Квартира в аренду: как платить налоги?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в аренду: как платить налоги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Новый порядок уплаты налогов

В статье 45.2 НК РФ регламентирован новый порядок уплаты ЕНП.

Важно! В 2023 году для ИП, оплачивающих налоги за себя (без работников), так и за нанятых сотрудников, будет доступно перечисление средств на ЕНС как в период сбора налогов, так и заблаговременно. Средства могут быть перечислены как официальным владельцем счета, так и третьими лицами.

Далее из средств, зачисленных на ЕНС, сотрудники НС будут осуществлять платежи в следующем порядке:

1. недоимки (с учетом даты возникновения, сначала самые старые);
2. налоги, страховые взносы, авансы и сборы (согласно календарю с изменениями 2023 года);
3. различные пени;
4. проценты;
5. штрафы.

ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке

В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:

• последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
• день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).

Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Бухгалтерские услуги в Минске

Компания УП «Бухгалтерия» оказывает бухгалтерские услуги в Минске на аутсорсинге уже почти 20 лет. В нашем штате подобраны исключительно квалифицированные специалисты, имеющие высшее образование, постоянно повышающие свой профессиональный уровень и следящие за изменениями в бухгалтерском и налоговом учете Республики Беларусь.

Аутсорсинговые услуги – это востребованный тип услуг не только среди ИП, но также и среди крупных компаний, которые стремятся снять нагрузку с собственных штатных сотрудников и передают определенный участок бухгалтерских операций сторонним работникам. Благодаря опыту западноевропейских стран, известно, что бухгалтерские услуги, оказываемые по аутсорсингу, наилучшим образом отражаются на развитии бизнеса небольших масштабов, так как позволяют предпринимателю полностью сконцентрироваться на собственном деле.

Бухгалтерские услуги на аутсорсинге – это возможность передать ответственной компании функции ведения учета, а также обязанности по сдаче налоговой отчетности. Такое решение минимизирует налоговые нагрузки, а так же выводит работу с налоговыми органами на новый уровень.

Если вы ищете, где заказать бухгалтерские услуги в Минске – наша компания гарантирует профессиональную ответственность в работе, а также максимальную конфиденциальность вашей информации.

Что это. Упрощенная система с единым налогом. ИП может выбрать объект налогообложения, то есть то, с чего будет платить налог: со своих доходов или разницы между его доходами и расходами. Если дохода нет, налог не платится.

Какие ограничения. До 200 млн ₽ дохода в год, до 130 сотрудников.

Сколько налогов платить. Это зависит от того, с чего платит налоги ИП в 2021 году:

• УСН «Доходы» — 6%, если доход до 150 млн в год и сотрудников меньше 100, 8% — если доход 150-200 млн в год и сотрудников 100-130. Из налога можно вычесть сумму страховых взносов и так его уменьшить.
• УСН «Доходы минус расходы» — 15% с разницы между доходами и расходами, если доход до 150 млн в год и сотрудников меньше 100, 20% — если доход 150-200 млн в год и сотрудников 100-130.

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2023 году?

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

• НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
• патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
• упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
• налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

• НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
• УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
• налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Вы можете оформить самозанятость, если самостоятельно оказываете услуги, ведете торговлю, без привлечения наемных сотрудников. Если у вас действующее ИП, то по отдельным видам деятельности (например, обучение иностранному языку) вы можете оформить самозанятость, а по другим (например, развивающий центр по подготовке детей к школе) работать, как ИП.

В качестве самозанятого вы тоже должны зарегистрироваться в ФНС и платить налог на доход:

• 4%, если работаете с физ.лицами,
• 6% — с ИП и организациями.

Инструкция по подаче документов для регистрации ИП

Пошаговый план открытия ИП. Требования к документам. Способы подачи и получения документов. Причины отказа в регистрации. Регистрация ИП в ПФР и ФСС.

Читать статью Открыть ИП самостоятельно

Подготовить документы и подать их на регистрацию ИП можно самому. Достаточно правильно заполнить заявление на регистрацию ИП Р21001 и квитанцию…

УСН — наиболее популярная система для малого и среднего бизнеса. Привлекает небольшой налоговой нагрузкой и относительно простым ведением учета.

УСН бывает двух видов.

