вы быстрее выйдете на высокий доход. Но также его можно и арендовать. Оно должно располагаться на первом этаже и иметь центральный вход. Следует сделать яркую вывеску, которая будет привлекать внимание прохожих. Но она должна сочетаться с общей концепцией вашей компании.
Совсем необязательно искать помещение с большой площадью. Потом, когда ваша фирма зарекомендует себя на рынке недвижимости, то вы сможете расширить свою компанию. Кроме того, необходимо провести соответствующие коммуникации, чтобы сотрудникам и клиентам было комфортно находиться в вашем офисе.
Как открыть агентство недвижимости? Такие фирмы обычно открывают люди, у которых уже есть опыт работы риэлтором. У них уже есть клиентская база данных, они имеют представление обо всех тонкостях работы, поэтому они могут грамотно построить бизнес в этой сфере.
Как открыть свое агентство недвижимости? Вам нужно нанять персонал. Опытные специалисты нечасто соглашаются работать в новой малоизвестной фирме. Поэтому вам нужно быть готовыми к тому, что новичков нужно будет обучать. Поэтому на собеседовании вам стоит обратить внимание на следующие качества:
- умение работать в коллективе;
- коммуникабельность;
- умение аргументированно доказывать свою точку зрения;
- быстрая обучаемость и стремление к саморазвитию.
Новичков сначала обучают теории, затем переходят к практическим занятиям. Лучше всего начинать с аренды — это одно из наиболее легких направлений. Затем работник может переходить к более сложным формам работы. Кроме трудового договора, сотрудники должны подписать и договор о неразглашении коммерческой тайны. Такой пункт необходим, потому что риэлторские компании терпят убытки именно из-за того, что некоторые сотрудники проводят сделки вне работы.
Вам обязательно нужно нанять опытных специалистов — именно они помогут наработать имидж вашей компании и смогут обучить новичков. Идеально будет, если вы сможете организовать бизнес-тренинги. На обучении сотрудников не нужно экономить — от этого зависит успех вашей фирмы.
Кроме того, необходимо нанять офис-менеджера, который будет консультировать клиентов по услугам компании, вести отчетность и работать с базой данных. На договорных условиях нанимают бухгалтера и юриста — это поможет сэкономить, что особенно важно для начинающих предпринимателей.
Как организовать агентство недвижимости?
Ответ на данный вопрос включает в себя большое количество разнообразных нюансов. Для начала необходимо отметить, что, согласно действующему законодательству, риэлтерская деятельность не требует получения специализированной лицензии. А значит, вопросы о том, как открыть агентство недвижимости, с чего начать открытие агентства на первоначальном этапе, получает простой ответ — требуется выбрать организационную форму компании ИП или ООО.
Регистрация агентства недвижимости начинается именно с определения типа юридического лица. В зависимости от того, какая выбрана форма собственности процесс оформления документов может продлиться от 1 недели до месяца. Чтобы избавить себя от походов по инстанциям и сократить сроки, можно обратиться за помощью к нотариусу, а в это время решать другие вопросы.
При выборе формы собственности следует отметить, что ИП подразумевает:
- Меньшие суммы штрафов и госпошлин;
- Отсутствие необходимости наличия печати, но для повышения уровня престижа и доверия клиентов лучше ее оформить.
Чтобы открыть агентство недвижимости с нуля, необходимо сначала ознакомиться с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) — это нужно для того, чтобы проинформировать государственные органы о характере вашего бизнеса. Сегодня в ОКВЭД 21 раздел, и в данном случае нас интересует раздел L: «Операции с недвижимостью».
Этот раздел охватывает деятельность арендодателей, агентов или брокеров, связанную с покупкой, продажей или арендой недвижимости и предоставлением других услуг, таких как оценка, страхование или фидуциарная деятельность. Вам нужно будет заполнить все коды ОКВЭД, которые характерны для каждого вида деятельности. Они выглядят следующим образом (используйте X для обозначения количества цифр в коде):
XX. — класс;
XX.X — подкласс;
XX.XX — группа;
XX.XX.X — подгруппа;
XX.XX.XX — тип.
В заявке должен быть указан хотя бы один код ОКВЭД, при этом максимальное количество кодов никак не регламентируется. Ответственность за деятельность, не соответствующую указанным кодам, также не предусмотрена, но если вы уведомите об изменениях не в течение трех дней, а позже, вам придется заплатить административный штраф в размере до 5 000 рублей.
