Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отстоять право на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для легализации необходимо будет учесть замечания ответственных органов власти, внести изменения и зафиксировать их документально. После одобрения и заполнения акта ввода здания в эксплуатацию, через суд нужно получить право собственности на строение.
В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика
Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:
- реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
- сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);
- отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);
- СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
- СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);
Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус «самострой»?
Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить начиная с этого года.
Чтобы не попасть под самострой, нужно сразу делать всё по порядку:
- Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (сокращенно от «объект капитального строительства») Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
- Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
- Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется «уведомление о начале строительства», но по сути — это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
- Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
- Составить на готовое здание технический план;
- Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
- Поставить объект на кадастровый учет;
- Зарегистрировать на него свое право собственности.
Снос деревянных, каркасных, кирпичных домов
У нас можно заказать услуги по сносу любых типов зданий. Разберем не только жилой дом, но и баню, хозяйственные пристройки, габаритные конструкции. Учитывая материал, из которого построен дом, выполняется его снос.
Деревянные сооружения
Разваливающиеся, ветхие здания из дерева – не редкость. Дом занимает немало места, не принося никакой пользы; его состояние угрожает человеческой жизни, здоровью. Зачастую разборка осуществляется механизированным методом, используя тракторы, бульдозеры и самосвалы. Предварительно выносим вещи, которые владелец еще будет использовать, аккуратно снимаем облицовочные материалы.
Старые доски, бруски, планки вывозятся на свалку. Прогнившие, трухлявые доски не пригодятся даже для выполнения черновых работ.
У нас имеется необходимая техника. Работаем аккуратно, не повреждая соседние постройки, которые не подлежат сносу.
Каркасный дом
Согласно действующим нормам, относятся к категории зданий, монтаж или демонтаж которых выполнятся после полученного разрешения в госструктурах. Поможем с оформлением документации. Два популярных способа сноса старого здания на дачном участке:
• здание разбирается на элементы; выполняется параллельно с демонтажем материалов полный снос здания;
• задействуется специальная техника, разрушающая все материалы, конструкции, элементы сооружения, которые не будут использоваться в дальнейшем.
Остается только демонтировать фундамент. Технология работы определяется в зависимости от основания – ленточное или свайное. Убирается территория от мусора, наводится порядок, вывозятся старые строительные материалы.
Кирпичный дом
Здания отличаются прочностью, долговечностью, износостойкостью. Ручным методом разборка дачных домов из кирпича неэффективна. Перед сносом учитывается возраст дома, параметры, плотность застройки, особенность размещения комнат. Основной фронт работ выполняют спецтехникой.
Среди инструментов используем кувалды, перфораторы, отбойные молотки. На территории остается много битого кирпича, старый раствор – вывезем все. Заказать услугу можно по контактам, указанным на официальном сайте.
Помимо эффективности, оперативности, полного фронта работ предлагаем доступные цены.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Обзор судебной практики по данной категории дел
- Арендатор земельного участка подал иск о признании права на объекты недвижимости, которые были построены в период с 1992 г. по 1993 г. Суд первой инстанции требование истца удовлетворил сославшись на нормы ст. 234 ГК РФ. Апелляционный суд оставил решение без изменения, тем самым признав его законным и обоснованным.
- Кассационный суд отменил судебные акты исходя из ст. 222 ГК РФ, в виду того, что заявитель не предъявил суду разрешение на строительство.
- Верховный суд РФ (ВС РФ) изучив доводы истца, а также позиции судов, отменил судебный акт кассации и оставил решения первой и второй инстанции без изменения. ВС РФ пришел к следующим выводам: в силу ст. 22 ГК РФ, понятие самовольной постройки применимо в том числе и на нежилые объекты недвижимости, а с 1 января 1995 г. указанная норма закона распространяется и на гражданские правоотношения, которые возникли после ее введения в действие.
