Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет рынок ИЖС в 2023 году: мнения и прогнозы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
Перспективные миллионники и не только
«Например, Волгоград и Самара сейчас одни из самых доступных по уровню цен среди миллионников (стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 81,8 тыс. и 101,8 тыс. руб. соответственно). При этом оба города в 2022 году были в лидерах по темпам увеличения стоимости «квадрата» на вторичном рынке и сейчас сохраняют свои позиции», — пояснила она.
Екатеринбург — крупнейший уральский город (и четвертый по численности населения в России), центр притяжения мигрантов из соседних городов и регионов. Здесь динамично растущая численность населения, а значит, устойчиво увеличивающийся спрос на рынке. «По стоимости недвижимости и на первичном рынке, и на вторичном город находится в середине среди миллионников. Например, квадратный метр на вторичке здесь стоит 106,6 тыс. руб. (+8,3% за 2022 г.). Темпы роста цен на вторичке здесь не самые высокие, зато стабильно высокий спрос», — привела аргументы в пользу Екатеринбурга Елена Лапшина.
По ее словам, аналогичная ситуация в Тюмени — численность населения города увеличивается (уже достигла 850 тыс. человек), спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе «за счет обеспеченных мигрантов с нефтегазовых северов». «В 2023 году сохраняет свою инвестиционную привлекательность жилая недвижимость в Тюмени», — согласен директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «В этом городе около половины спроса формируют жители из других регионов, в том числе ХМАО и ЯНАО с более высоким уровнем доходов. Поэтому спрос и растущие цены в этом городе сохраняются», — отметил он.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
В Багдаде все спокойно
Самый актуальный вопрос последних дней – что будет с ценами на недвижимость? Они вроде бы и падают. Но не везде. А кое-где даже растут. Но не на все. Так все-таки есть или нет ценовой пузырь на рынке?
Скорее всего, разнонаправленные движения стоимости сохранятся и в следующем году. Частные дома будут продолжать расти в цене, потому что спрос в этом сегменте сохраняется достаточно высокий и регулируется более гибко в силу того, что он не массовый. Кроме того, строительные материалы дешевле не становятся.
Вторичная недвижимость почти наверняка продолжит падение. Благодаря продлению льготной ипотеки спрос задержится на новостройках и, вопреки прогнозам, «вторичку» не поддержит. Тем более что государство для поддержки этого сегмента ничего не делает.
А вот со строящимся жильем ситуация немного сложнее. В регионах продажи словно затухли. Москва же летит по инерции вперед, как паровоз, который не замечает потери сгорающих вагонов. Поэтому у столичных девелоперов все прекрасно.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции», уверен: «Скорее всего, уровень цен останется примерно таким, каким мы его наблюдаем в декабре 2022 года, и это даже не будет зависеть от спроса. В условиях низкой маржинальности девелоперского бизнеса квартиры не могут дешеветь, но и предпосылок для их удорожания нет: покупательская способность населения снижается».
Его поддерживает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина: «Пока что цены на новостройки вышли на своеобразное плато, то есть они с начала года выросли, но в последние месяцы темпы их прироста замедляются. Застройщики предлагают скидки. Спрос сократился. В таких условиях цены вряд ли будут расти столь же быстро, как в 2020-2021 гг. Однако и резкого снижения ждать не стоит. Девелоперы строят на деньги банков и не зависят от краткосрочных колебаний активности клиентов, поэтому цены могут заморозить вместо снижения».
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Время запрыгивать в последний вагон?
Генеральный директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов подтверждает, что интерес к загородной недвижимости действительно возрос. При этом отмечает, что подстегнула спрос новость об отмене с 2023 года льготной ипотеки.
На днях Минфин России заявил, что не видит необходимости в продлении льготной ипотеки под 7%. «Когда говорят о программе льготной ипотеки, часто подразумевают новостройки, забывая, что программа кредитования под 7% подразумевает не только покупку готового жилья у застройщика многоквартирных домов, но и покупку дома с земельным участком у юрлица, финансирование строительства дома на участке по договору подряда и покупку земельного участка под ИЖС с последующим строительством дома», — напоминает он.
«Сейчас фактически у людей последний шанс купить дом в кредит по льготной программе. Стоимость потихоньку снижается, застройщики повсеместно предлагают акции и скидки. Но к концу года мы ожидаем ажиотаж на рынке в связи с большим количеством желающих получить льготную ипотеку перед ее отменой с января 2023 года. При росте ажиотажа компании урежут объем предлагаемых акций», — говорит он.
«Снижение цен на дачи очень плавное — 1−2 процента в квартал»
Агент по операциям с недвижимостью агентства недвижимости «Фатория Плюс», эксперт по загородной недвижимости Алена Лепешко рассказывает, что дачи и дачные участки в 2021 году продавались очень активно.
— Можно сказать, случился бум, как и в России. Особенно активным был период с апреля по сентябрь. Если ранее агенты в среднем закрывали одну сделку в месяц, то за весну-лето 2021 года — от 2 до 5. Сейчас продажи пошли на спад.
