Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Документы для реконструкции
Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:
- Заявление на реконструкцию частного дома;
- План реконструкции, с техническим заданием;
- Текущий план здания;
- Выписку ЕГРН;
- Паспорт гражданина РФ собственника дома;
- Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
- Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
- Градостроительный план земельного участка;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
- Справка из БТИ;
- В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.
Реконструкция при аренде земельного участка
Аренда — это передача объекта недвижимости во временное использование арендатору на определённый, регламентируемый договором, срок. Как известно, нередко арендаторы заключают эту сделку на длительное время, в течение которого планируют, например, осуществлять коммерческую деятельность в обговорённом объекте недвижимости. Как уже говорилось выше, реконструкция коммерческой собственности проводится для увеличения количества выпускаемой продукции и повышения уровня труда. Исходя из этого, можно понять, почему арендаторы сталкиваются с необходимостью реконструкции помещения или здания.
Арендаторам важно знать, что при желании проведения модернизации, они столкнутся с необходимостью внесений изменений в договор аренды. Это связано, в первую очередь, с целевым использованием земельного участка. Как правило, договор аренды на участок, использование которого изначально не предполагало проведение строительных работ, содержит целевое использование — Эксплуатация. Перед началом реконструкции ВРИ необходимо поменять на «Строительство». Этим вопросом должны заниматься как собственники объекта недвижимости, так и все арендаторы. В случае, если заявление на предоставление услуги, подадут не все участники сделки, то в изменении целевого назначения будет отказано.
Реконструкция коммерческой недвижимости
Реконструкция коммерческой недвижимости отличается от аналогичной процедуры для объектов индивидуального жилищного строительства, в первую очередь, тем, что применимо к ней всё ещё необходимо получать разрешение на реконструкцию и после её проведения — разрешение на ввод в эксплуатацию. Первым этапом в реконструкции коммерческой недвижимости является получение разрешение на проведение этих работ, так как реконструкция без него чревата быть признанной незаконной.
Перед началом сбора документации для получения разрешения на реконструкцию застройщику стоит проверить, действительно ли планируемые изменения являются реконструкцией, поскольку часто происходит путаница с перепланировкой. Итак, разрешение на проведение строительных работ необходимо, если планируется снос или постройка новых этажей, ремонтные работы фасада, увеличение площади за счёт пристройки дополнительных помещений, устройство чердака или мансарды, усиление или снос несущих конструкций, установка или смена текущего расположения инженерных сетей и др.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Как строить и реконструировать частные и садовые дома по закону
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)
Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.
Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.
Согласно проекту перестройки дачного дома, в некоторых случаях может производиться и такая процедура. Зачастую капитальный ремонт подобных строений с реконструкцией подразумевает, помимо всего прочего. и снос перегородок или же возведение новых. Производят перепланировку таких домиков с целью повышения удобства проживания в них.
Технология сноса перегородок зависит от того, из какого материала они были возведены. Кирпичные и блочные конструкции этого типа демонтируются с использованием перфоратора. Выглядит технология сноса перегородок следующим образом:
-
из помещений выносится мебель и другие предметы быта;
-
отключается проводка;
-
с перегородки сбивается штукатурка;
-
ослабляется стык между полом и стеной путем нанесения ударов в шов;
-
выбирается нижний ряд;
-
расшатывается и выбивается кладка.
Проемы в перегородках начинают разбирать с перемычки.
Щитовые конструкции демонтируются по гораздо более простой технологии. С таких перегородок сначала снимается обшивка. Далее удаляется звукоизолятор, если он имеется. Затем демонтируется каркас перегородки.
Как оформить перестройку частного дома?
Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.
При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.
Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.
Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.
Реконструкция кирпичной кладки стены
Многие дома, сложенные из кирпича, имеют неровности в кладке. В связи с этим происходит их деформация и разрушения части стен дома. Работы по реконструкции таких погрешностей направлены на придание привлекательного вида дому, но и повышению его уровня прочности и устойчивости.
Если на поверхности стены существенных повреждений не наблюдается, а при осмотре выявлены только обсыпавшиеся части кирпича. То в этом случае готовится состав для восстановления его формы. Им обрабатываются стыки кирпичей и возвращают им их первоначальный вид.
Если в процессе осмотра были выявлены разрушения из-за использования при строительстве материалов с низкими качественными характеристиками. Это может быть применение низкокачественного состава для кладки кирпича, которая через короткий промежуток времени разрушается.
Как получить разрешение на реконструкцию частного дома?