Вместе с тем, статья 109 ГК РСФСР указывала на то, что снести можно только жилые дома построенные гражданами и лишь такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками. Данная норма действовала до 1 января 1995 г.
Таким образом, сооружения нежилого назначения, которые были возведены до 1 января 1995 г. не признаются самовольными постройками.
Что делать, если самовольная постройка уже есть, и сносить ее не хочется?
Нужно постараться ее легализовать. Во-первых, нужно получить необходимые разрешения в территориальных органах муниципалитета. Для этого в территориальный отдел архитектуры надо сдать документы о правах пользования земли, акты согласований, градостроительный план, архитектурный проект, кадастровый паспорт, технические условия о подключении к коммуникациям.
Во- вторых, надо обратиться в суд. В суде нужно подтвердить свои права на пользование земельным участком — например, предъявить договор аренды, купли-продажи или какой-то другой подходящий документ. Надо доказать, что вы потратили на строительство и предъявить документы, подтверждающие согласие смежных пользователей или указывающие, что вы не нарушили интересы других людей.
Кроме того, потребуется экспертное заключение, в котором будет сказано, что вы не нарушили никаких строительных норм.
Признание постройки самовольной
Вопросы, связанные с рассмотрением правовых споров на признание постройки самовольной все чаще звучат в залах судебных заседаний. С появлением рынка купли-продажи земельных участков, приватизации, аренды, началось интенсивное строительство жилья, которое часто проводится без разрешения на строительство или с нарушением норм градостроительства. В связи с большим количеством земельных участков, территорий переведенных из государственного в частный сектор, появилась возможность самостоятельного строительства домов, гаражей. Однако любое сооружение, построенное на земельном участке, который не отведен под эти цели или с нарушением правил застройки будет признаваться самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет застройщика.
Поскольку гражданин, осуществивший самовольную постройку, не имеет права распоряжения и наследования, должен и обязан обратиться в органы государственной власти для оформления и регистрации постройки. Рассмотрим термин самовольная постройка — это может быть отдельно возведенное здание, самовольная реконструкция с возведением дополнительных этажей, мансард, дополнительные строения к уже существующим объектам, которые нарушают нормы первоначальной технической документации. Такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками, согласно Градостроительному Кодексу РФ и подлежат сносу (ст. 222 ГК РФ). Суды не подходят формально к разрешению таких ситуаций, признается право самостоятельно защищать свои интересы в судебных инстанциях. Если изменение площади происходит в результате реконструкции внутри здания, это не будет считаться самовольной постройкой и на нее не действует ст. 222 ГК РФ. Данная статья является фундаментом определяющей правовую сторону постройки.
Самовольная постройка гаража
Одним из наиболее встречаемых обращений является самовольная постройка гаража на не отведенных для этих целей земельных участках. Граждане занимают свободные земли в больших городах, например Москве, ставят временные металлические конструкции, при этом, не имея права собственности или договора аренды на землю. В результате: построенный гараж будет считаться самовольной постройкой. Этот объект не может быть продан или наследован, так как находится на земельном участке незаконно, но никто не мешает обратиться в администрацию города для выделения земельного участка под строительство, однако, в больших городах каждый квадратный метр на учете и гражданин вряд ли получит право на этот участок, и самовольно построенный гараж будет демонтирован согласно ст. 222 ГК РФ.
Важно при постройке гаража иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или договор аренды пожизненного пользования. Земельный участок может принадлежать садоводческому товариществу, постройка гаража на этих землях подпадает под действие ФЗ № 210-ФЗ и признать право собственности на самовольную постройку гаража не сложно, требуется несколько документов из органов власти. Если объект был построен на земельном участке, принадлежащем гражданину на правах собственности, то самовольно построенный гараж оформляется как вспомогательная постройка.
Земельный участок может принадлежать гаражному кооперативу, в таких случаях признать право собственности на самовольную постройку гаража можно обратившись, как члену кооператива, в государственные органы. Владелец кооперативного гаража имеет исключительное право на аренду и приватизацию земельного участка.
