Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена назначения помещения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)
Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же. Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п.
Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения. Если оно собственником не является, что важно понять — кому принадлежит помещение, частному лицу, государству или муниципальному образованию.
Смена целевого назначения невозможна без согласования собственника. Если помещение принадлежит городу, то обращаться надо будет в Департамент городского имущества, заключившим договор аренды с заявлением о внесении в договор соответствующих изменений.
Заявителем может быть гражданин, организация или предприниматель, арендующий помещение у города и желающий сменить целевое назначение помещения.
В Департамент надо предоставить:
- Заявление по форме.
- Подтверждающий личность документ.
- Доверенность представителя, если документы передает он.
- Учредительные документы организации.
Также по желанию можно предоставить (в противном случае Департамент их запросит в соответствующих структурах самостоятельно):
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Выписку из ЕГРП.
- Копию охранного обязательства, если помещение относится к культурному наследию.
- Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации арендатора)
- Решение Мосгосжилинспекции о перепланировке.
- Акт о произведенном переустройстве помещения.
- Разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Назначение нежилого помещения — что это такое?
Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии сприказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.
В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.
Внимание! Т.к. нежилые помещения имеют различные цели использования, то и требования к ним разные. Это касается санитарных, противопожарных и иных норм. Предъявляемые требования существенно сужают границы использования помещения, что и отражается на его назначении.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Определение вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения / Министерство имущественных и земельных отношений
В соответствии со статей 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и помещения в них.
Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: — здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)
2) торговые центры (комплексы) и помещения в них.
Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: — здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
3) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.
До установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 02.11.2013 № 307-ФЗ).
На территории Белгородской области уполномоченным органом по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения является департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.
Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.
Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.
Проблемы и сложности при смене назначения помещений
В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:
- при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
- при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
- для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
- при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.
В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.
Как узнать целевое назначение нежилого помещения
Кроме того, в целях изменения разрешенного использования земельного участка представляется один из следующих документов, в котором содержатся сведения, являющиеся основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка: — кадастровый паспорт здания, строения, сооружения, объекта, не завершенного строительством. — утвержденный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, в котором установлен вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (для собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков в городе Москве).
Наши специалисты обладают огромным опытом и необходимыми навыками в решении подобного рода вопросов. Грядёт 3-ая волна сноса самостроя в Москве Власти Москвы отправляют уведомления о сносе строения, далее устанавливают информационный стенд у сносимого объекта, где прописывают предполагаемую дату сноса. В Москве опубликован список построек, которые будут снесены С начала 2017 года в Москве устранены 104 постройки, которые были незаконны и сделаны самовольно.