Безусловно, решающим фактором повышения спроса стала пандемия. Люди все больше нуждаются в загородной жизни, пусть и не постоянной, свежем воздухе и отдыхе на природе.
Предложение в разы превышает спрос. Людям есть из чего выбирать. Они торгуются, но продавцы редко уступают. Порой тяжело сдвинуть цену хотя бы на тысячу долларов. Конечно, в зависимости от стоимости объекта.
Ежемесячно мы отслеживаем, как ведут себя цены на дачи и дачные участки, и серьезных скачков не наблюдаем. Снижение очень плавное — 1−2 процента в квартал.
Да, сезон заканчивается, и есть мнение, что в такой момент выгоднее купить дачу. Но я бы так не сказала. Как говорилось выше, продавцы не готовы существенно снизить цену — торг уместен в районе 3−5 процентов.
Если стоимость — это первостепенный фактор при выборе дачи для покупки (самый популярный сегмент — до 10 тысяч долларов), то на второй план отходит расположение садовых товариществ. Так, например, часто рассматривают такие направления, как Паперня, Вишневка, Прилепы, Узборье, Вяча, Городище, Силичи.
Еще один фактор — состояние дачи. Быстрее покупатель спросит о материале стен, крыши, количестве комнат, чем о годе постройки. Но однозначно можно сказать, что дачи, построенные в 80-ых менее популярны, чем конца 90-х — 00-х и поновее. Продавцы часто интересуются, стоит ли вложить в дачу, чтобы осовременить ее, и выгоднее продать. На мой взгляд, с учетом нынешних цен на стройматериалы делать это неперспективно.
Почему подорожали загородные дома и когда прекратится рост цен
По данным исследования ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости за год выросла на 18%. В конце августа дома стоили порядка 7,08 млн рублей. Для сравнения: ещё в начале лета они продавались в среднем за 6,71 млн. Таким образом, цены выросли на 5%. Год назад средняя цена загородной недвижимости была в районе 5,99 млн.
Больше всего дома подорожали в Краснодарском крае. Там цены выросли на 54% — до 20,46 млн рублей. В Москве они поднялись на 41% — до 37,6 млн рублей. В Московской, Ленинградской и Калининградской областях цены выросли на 39% — до 24,3 млн рублей, 16,7 млн рублей и 13,4 млн рублей соответственно. В Севастополе загородная недвижимость стала стоить на 37% больше. Теперь средняя цена там 17,5 млн рублей.
— В том, что загородные дома дорожают, нет совершенно ничего странного или удивительного. Во-первых, пандемия не закончилась. С границами история до сих пор довольно мутная. Особенно учитывая неприязнь Европы к российской вакцине и проблемы со въездом из-за того, что российские сертификаты на территории ЕС недействительны. Поэтому фокус покупателей переместился на загородное жильё и российские курорты. Во-вторых, стоит напомнить, что в первой половине года наблюдался сильнейший рост стоимости стройматериалов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Он отметил, что были моменты, когда древесина стоила в четыре-пять раз дороже показателей прошлого года, дорожали арматура, сталь, железо. Другими словами, люди с головой ушли в строительство, спровоцировав огромный рост спроса, за которым начало расти и предложение. В результате себестоимость строительства выросла минимум на 20–25%, что отразилось на итоговых ценах.
Алексей Кричевский считает, что спрос на дома начнёт сезонно охлаждаться осенью. При этом серьёзный спад настанет только тогда, когда препятствия в передвижении по миру сведутся к минимуму.
— Если говорить о статистике, то ЦИАН абсолютно прав, и стоимость ИЖС только растёт. За год дома подорожали на 18%, а строительные материалы до 100–200% на отдельные виды. Особенно отличились древесина и металл. Поэтому выросла стоимость и готовых домов. Рост спроса продолжится и на дачи, и на дома не упадёт, а, скорее всего, в 2022 году останется на том же уровне. При этом стоимость объектов может возрасти. Стабилизация цен на строительные материалы не компенсирует рост оплаты за подрядные работы. Но этот рост не будет значительным, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Изменения в сфере недвижимости
В 2020 году специалистам было сложно однозначно ответить на вопрос о том, стоит ли продавать жилье в 2021 году. Прогнозы экспертов были разными, причем правы оказались лишь пессимисты. Большому количеству инвесторов пришлось покинуть строительную область, а стоимость новых квартир, по сравнению с предыдущими годами, почти не увеличилась.
Со вторичкой ситуация приблизительно такая же. Большой выбор и минимальный спрос препятствуют выгодной реализации недвижимости в непростые времена. Упала ликвидность загородных земельных участков, предназначенных для строительства частных домов. Недавно начал действовать налог на недвижимость. Это привело к тому, что многие собственники участков решили продать их, так как в ближайшее время заняться строительством дома им не удастся.