Объектом налогообложения выступают доходы

1. ИП (УСН «доходы». При нем ставка налога составит 6 %.
2. УСН «доходы минус расходы». С ним ИП платит налог 5–15 % (точную цифру определяет региональное законодательство). Расходы при этом должны быть четко задокументированы и экономически обоснованы для вашего бизнеса.

В 2023-м к этим двум видам добавился третий — экспериментальный.

Экспериментальный режим АУСН можно применять в Москве и Подмосковье, Татарстане и Калужской области.

Новый АУСН (автоматизированная система налогообложения) отличается от обычного УСН лимитами: годовой доход не должен превышать 60 млн рублей в год, а количество сотрудников — 5 человек.

ИП на АУСН не платят за работников страховые взносы, не подают декларации и не ведут книгу учета доходов и расходов.

Ограничения по УСН:

• Количество работников — не более 130 человек;
• Доход 200 млн рублей, умноженный на дефлятор ВВП (коэффициент, делающий поправку на инфляцию).

В 2023 году он равен 1,257 (приказ Минэкономразвития России от 19.10.2022 № 573). Соответственно, максимально возможный доход на УСН в 2023 году равен 251,4 млн рублей. Это на 32,2 млн рублей больше, чем в 2022 году.

• Компания не производит подакцизные товары и не добывает полезные ископаемые;
• ИП, которые занимаются производством и продажей ювелирных и других изделий из драгоценных металлов, с 1 января 2023 года не смогут применять «упрощенку» (ФЗ от 09.03.2022 № 47-ФЗ). Им следует перейти на ОСНО.

Какие налоги придется платить:

• По УСН «доходы» — базовая ставка 6%, повышенная ставка – 8%;
• По УСН «доходы минус расходы» — базовая ставка 15%, повышенная — 20%;
• Страховые взносы за себя и работников. В 2023 году взносы за себя будут учитываться единой суммой в 45 842 рублей (36 723 рублей на пенсионное страхование и 9 119 рублей на медицинское).

Преимущества УСН:

1. Проще платить налоги (ИП на УСН не платят НДС, налог на имущество и налог на прибыль);
2. Система выгоднее для малых и средних предприятий из-за невысокой процентной ставки, простого бухучёта
3. Можно выбрать налоговую базу и ставку
4. Можно совмещать с другими спецрежимами. Чаще всего УСН применяют вместе с патентом, это помогает сэкономить на налогах.

Недостатки УСН:

1. Перечень расходов и обязательный минимальный налог
2. Нельзя снизить налоговую базу, если это представительские расходы, убытки, полученные в результате хищения или недостачи имущества.
3. Для УСН «Доходы минус расходы» обязательный минимальный налог равен 1% от доходов, его придётся заплатить, даже если расходы превысят доходы.
4. Контрагентам невыгодно работать без НДС

Итого: кому выгоден УСН

• УСН «Доходы» — выгоден тем ИП, которые оказывают нематериальные, интеллектуальные услуги. Например, копирайтерам, веб-дизайнерам, маркетологам, смм-специалистам. У них практически нет расходов.
• УСН «Доходы минус расходы» — больше подойдет тем ИП, у которых доля расходов в общей сумме доходов превышает 60%. Например, парикмахеру-стилисту (аренда помещения в центре города, дорогие краски, инструменты и расходники могут съедать значительную часть выручки).

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

Памятка по взносам за себя для предпринимателя

• Фиксированные платежи на 2023 год для ИП — это обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование.
• В 2023 году общая сумма взносов составляет 45 842 ₽ при доходах до 300 000 ₽.
• Дополнительный взнос предприниматель уплачивает, если получил доход за год свыше 300 000 ₽ — 1% от превышающей суммы.
• Взносы включаются в расходы предпринимателя или вычитаются из рассчитанного налога — это зависит от применяемого режима.
• ИП не сдаёт отчётность по страховым отчислениям.
• В 2023 году взносы платятся на ЕНС, но есть и альтернативный способ — по-старому, то есть напрямую на КБК.
• На официальном сайте Федеральной налоговой службы можно воспользоваться удобным калькулятором страховых взносов ИП, а также сервисом для заполнения квитанции для их уплаты.
• Не заплатить суммы, начисленные за страхование, не выйдет. Если ИП закроется, его долги перейдут на гражданина.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Похожие записи:

• муниципального образования город-герой Новороссийск
• Привлечение третьих лиц в гражданском деле
• Новый пенсионный калькулятор с учётом самозанятых граждан