Особенности переуступки права аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности переуступки права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

и перевода долга по договору аренды земельного участка (с условием о задатке, право аренды было приобретено арендаторомг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Фирма», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Особенности процедуры

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Когда нужно согласие арендодателя на перенаем

Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.

Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.

Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:

• запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
• правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
• ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
• нормы конкретного договора аренды и др.

Последствия заключения договора перенайма

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст.

22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п.

2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.

Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Договор уступки права требования и перевода долга по договору аренды земельного участка

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 13,7 кб

Договор заключается арендатором с согласия земельного комитета и переуступает свои права по договору на аренду земельного участка, а арендующий обязуется уплатить арендатору, в счет приобретения права на аренду этого участка.

Далее в договоре сказано, что наряду с уступкой прав, арендатор передает и обязательства по договору аренды. С того момента, как настоящий договор вступит в силу, принявший на себя права арендатора осуществляет уплату ежемесячных арендных платежей и берет на себя обязательство производить платежи в сумме и в сроки, указанные в приложении к договору аренды.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Аренда земельного участка для дома

Земельный участок, как и прочие объекты недвижимого имущества, может быть сдан в последующую аренду другому физическому или юридическому лицу.

Однако, прежде чем принимать решение о «покупке» или «продаже» земельного участка по переуступке права аренды, рекомендую разобраться в сути процесса и понять — насколько выгодной окажется подобная сделка.

Арендные правоотношения имеют ряд нюансов, о которых я и рассказываю ниже.

Для смены арендатора земельного участка нужно:

1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
11. Кадастровый паспорт земельного участка.

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

• долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
• на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
• передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

На что обратить внимание

• Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
• Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
• Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
• Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
• Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
• Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
• При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

• Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

• Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

• Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
• В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
• После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
• После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
• Документация нотариально заверяется;
• С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
• Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
• В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

• Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
• Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
• Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
• В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

• Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
• Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
• Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

• Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
• Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
• Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма.

Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество. В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

• арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
• наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
• собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Что необходимо учитывать при заключении договора

Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.

Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:

• Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
• Заявление.
• Документы на землю.
• Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
• Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
• Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
• Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.

Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок

В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.

Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.

Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:

1. Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
2. Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.

Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:

• Заявление на переуступку;
• Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
• Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
• Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
• Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.

Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.

Похожие записи:

• Паспорт или удостоверение личности обойдутся казахстанцам в 2023 году дороже
• В ЕГРЮЛ внесена запись о недостоверности директора и учредителя
• Формы для назначения и выплаты пособия СФР в 2023 году