Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру без посредников?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Квартиру постоянно нужно обновлять, чтобы она сохранила свою ликвидность на рынке. Проще делать это время от времени, чем один раз в 10–15 лет устраивать глобальный и дорогой ремонт. Можно взять за правило тратить 10% от заработанных на аренде денег на усовершенствование квартиры (раз в год или перед заездом новых квартирантов).
Например, вы сдаёте однушку за 35 000 рублей. За год вы заработаете на её аренде 420 000 рублей. И сможете потратить на какие-то улучшения около 40 000. Например, купить новую бытовую технику. А если квартиранты прожили два года, то вложить можно около 80 000 рублей. Этого хватит на простой ремонт ванной.
Такие «поддерживающие» меры помогают сохранить привлекательность квартиры в глазах арендодателей, запросы которых с каждым годом растут.
Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Даже на фотографиях она станет выглядеть привлекательнее: в обезличенном интерьере потенциальным квартирантам проще представить свою жизнь, чем в квартире, наполненной чужими вещами.
Посуда, книги, декор, постельное бельё, остатки строительных материалов — всё это нужно забрать. Для вас эти вещи могут представлять ценность, для арендаторов, скорее всего, нет, тем более, если всё это не новое.
Разобрать надо и балкон, и кладовку, и лучше не оставлять «закрытую комнату». На складе жить никто не хочет.
Во время проживания арендаторов в квартире привозить вещи можно только с их согласия. Но лучше этого не делать. Квартира — не ваш личный склад, а чьё-то жильё. Даже если по документам она принадлежит вам, на время аренды вы теряете некоторые права на неё. Например, право пользования.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.
Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.
Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.
Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.
А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.
Определение арендной ставки
Арендная плата должна быть адекватной и соответствовать классу предлагаемого квартиросъёмщику жилья. Если ежемесячная арендная ставка будет выше среднерыночной, то это приведёт к «простою» квартиры. А это не только упущенная прибыль, но и ежемесячные издержки из-за необходимости оплачивать коммунальные платежи. В противоположном случае недооценка своей квартиры тоже приводит к потере денег.
Первичным источником получения информации о ситуации на арендном рынке является осмотр тематических газетных изданий и интернет ресурсов. С их помощью можно прицениться и узнать примерную стоимость аренды на сегодняшний день.
Сравнивать свою квартиру с конкурентами следует по следующим основополагающим параметрам:
- район;
- транспортная доступность;
- количество комнат;
- площадь квартиры;
- состояние ремонта;
- наличие бытовой техники и мебели;
- срок аренды.
Каждый из этих факторов значительно влияет на качество жилья, а, следовательно, их обязательно следует учитывать при определении арендной ставке.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Определитесь с портретом арендатора
В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.
В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.
Популярные типы арендаторов Москвы:
- Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
- Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
- Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.
Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков
Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.
При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.
Способы нахождения нанимателя
-
Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
-
Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.
Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.
- Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.
Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.
-
Поиск среди знакомых.
Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.
Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.
Сдам на длительный срок
- Начнем с того, что сдать на длительный срок жилье получается не всегда. Договоры аренды в Москве, в основном, заключаются на 11 месяцев (можно и на более долгий срок, но такая уж сложилась в столице ситуация — не любят у нас договора регистрировать)… ;
- Во вторых, положение у всех разное – в дальнейшем планируют купить свою недвижимость, переехать в более дешевый или дорогой район, пополнение в семье, переезд в другой город и т.д;
- И самое важное — без посредников сдать жилье надолго не получится. Не та категория жильцов. По статистике многих агентств (а она неумолима), 85% снимающих без риэлтора переезжают на новое место жительства уже в течении 3-5 месяцев. Им постоянно хочется подешевле — они не платили комиссию, им нечего терять.
Возможный доход от сдачи квартиры в аренду
Сдавая квартиру в аренду на длительный срок, вы получаете стабильный и законный источник пассивного дохода. Сумма вашей прибыли может сильно варьироваться в зависимости от города, в котором находится помещение.
Наибольшую прибыль своим владельцам приносят квартиры в столице. Однокомнатная квартира в спальном районе с минимальным набором мебели и простым ремонтом может приносить от 20.000 рублей в месяц. Эта сумма увеличивается, если недвижимость расположена ближе к центру города или предлагает проживающим качественный современный ремонт и мебель.
В провинции прибыль будет существенно ниже. Здесь за однокомнатную квартиру может быть назначена сумма от восьми до пятнадцати тысяч рублей. Та же тенденция характерна и для посуточной аренды.
Прибыль от сдачи квартиры на сутки может сильно превышать доход от длительной аренды. Особенно выгоден этот вариант для жителей больших городов: постоянный наплыв туристов создаст поток желающих снять жилплощадь на время своего визита.
Среди городов России можно выделить Москву, Санкт-Петербург, города Золотого Кольца, Екатеринбург, Казань.
Летом посуточная аренда станет прибыльным бизнесом для жителей курортов, куда стекается основной поток отдыхающих. Зимой – для жителей горнолыжных курортов, например, Шерегеша.