Стоит помнить, что внесение существенных изменений в конструкцию дома требует обязательного согласования с местными органами власти. Это связано с тем, что любое неправильное решение, принятое с целью проведения строительных работ на собственном участке, может нарушить устойчивость здания к воздействию неблагоприятных факторов и привести к жертвам.
С 03.08.2018 в законодательство внесены изменения, согласно которым для строительства и реконструкции объектов ИЖС больше не нужно получать разрешение. Однако для проведения работ требуется обозначить свое желание перед администрацией МО посредством направления туда уведомления (ст. 51.1 ГрК РФ).
Согласно поправкам бумага должна содержать следующую информацию:
- персональные данные заявителя;
- реквизиты паспорта;
- сведения о застройщике (для юр. лиц);
- номер участка, согласно кадастровым документам (при наличии), его описание;
- информацию о правах на землю. Порядок предусматривает возможность получения обозначенных сведений посредством межведомственного взаимодействия;
- вид разрешений, касающихся застройки;
- данные о параметрах планируемого к реконструкции объекта;
- контактные данные лиц, осуществляющих реконструкцию;
- способ отправки уведомлений застройщику.
Скачать уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (образец) Важно! При реконструкции частного дома не потребуется представлять проект. Хотя документация может быть подготовлена в инициативном порядке, стоит помнить о ее высокой стоимости.
Если данные внесены некорректно, то заявка возвращается в течение 3 дней. Стоит заметить, что при этом подача уведомления не засчитывается. Иногда граждане не хотят ждать от администрации ответа и приступают к реализации намеченных мероприятий. Однако так делать не стоит.
Срок направления ответа от муниципалитета составляет 7 дней и содержит оценку представленной собственником жилья информации. Документ рассматривается на предмет соответствия объекта установленным параметрам, а также допустимость его размещения на участке. Если нарушений не найдено, заявителю направляется разрешение на проведение строительных работ.
Важно! После получения бумаги застройщик вправе начинать работы. Реконструкция производится в течение 10 лет. Обозначенное время является сроком действия одобренного уведомления.
В процессе реализации плана проводится контроль за изменением объектов ИЖС. Он осуществляется в форме проверок. Основанием выступают жалобы о нарушении объемов строительства, предусмотренных нормативами. После внесения запланированных изменений необходимо подать повторное уведомление. Оно свидетельствует об окончании реконструкции. К нему обязательно нужно приложить техплан здания и квитанцию, подтверждающую уплату пошлины.
Администрация проверяет поступивший документ в аналогичные первому обращению сроки и направляет заявителю ответ о соответствии произведенных манипуляций требованиям действующих правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Если будут замечены расхождения с первоначальными планами, то принимается решение о необходимости переделки или сноса.
Регистрация прав на объект ИЖС происходит посредством межведомственного обмена после формирования уведомления о соответствии. Процедура осуществляется через местную администрацию. Орган самостоятельно передает все бумаги в Росреестр с целью осуществления дальнейших действий.
Важно! Многих интересует вопрос о том, нужно ли получать разрешение на использование здания после окончания строительства. Актами такая обязанность не устанавливается.
Оповестить органы о своем желании можно несколькими способами:
- лично, сформировав текст на бумажном носителе. Передается через МФЦ;
- посредством почтового отправления;
- в электронном формате на портале Госуслуг;
- посетив ОМС.
Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ средства, предусмотренные государственным сертификатом, можно использовать с целью реконструкции жилья. Однако для этого необходимо соблюсти ряд требований:
- малышу исполнилось 3 года;
- площадь дома будет больше, чем до проведения строительных манипуляций;
- дом оформлен на всех членов семьи;
- площадь на каждого представителя семейства не должна превышать 18 м².
Контроль за использованием средств маткапитала осуществляется ПФР. Держатель сертификата должен обратиться в фонд, представив паспорт, бумаги на дом и землю, разрешение, полученное от администрации, выписку из госреестра.
После завершения проверки, представленных заявителем, ПФР в течение 60 дней переводит половину от субсидии на счет держателя сертификата. Оставшиеся средства предоставляются не раньше полугода после первой транзакции. Для получения второй части денег требуется повторно обратиться в фонд, взяв с собой акт освидетельствования реконструкции. Если мероприятия производились не владельцем, а специализированной организацией (подрядчиком), то сумма будет перечислена на счет фирмы.
В некоторых случаях реконструкция жилья требуется до того, как малышу исполнится 3 года. Несмотря на предусмотренный законодательством порядок, использовать маткапитал также возможно. Для этого необходимо произвести изменения здания, а затем получить средства, которые послужат компенсацией за понесенные затраты. Кроме того, Федеральным законом предусмотрена возможность погашения ссуды, взятой на реконструкцию жилья.