Неоформленное право собственности на землю, позволяет в дальнейшем признать гараж незаконной постройкой. Все случаи узаконивания гаража проходят практически через судебные инстанции. Сложность дел заключается часто в нарушении норм застройки и нарушении Градостроительного кодекса РФ, требуется большой объем доказательной базы, включающий в себя строительные и технические экспертизы, справки. В любом таком сложном деле нельзя обойтись без правовой помощи. Юридические фирмы предлагают свои услуги гражданам в составлении исковых заявлений, сборе пакета документов, в который входят: технический паспорт, декларация, подтверждающая факт строительства, выписка из БТИ, финансовые документы. Количество этих документов будет не меньше, чем количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Самовольная постройка на чужом участке
Интенсивные темпы строительства привели к появлению самовольных построек на чужом участке земли без получения специального разрешения на строительство. Стали появляться на частных участках, арендованных землях и даже на чужих земельных участках. Рассматривая данные факт с юридической точки зрения, право собственности на такой объект получить затруднительно, особенно спорным будет самовольная постройка на чужом участке. При подаче искового заявления о признании права собственности в пакет документов входит документ, подтверждающий право собственности на землю. Отсюда следует, что, не имея права собственности на землю, гражданин не имеет законного права на застройку.
Построенное здание будет снесено за счет застройщика или продана собственнику земельного участка. Объект можно построить, если у гражданина имеется документальное разрешение на строительство, полученное непосредственно от собственника участка.
Исковое производство по самовольным постройкам на чужих участках довольно сложный процесс и решить его, в пользу застройщика очень трудно, так как земельная собственность охраняется законом и гарантируется Конституцией РФ. Можно попытаться законным способом оформить объект на чужом участке, прибегнув к помощи специалиста по землеустройству и градостроению. Профессиональный юрист, как правило, находится в курсе всех изменений правил и норм законодательства и может, используя свой опыт, помочь решить сложные вопросы.
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Запрос на расчет стоимости по легализации самостроя
Опишите ваш случай и мы рассчитаем примерную стоимость услуг.
К адвокату Сергею Москаленко активно обращаются собственники нежилой недвижимости по вопросу легализации самовольного строительства и (или) реконструкции через уплату штрафа в доход бюджета города Москвы.
Мы предлагаем комплексную юридическую услугу «Легализация самостроя и реконструкции в Москве «через штраф».
В чем она заключается.
Сотрудники (с опытом работы в ДГИ г. Москвы, в ГИН г. Москвы) изучают правоустанавливающие документы на недвижимость, техническую документацию БТИ (Ростехинвентаризация), договоры аренды ЗУ с ДГИ г. Москвы и составляют обращение в ГИН г. Москвы (Центральный офис на Лубянке).
К нам следует обращаться: если ДГИ г. Москвы подано исковое заявление в Арбитражный суд города Москвы на снос объекта, если получено предписание Управы о сносе.
Уплата штрафа в доход бюджета города Москвы — законная легализация самостроя и реконструкции , исключение из Постановления Правительства Москвы № 819-ПП от 11 декабря 2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков», оформление земельных отношений с учетом самовольного строительства.
Стоимость комплексной юридической услуги «Легализация самостроя и реконструкции в Москве «через штраф». Москва. 2019″: от 1 000 000 рублей.