Какой из вариантов вы бы не выбрали, основные моменты, влияющие на стоимость аренды вашей квартиры, остаются неизменными:
- Площадь квартиры и ремонт. Чем современнее, ярче и комфортнее помещение, тем выше цена за проживание в нем;
- Удаленность от метро, остановок транспорта. Время, затраченное на дорогу до работы, может существенно увеличиваться, если до ближайшей остановки достаточно далеко, поэтому большинство арендаторов готовы переплачивать, чтобы иметь возможность сэкономить бесценные минуты;
- Наличие бытовой техники. Несмотря на риски, связанные с поломкой телевизора или аппаратуры, именно этот фактор может добавить квартире ценности;
- Расположение и район. Для жителей любого города будет преимуществом проживание в районе с развитой инфраструктурой, для курортных городов имеет значение удаленность от моря, для столиц – близость от центра.
Приложив определенные усилия, вы сможете значительно повысить стоимость квартиры, которую собираетесь сдать в аренду. А выбрав ответственных жильцов, предусмотрев все риски и обозначив их в договоре, вы сможете превратить сдачу жилья не просто в прибыльный, но и спокойный вид бизнеса.
Правило №1: грамотно оценить объект
В конце 2020 года средняя цена аренды однокомнатной жилплощади в старой Москве – около 35 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 52 тыс. рублей, ставка найма среднестатистической «трешки» находится на уровне 60 тыс. рублей (это, конечно, без учета элитных объектов). Но опрометчиво ориентироваться на общие показатели при оценке конкретной квартиры. Просто посмотреть объявления на профильных сайтах и сравнить стоимость объектов, аналогичных вашему, тоже недостаточно. При назначении арендной ставки приходится учитывать множество параметров. И быть готовым к тому, что по итогам торга, возможно, придется снизить цену – сегодня дисконт составляет порядка 5%.
Традиционно на столичном рынке аренды жилья основным фактором в системе ценообразования является месторасположение объекта. Около 60% арендаторов оно интересует с точки зрения транспортной доступности. Для арендаторов квартир высоких ценовых категорий значение имеет удобство дорожных развязок, в сегменте «эконом» – близость станций метро или МЦК.
Всем нанимателям жилья бизнес- и премиум-классов важна престижность района, и большинство из них с пристрастием оценивает вид из окна. В сегменте «эконом» объективным показателем ликвидности является наличие социально-бытовой инфраструктуры в районе проживания.
90% нанимателей обращают внимание на состояние жилплощади, остальные – те, кто ищет самые низкобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта может снизить цену лота экономкласса на 5–10%. Однако наличие качественных преимуществ «выше среднего» не переведут экономичную квартиру на окраине в более высокий ценовой сегмент – они лишь сделают ее более ликвидной.
Для 80% арендаторов жилья всех ценовых категорий важно обеспечение безопасности проживания. В экономклассе ищут объекты, оборудованные домофоном, с консьержем в подъезде и видеонаблюдением, и чтобы улицы в районе были хорошо освещены. Отсутствие подобных мер снизит цену не более чем на 4-5%, однако при богатстве выбора такие варианты остаются без внимания.
Это только самые явные из многообразия факторов, влияющих на стоимость найма. Не торопитесь, посоветуйтесь со специалистом – он поможет определить адекватную стоимость, чтобы сдать оперативно и не продешевить, а еще даст дельный совет, какую квартиру быстрее сдать в Москве. Например, владельцу трехкомнатного жилья иногда более выгодно закрыть одну из комнат и сдать его как «двушку» – они пользуются спросом и скорее находят арендаторов.
Правило №4: презентовать квартиру в выгодном свете
По объявлению поступает множество звонков, принять и обработать все крайне сложно, а зачастую рискованно общаться неизвестно с кем. Если вы решили сдавать квартиру через агентство, этим займутся специалисты. В ИНКОМ-Недвижимость, например, клиентам дается гарантия конфиденциальности, и телефон владельца квартиры не фигурирует в объявлении, все телефонные запросы арендаторов адресованы компании.
У любых операций с жильем есть свои условия, которыми нельзя пренебрегать. Например, чтобы быстро сдать квартиру в Москве по выгодной цене, нужно грамотно провести ее показ потенциальным арендаторам. Специалисты по недвижимости – умелые переговорщики, они могут презентовать объект, ориентируясь на требования конкретного нанимателя: подчеркнуть достоинства и сгладить недостатки. Например, в семье арендаторов ребенок-школьник – они выбирают квартиру с удобным рабочим местом для ученика, школой и кружками по соседству; собаководу важно наличие мест для прогулок с питомцем; девушка, возможно, выберет жилье, где рядом расположены спорткомплекс и ТЦ.
Тем, кто хочет быстро и выгодно сдать свое жилье в аренду, иногда достаточно просто не мешать профессионалу на показах, поэтому для собственников жилья есть определенные табу.
Назовем четыре основных запрета:
- не говорите слишком много;
- не молчите о плюсах объекта;
- не будьте навязчивы;
- не ведите переговоры о цене.