В связи с этим крайне важно анализировать, что говорят специалисты о продаже квартир в 2021 году. По мнению экспертов, для успешной и оперативной продажи недвижимости приходится снижать цену. Падение стоимости объекта на 10% от рыночной цены заметно увеличивает вероятность его покупки. Если продавец устанавливает высокую стоимость, деньги съедает инфляция, а цену приходится понижать в любом случае.
Самостоятельная продажа
Сегодня часто можно увидеть информацию о закрытии отдельных риэлтерских агентств по причине дефицита клиентов. Но всем известно, что сделки на рынке недвижимости происходят в разных экономических условиях. Спрос упал и это правда, поэтому найти потенциального покупателя стало сложнее. Мы проанализируем, как провести продажу недвижимости в текущих условиях самостоятельно, чтобы сэкономить на услугах риэлтора.
- Задействуйте друзей и знакомых. Сегодня почти у всех есть достаточно много друзей в социальных медиа, у которых есть свои знакомые. Отправьте им полное описание жилья с качественными фотоснимками. Вполне возможно, что кто-то из получателей письма рассматривает возможность такой инвестиции.
- Плакаты. На улицах можно увидеть баннеры, информирующие о продаже квартир. Попробуйте повесить аналогичную растяжку на своем балконе. Многие люди интересуются покупкой квартиры в том районе, где они проживают.
- Интернет-площадки. Специалисты, которые помогают продавать квартиры, прежде всего, публикуют соответствующие объявления в прессе и на онлайн-ресурсах. Вы можете сделать то же самое. Помните лишь о том, что текст должен быть продающим, необходимо перечислить все преимущества объекта.
- Соседи. Не стоит недооценивать возможность приобретения квартиры кем-то, кто живет в вашем доме. Нередко люди покупают расположенное рядом жилье родственникам либо детям.
- Показ квартиры. Люди, которые намерены купить жилье, хорошо понимают, что продавцы готовы на многое, поскольку времена непростые. По этой причине потенциальные покупатели придираются ко всем мелочам. Перед проведением показа объекта обязательно сделайте качественную уборку и создайте комфортную обстановку в квартире. Не рекомендуется стоять на своем в вопросе цены. Если вас интересует оперативная продажа объекта, лучше немного уступить.
За счет каких средств будет проводиться экономическая трансформация
Главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин
Боюсь, мало какие средства, кроме государственных, будут активно вкладываться. Другие будут инвестировать в ограниченных объемах и в первую очередь для покрытия своих собственных потребностей. Частный бизнес не будет запускать огромную массу планово убыточных проектов. В подавляющем большинстве случаев импортозамещение нацелено исключительно на внутренний рынок, то есть экспортировать эту продукцию будет очень сложно или невозможно.
В очень редких сегментах и видах продукции российский рынок оказывается достаточным по объему, чтобы разворачивать масштабные производства с расчетом на прибыль и адекватную цену — именно исходя из задач и потребностей внутреннего рынка. Если это редуцировать до задачи потребности отдельного производителя — даже очень крупного, то можно почти уверенно утверждать, что подавляющая часть проектов такого импортозамещения будет планово убыточна. Поэтому рассчитывать, что бизнес будет вкладывать свои деньги — в высшей степени наивно.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Почему стоимость недвижимости может упасть
В основе ответа на вопрос можно ли сейчас продавать квартиру или стоит подождать лежат колебания стоимости недвижимости. Однозначно сказать, как именно будут разворачиваться события, невозможно. Существуют всего три варианта: снижение стоимости, повышение цен или их фиксация на прежнем уровне. Выгодно сейчас продавать квартиру, если планируется снижение цен. Оно может быть связано с:
- Значительным ростом стоимости имущества в прошлые года. Это привело к тому, что многим людям покупка стала не по карману. В результате спрос на жилье несколько снизился, что, как правило, влечет снижение цены.
- Повышением ипотечных ставок. Изменение условий кредитования стало причиной сокращения числа клиентов банков. Приобрести квартиру или дом в ипотеку становится все сложнее, что также влияет на спрос и вызывает падение стоимости.
- Отток граждан в другие государства. Приостановка деятельности крупных корпораций и отток их сотрудников за рубеж косвенно влияют на принятие решение о том, стоит ли сейчас продавать и покупать квартиру.
- Рост инфляции. Быстрое обесценивание государственной валюты неизменно влияет на спрос и формирование стоимостной политики.
Тенденции рынка недвижимости
Определяя, нужно ли продавать квартиру сейчас, можно обратиться к сфере недвижимости. Что происходит на рынке:
- Новостройки демонстрируют рост. Продается на 30 процентов больше объектов в новых домах, чем за аналогичный период прошлого года.
- Вторичное жилье находится в стагнации. Популярность таких квартир почти не выросла. Однако к осени ожидается спрос на вторичку.
- Покупатели снова начали проявлять активность. В среднем число заявок к концу лета выросла на 40 процентов по отношению к началу сезона.
- Число продавцов также выросло. Портал Циан сообщает, что ежедневно только в Москве появляются от 400 предложений по продаже. Вероятно, это связано с сезонностью, но может быть намеком на тенденцию.