Интересующий нас раздел «Деятельность в области недвижимости» соответствует классу 68, который включает три подкласса: 68.1 — «Покупка и продажа собственной недвижимости», 68.2 — «Аренда и управление собственной или арендованной недвижимостью» и 68.3 — «Риэлторская деятельность на комиссионной или контрактной основе».
В качестве примера рассмотрим подробнее один из подклассов. Подкласс 68.1 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества) включает группу 68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Эта группа охватывает куплю-продажу нежилых и многоквартирных домов, многоквартирных домов, квартир и помещений, включая выставочные залы, склады, магазины и коммерческие помещения, а также раздел недвижимости на земельные участки без улучшений на земле.
Также включены подгруппы 68.10.1 Подготовка к продаже собственного имущества и 68.10.2 Покупка и продажа собственного имущества. Подгруппа 68.10.1 включает следующие виды деятельности: 68.10.11 — «Подготовка к продаже собственной жилой недвижимости» и
68.10.12 — «Подготовка к продаже собственной нежилой недвижимости».
Подгруппа 68.10.2 включает такие виды деятельности, как 68.10.21 — «Покупка и продажа собственной нежилой недвижимости», 68.10.22 — «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений» и 68.10.23 — «Покупка и продажа земли». Таким образом, эти коды можно объединить следующим образом:
68 — класс «Операции с недвижимостью»;
68.1 — подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10 — группа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.2 — Подгруппа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.23 — Тип «Покупка и продажа собственной недвижимости».
Коды, соответствующие двум другим подклассам 68.2 и 68.3, можно найти здесь. После того как вы выбрали все коды ОКВЭД, подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. Если позже вы решите изменить или добавить новый вид деятельности, вам также нужно будет добавить новый код ОКВЭД. Для этого необходимо подготовить соответствующую форму заявления и подать ее в тот же офис — формы заявлений различаются в зависимости от того, являетесь ли вы индивидуальным предпринимателем или частным трейдером. Кстати говоря.
Cтpoить coбcтвeннyю импepию или кyпить фpaншизy?
Если у вас есть агентство недвижимости, оно может оказывать самые разные услуги, и поиск специфики бизнеса займет время. Если у вас нет идей, подумайте о покупке франшизы.
Согласно июльскому рейтингу Forbes, сегодня в России работает около 1 450 франчайзинговых брендов и более 50 000 франчайзи, из которых 35-37 процентов — точки общественного питания. Число франчайзи в стране растет на 15 процентов в год.
Напомним, что франчайзинг — это вид отношений, предполагающий передачу права на использование бренда и готовой бизнес-модели для его развития. Разумеется, на условиях компании-владельца. Недостатком работы по франшизе является контроль со стороны франчайзера и регулярные отчисления (роялти). С одной стороны, франчайзер выбрал все за вас — от цвета мебели до маркетинговых инструментов. С другой стороны, все, что от вас требуется, это следовать рекомендациям франчайзера и не совершать собственных ошибок. Однако не стоит бояться потерять голос: даже в McDonalds бестселлер Big Mac был придуман франчайзи.
Основные преимущества франчайзинга — работа под уже узнаваемым брендом, поддержка франчайзера, у которого отработаны все бизнес-процессы и который кровно заинтересован в вашем успехе, быстрое появление самоокупаемости и, соответственно, меньший риск c бизнеса, построенного с нуля. Заинтересованы? Ищите раздел «Франшиза» на сайтах крупнейших надежных компаний. Хотите ли вы полной свободы действий? Затем быстро определите свой сегмент рынка и сферу услуг. И в обоих случаях будьте готовы много работать.
- Желательно обустроить в офисе специальную зону для переговоров с клиентами. Это поможет сосредоточиться клиенту и будет легче его убедить, к тому же такой способ защитит конфиденциальные данные от утечки.
- Можно набирать будущих сотрудников среди клиентов. Те из них, кто успел пройти через процесс продажи или обмена жилья, гораздо быстрее вникают в работу.
- Обзаводиться собственным сайтом и электронным адресом вовсе необязательно, 90 % информации находится без участия Интернета. Выйти в сеть можно уже после раскрутки агентства.
- Не стоит тратить деньги на небольшие рекламные модули в газетах, они чаще всего никем не замечаются. Либо большой модуль, либо никакой.
- Не экономьте на повышении квалификации сотрудников.
- Постоянно отслеживайте деятельность конкурентов и анализируйте рынок недвижимости.
- Необходимо интересоваться всеми сделками, происходящими в вашем районе.