Перечень работ, выполняемых по договору о легализации самовольного строительства:
Подготовка и подача заявления о сохранении объекта СС
Получение направления в рабочие группы (потенциал сохранения)
Обследование объекта СС
Составление презентации и подача ее в ГИН г. Москвы
Совещание по вопросу возможности сохранения объекта СС
Получение выписки из протокола совещания ГИН г. Москвы
(охранные зоны инженерных коммуникаций)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны тепловых сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны газопроводов)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны сетей дождевой канализации)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны коллекторного хозяйства)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны кабельных сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны высоковольтных сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны электрических сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны сетей водоснабжения и водоотведения)
Направление согласований и материалов ГИН г. Москвы по сохранению объекта СС
Рассмотрение объекта СС на рабочем совещании в Москомархитектуре с участием:
ГИН г. Москвы,
Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы,
ДЖКХ г. Москвы,
Мосгосстройнадзор,
Префектура АО,
ГБУ МОСГОРГЕОТРЕСТ,
ГАУ НИиПИ Генплана, города Москвы,
Москомстройинвест,
ГУП Московский метрополитен
Выполнение заказчиком ТЗК и паспорта безопасности
Направление материалов с ТЗК и паспортом безопасности в ГИН г. Москвы
Получение проекта протокола ГЗК из ДГИ г. Москвы
Заседание ГЗК г. Москвы
Получение выписки из протокола ГЗК г. Москвы
Выполнение решения ГЗК г. Москвы, уплата штрафа
Оформление ЗПО
Перечень обязательных согласований в государственных органах г. Москвы для легализации самовольного строительства:
ДГИ г. Москвы
ГИН г. Москвы
ДЖКХ г. Москвы
ПАО МОЭК
АО МОСГАЗ
ГУП МОСВОДОСТОК
ГУП МОСКОЛЛЕКТОР
Филиал ПАО МОЭСК (кабельные сети)
Филиал ПАО МОЭСК (высоковольтные сети)
ОЭК
АО МОСВОДОКАНАЛ
МОСКОМАРХИТЕКТУРА
Проектная организация (ТЗК и Паспорт безопасности)
Правительство Москвы
Управление Росреестра по г. Москве
Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы
Мосгосстройнадзор
Префектура
ГБУ МОСГОРГЕОТРЕСТ
ГАУ НИиПИ Генплана, города Москвы
Москомстройинвест
ГУП Московский метрополитен
Величина штрафа за самовольное строительство определяется на основании Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».
Баня может пострадать из-за нарушения противопожарных норм — маленького расстояния до соседнего участка и строения.
Но и в этом случае суд может встать на сторону владельца строения и запретить снос. Например, в 2019 году ВС рассматривал дело о двухэтажной кирпичной бане, которая вплотную лепилась к участку соседа, да ещё и заливала огород дождевой водой, потоком стекающей с крыши.
Верховный суд постановил, что снос — крайняя мера. Сначала надо рассмотреть варианты устранения нарушений, а суды нижней инстанции это не сделали.
В это же время, если суд видит прямую угрозу жизни и здоровья, то примет решение о сносе. Например, Кировский районный суд города Омска постановил снести деревянную баню, которая стояла в 3-х метрах от чужого дома вместо установленных 15-и.
Подведем итоги:
- После 3.08.2018 г. не требуется получение разрешения на снос дома. Вместо него необходимо направить в администрацию уведомление о начале и окончании работ.
- Снос объекта недвижимости может выполнять только подрядчик, являющийся индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
- Перед началом работ необходимо отключить дом от коммуникаций.
- Уведомление о сносе нужно отправить за 7 дней до проведения демонтажа.
- После окончания работ понадобится обратиться в Росреестр для снятия жилого строения с кадастрового учета.
Частный дом – штраф по закону
Очень сложным вариантом наказания по штрафам является строительство частного дома, но и здесь имеются основания наложения штрафных санкций в соответствии со статьями 40, а также 42 действующего Земельного кодекса России. Главное условие – нецелевое использование земельного участка для ведения строительных работ.
В КоАП статья 8.8 указывает суммы штрафов:
- Граждане – физические лица – штрафные санкции в размере 1 тысяча- 1500 рублей.
- Должностные лица – 2 тысячи – 3 тысячи рублей.
- Юридическое лицо, в том числе ИП – от 40000 до 50 тысяч рублей.